這是廣州當下，賣得最好的千萬豪宅

作為今年廣州最火的高端改善新盤，保利天奕賣得有多好？

給你們看兩組數據：

自2025年4月開盤以來，合計售出308套，總成交金額超30億元。

項目五一期間修整售樓部，5月4日重新開放后，不到兩天時間，直接來訪861組，熱銷超6億元。

熱銷背后，離不開琶洲的核心地段，也離不開保利優秀的產品力。

01

不吹不黑，保利這次在琶洲南的產品力確實非常能打，驚喜確實還是挺多的。我們一個個聊。

項目首期地塊采用了經典的南低北高行列式布局，且所有樓棟均為T2板式獨棟。

規劃方案以政府最終審批為準

而板式住宅的退距要求，是眾多樓型里面最嚴格的，通風日照也得到保障。

規劃方案以政府最終審批為準

鳥叔幫大家大致算了一下戶型配比：

約120m2戶型，占比20%

約140m2戶型，占比65.3%

約190m2戶型，占比14.4%

在琶洲南這種地段，入門級剛改面積段（120戶型、140戶型）占比竟高達85.3%，實屬難得。

規劃方案以政府最終審批為準

近三年荔灣、天河、海珠的新盤，T2板樓的主力產品最小也是140m2起步的。只有極少項目，為了豐富產品線而試水推出少量120級別的T2產品 （一般在視野、朝向、面寬等方面無法做到與主力產品平權） 。

對比這兩年中心城區其他低密度盤：

天河東A盤：

首期容積率約1.91，但限高52米，因此只能全做小高層，并且也不能做太小的戶型，甚至出現較多的聯排樓棟。

天河北B盤：

同樣做到了全獨棟樓型和高低配，但它的120戶型也沒法做T2，這是因為他的容積率是3.0。

保利天奕：

綜合容積率約2.04，沒有過多的限高要求，巧妙采用剛改戶型為主的T2板式策略，建筑面寬均控制在40米以下 （板式退距增加的臨界值） ，最終實現120級別T2產品作為主力戶型之一。

然后我們再來看看整體的布局，T2獨棟樓型因為面寬大進深小，如果采取圍合式布局，雖然可以形成中心花園，但看起來會像個大屏風，有點小壓抑。

再加上板式住宅退距要 求比較高，因此更適合采取行列式布局。

規劃方案以政府最終審批為準

這種布局雖然無法形成中心大花園，但是優勢也是很明顯：

1、橫平豎直的布局，符合中式文化中的禮序感和軸線感；

2、樓棟之間分割出大大小小的花園，形成了親切的組團感，也實現了景觀資源平權；

3、從小區入口到每個樓棟之間，都增加了風雨連廊作為連接，讓歸家動線增添了一份人文關懷，也是廣州比較少見的設計。

保利天奕因為都是17層的小高層（只需一把疏散樓梯），因此核心筒面積能壓在50m2以下（公攤比高層戶型小約7m2）。

而且保利這次做到了所有戶型都是真正意義上的專梯入戶。

以往的項目，電梯井都是并排布置居多 （出于結構成本的考慮） 。

哪怕是很多琶洲豪宅的T2，他的電梯門都是雙向開啟的，只能實現獨立候梯廳而非真正的獨梯獨戶。比如你在自家電梯廳換鞋的時候，鄰居的電梯門剛好打開是可以看到你的 （雖然概率很低） 。

電梯廳及收納柜等由 廣州 買房計劃創意渲染，僅作示意，非交付標準

而天奕的電梯井，是兩邊分開布局的。

這樣做的好處 是，可以實現完完全全的私密性，這看似一點點改進，但在鳥叔看來是很大的進步。

而且，天奕的電梯廳的尺度是很舒適實用的，因為電梯廳有一面完整的實墻，所以能設置約2.7米的收納柜，比起四面開門開洞的電梯廳，簡直不要實用太多。

02

在戶型設計上，中小面積戶型也沒有犧牲居住舒適度，和大面積樓王戶型實現了體驗平權。

保利天奕的戶型，殺傷力有多強呢？

我們不妨和市面上常規同面積段戶型對比：

約120m2四房兩衛

保利天奕120戶型：

4房戶型，面寬約15米； T2樓型，專梯專戶； 酒店式主臥套房，步入式衣帽間， 三面全面屏景觀視野（無墻柱遮擋）。

市面上常規120戶型：

3房戶型，面寬約14米； T4樓型位于自遮擋一側，無專梯； 常規主臥套房，無衣帽間 ， 雙面采光。

約120㎡戶型，做出了其他盤140㎡板樓的效果，鳥叔愿稱之為真大方廳+真四房戶型+真專梯入戶，應該會是天奕最搶手的戶型。

除了前面提到的獨立梯廳空間，1.4米進深的照壁玄關對于120級別的戶型來說也實屬豪華，戶門對著大面的墻體，可以作為一面氣派的景墻，這個配置同等戶型確實罕有。相比之下，中軸線某盤的125戶型，只能做到拐個小彎的入戶玄關。

入戶玄關及景墻等由 廣州 買房計劃創意渲染，僅作示意，非交付標準

還做到了南北對流雙陽臺，主陽臺尺度高達1.8米*5米。

至于客廳，就算不與臥室打通做LDK也非常夠用，4.9米面寬的方廳，還能放得下3.6米的沙發。鳥叔認為，這次真的不用像以前的120戶型那樣犧牲一個臥室把客廳拓寬了。

主臥擁有L型飄窗，而最小的臥室也有7.9m2，做緊湊型雙人房也夠了。

非要說一個“缺點”，就是入戶處臥室走道有點浪費空間，但對鳥叔來說這完全不是缺點，120面積段能做到這樣還要啥自行車呢？

約140m2四房三衛雙套間

保利天奕140戶型：

雙主臥套房； 面寬約16米； T2樓型無自遮擋； 專梯入戶，獨立電梯廳； 酒店式主臥套房，步入式衣帽間，三面全面屏景觀視野（無墻柱遮擋）； 客廳面寬約5米，豪華尺度照壁玄關。

市面上常規140戶型：

單主臥套房； 面寬約15米； T3樓型位于自遮擋一側； 無專梯； 主臥僅單面景觀視野； 客廳面寬約4.5米，普通獨立玄關。

這個戶型是120㎡的進階版，同樣T2獨棟，獨立電梯廳，南北對流雙陽臺，270°景觀飄窗酒店套房式主臥。

客廳面寬升級到了5米；戶型升級成雙主套，主衛也可以設置雙臺盆了，各個房間也相應變大；廚房升級成了U型廚房，餐廳也更寬敞了。

鳥叔認為140戶型的入戶玄關和入戶動線都是三個戶型中最優秀的，入戶 玄關串聯了廚房、餐廳、生活陽臺，使后勤動線與起居動線互不干擾，也提高了次臥套房的私密性，整個戶型實現了真正的動靜分區。

而入戶玄關更是進行了超級升級，1.7米的進深+3米的整面景墻，是妥妥的豪宅的玄關配置。

入戶玄關及景墻等由廣州買房計劃創意設計，僅作示意，非交付標準

首先，戶門和3米的景墻是居中對應的，整面景墻可以根據視覺中軸對稱設計設計，這種入戶體驗是極具儀式感的。然后， 1.7米的進深，足夠在整面墻體做滿3米的收納柜后仍顯得寬敞，試問這個入戶玄關誰能不愛呢？

作為項目主推的產品，140戶型主要分布在北側雙排的高層組團。

前排樓棟與樓王為鄰，高層可享南向開闊視野，低區則南北皆享小區組團景觀；后排樓棟則可享北向琶洲CBD景觀，在廣州CBD景觀的含金量就不用多說了。

規劃方案以政府最終審批為準

140戶型占比約65.3%，加上景觀資源平權，這意味著整個組團的絕大部分戶型都是一樣的，再也不用擔心孩子跟鄰居的大平層攀比了。

約190m2四房三衛

保利天奕190戶型：

面寬約18.2米； T2樓型無自遮擋； 專梯入戶，獨立電梯廳； 客廳面寬約5.7米； 酒店式主臥套房，超豪華衣帽間，三面全面屏景觀視野（無墻柱遮擋）； 南北景觀陽臺； 豪華尺度照壁玄關。

市面上常規190戶型：

面寬約17米； T3樓型無自遮擋； 無專梯； 客廳面寬約5.2米； 主臥僅單面景觀視野，普通衣帽間； 北側陽臺望天井； 普通獨立玄關。

最后來說說最稀缺的190戶型 （只有2棟） ，4.5面寬朝南+3.5面寬南北對流，南向雙面寬陽臺，約9米超長主景觀陽臺，玄關設置獨立儲藏間。

約30m2方形客廳，若打通次臥做成LDKG一體廳，則面積更是可超90m2。

雙主套，主衛設置豪華衛浴四件套，預留了步入式衣帽間，次套房也做到了明衛。最小的次臥也有9.2m2，可做舒適雙人間。

這個尺度和格局，不輸琶洲南TOD的230m2戶型，配得上樓王的稱號。

? THE END

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