樓市最困難的時候已經過去了

來源：市場資訊

（來源：中時財經）

記者：周雪松

編輯：張麗敏

制圖：喬寒云

“因二手房以價換量，今年‘小陽春’會有一小波。” 最近，老沈在接受中國經濟時報·中時財經記者采訪時說。

作為地產圈的資深人士，老沈有一種落差感，他覺得，短期看樓市很難再現“曾經的輝煌”了。不過，眾多利好正在源源不斷地注入樓市。在采訪中，記者接觸的業內人士也普遍認為，樓市最困難的時候已經過去了。

3月5日，新鮮出爐的政府工作報告，清晰定調了2026年樓市政策發力方向：“著力穩定房地產市場。因城施策控增量、去庫存、優供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。”還首次提出“加強初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”。

在接受中國經濟時報·中時財經記者采訪的專家和業內人士看來，隨著中國經濟穩健發展，有望促進樓市更穩更好地發展。

01 樓市正在進入L型筑底階段

“五年前（2021年）2月份北京樓市就已經熱起來了，但是今年已經進入3月份了，還沒有這種氛圍。”近日，北京某房企相關人士對中國經濟時報·中時財經記者時說，考慮到中東沖突影響，現在還無法預料樓市何時觸底反彈，要等到月底再看走勢是否明朗。

在業界看來，雖然股市樓市都是中國經濟的晴雨表，但股市已反映利好，走出了一輪“慢牛”“長牛”行情，不過樓市仍然在調整中，何時觸底反彈尚難預料。

老沈也認為，全國兩會之后，北京或跟隨上海進一步優化房地產政策，如果新政落地，對市場影響究竟幾何，還須觀察。

在業內看來，樓市如何發展與國內外大趨勢緊密相關，經濟向好股市也會向好，股市向好也有望帶動樓市向好發展。

前海開源基金首席經濟學家、基金經理楊德龍在接受中國經濟時報·中時財經記者采訪時認為，從2024年9月24日一攬子重磅政策出臺至今，A股大盤已從2600多點漲至4100點左右，漲幅超過50%，扭轉了此前連續下行的走勢，進入上行周期。

洪略全球智庫理事長、中國政策科學研究會經濟政策委員會副主任徐洪才對中國經濟時報·中時財經記者表示，今年的宏觀政策總基調保持連續性，但力度較去年有所加大。在穩中求進的基礎上，增加了“提質增效”“集成效應”等提法，意味著今年要注重打好政策組合拳，進一步挖掘經濟發展潛力。

今年政府工作報告提出，要深入實施提振消費專項行動，制定實施城鄉居民增收計劃，在促進低收入群體增收、增加居民財產性收入、完善薪酬和社保制度等方面推出一批務實舉措，同時安排2500 億元超長期特別國債，支持消費品以舊換新并優化政策實施機制。

楊德龍告訴記者，當前內需不足是影響我國經濟復蘇的重要因素，通過提升居民收入水平、提高消費意愿，疊加推動消費品以舊換新、加大消費補貼，能夠穩定消費增速，進而提振經濟增速。

中指研究院相關人士對記者表示，時隔十年政府工作報告再提房地產“去庫存”，但與上一輪去庫存不同，本輪庫存涉及新房和二手房，政策也有望針對性落位。本次首提“探索多渠道盤活存量商品房”，明確提出“鼓勵收購存量商品房用于保障房”，預計未來可以打通新房、二手房置換鏈條，促進住房需求釋放。

中國民生銀行首席經濟學家兼研究院院長溫彬認為，近幾年來，在一系列政策組合拳綜合作用下，房地產市場風險化解已取得積極成效，市場正在進入L型筑底階段。

02 “小陽春”行情或值得期待

近年來，雖然中國經濟持續發展，M2也創新高，但物價整體保持穩定，甚至穩中有降。但隨著人工智能的迅猛發展、全球地緣政治沖突不斷等因素影響，這種平衡正在被打破。

政府工作報告提出，今年物價增長的目標為2%，在楊德龍看來，這也需要通過大力提振消費、拉動投資增長，來推動物價溫和上漲，形成良性循環。

事實上，今年以來，除了金銀銅大漲外，內存芯片、手機、電腦、紙張、快餐以及飼料等價格都出現了上漲。特別是美以伊沖突爆發以后引發連鎖反應，全球股市、黃金、原油等大宗商品市場等都受到較大影響。

惠譽旗下研究機構BMI相關人士對中國經濟時報·中時財經記者表示，在當前安全態勢下，風險格局已轉向系統性全球供應鏈沖擊。

人們擔心，如果戰事持續，世界局勢進一步動蕩，甚至可能導致部分高風險國家外資撤離，隨著大宗商品和物流受到影響，歐美等西方國家存在通脹隱憂，這些國家或不得不延緩降息乃至加息應對。

有專家對記者表示，從中國實際來看，為擴大內需、提振消費、活躍投資，都有必要降低融資成本，降低房地產的信貸負擔，降低政府的債務成本，所有這些都指向降息。

記者接觸的專家基本支持降息、發消費券、發購房補貼等措施，有的專家還建議將房貸利率降到1%，以刺激樓市需求。

當前中國M2超過340萬億元，但大家普遍感覺缺錢，地方政府缺錢、企業缺錢、個人缺錢。在專家看來，中國不是缺錢，而是有效運行貨幣不足。

經濟學家高連奎對中國經濟時報·中時財經記者表示，中國必須提高有效運行貨幣總量和貨幣流通速度。他認為，未來如果加息，樓市可能會出現上漲。

中指研究院認為，2026年需求端仍將在降低購房門檻、降低購房成本、提高購房意愿和能力上發力。今年以來，百城二手住宅價格環比跌幅連續收窄，房價走勢呈現一定積極變化，未來隨著更多城市進一步推動政策落實到位，“小陽春”行情或值得期待。

談到樓市觸底反彈的話題，老沈近期不抱太大的希望。“樓市有周期，不能指望幾年就迅速恢復。” 老沈對記者說。

他認為，樓市能不能觸底反彈，至少要到明年下半年才能確定。如果市場因二手房以價換量有所起色，估計會有一小波“小陽春”行情，但強度值得觀察。