大阪世博會紅利：房產投資如何抓住下一個價值爆發期？

成竹2017年啟動出海，首站布局澳洲，2021年啟動身份配置服務，2022年啟動日本市場，聚焦東京、大阪兩大核心城市的房產配置服務，并在當地設置了分公司，從購買、托管、轉售等一站式解決客戶后顧之憂。

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從2025年4月13日至10月13日，大阪市內舉辦“大阪·關西世博會”。

根據觀光廳2024年12月的數據，大阪府的客房入住率在世博會舉辦前已經達到全國最高的80%。

酒店行業在酒店市場活躍的推動下，正在引領大阪房地產投資市場。

這一趨勢正在迅速提高對“民宿”物業的關注。

自JLL開始調查以來，2024年全年大阪圈的房地產投資額突破了歷史最高紀錄的1萬億日元。

（JLL是仲量聯行（Jones Lang LaSalle）的品牌名稱以及注冊商標，它是全球領先的房地產專業服務和投資管理公司）

引領這一繁榮的是隨著訪日外國游客住宿需求的迅速恢復而變得活躍的酒店行業。

在“大阪·關西世博會”召開之際，舉辦了一場由精通房地產投資市場的專家參與的研討會。

從開始關注J-REIT的投資業績的新軸心——“民宿”投資，到大阪圈房地產投資市場的未來，進行了深入分析。

今天阿拉蕾就要和大家分享一下這場研討會的內容。

內藤：今天在JLL日本關西分公司，我們召集了活躍在房地產投資市場最前線的專家，想就大阪·關西世博會與房地產投資市場的話題進行探討。

首先介紹今天的與會者JLL日本關西分公司資本市場事業部高級總監小西敦先生。接下來是JLL日本關西分公司研究總監山口武先生，以及JLL日本酒店及款待事業部高級副總裁上西久夫先生。

我平時常駐東京辦公室，感覺關西地區對世博會的“熱情”可能有所不同，所以首先請介紹一下世博會的概況。

山口：舉辦期間為2025年4月13日至10月13日，共184天，為期半年。舉辦地點夢洲位于大阪最西端，距離大阪站12-13公里。如果換算成東京，就相當于從東京站到臺場的距離。主題是“閃耀生命光輝的未來社會設計”，雖然這個主題有些抽象，但各國展館等將展示大量以生命科學為首、未來在關西地區將得到加強的產業的展品。

內藤：在大阪當地工作的各位是如何感受世博會的臨近的呢？

小西：我想說“非常熱鬧”，但我并沒有感受到那種程度的熱鬧?？雌饋泶筅鍵R沒有同時開業也產生了影響。不過，我個人還是很期待的，也已經買了預售票。

上西：我因為工作原因經常往返于東京和大阪之間。在大阪，我感覺媒體的曝光度在增加，而且最近貼有世博會貼紙的新干線車輛也在增加，感覺氣氛在逐漸醞釀。

山口：由于我的工作性質與世博會距離很近，隨著舉辦日期的臨近，我感到越來越興奮，非常期待。大阪面向市民舉辦了在舉辦前一周確認會場運營的“測試運行”的參與招募，但申請人數達到了定員4萬人的9倍，即35萬人。雖然有部分報道說氣氛不夠熱烈，但實際上大阪的人們表現出了很高的興趣。

與世博會一同升溫的大阪房地產投資市場

內藤：隨著世博會一個月后即將舉辦，我想探討一下它與大阪房地產市場的關系。根據JLL的調查，2024年大阪圈的商業地產投資額創下歷史新高，超過了1萬億日元。日本被認為是全球房地產投資最活躍的國家之一，而大阪圈的活躍程度尤為突出。世博會對這種狀況產生了影響嗎？

小西：并不是完全沒有影響，但我認為很少有人僅僅因為世博會這個為期半年的活動就進行房地產投資。

2025年關注“民宿”物業

內藤：大阪原本就是繼東京之后投資額較多的地方。與其說是世博會本身，不如說是因為基本面良好，所以有很多投資流向大阪。國內外的各類投資者紛紛進入，投資目的地多樣化，那么目前有哪些資產類別在交易呢？

小西：我認為投資者的屬性沒有特別的變化，但從資產類型來看，對酒店的投資大幅增長。

雖然可能偏離了你的問題，但最近一年左右，大阪的“民宿”受到了關注。根據不同的區域和運營方式，與普通租賃公寓相比，預計可以獲得1.5-2倍的利潤，因此，除了將現有的租賃公寓轉換為民宿外，以民宿運營為前提的共同住宅開發也在大幅增加。

然而，由于運營時間較短，數據積累不足，缺乏像酒店那樣有信譽的運營公司，金融機構的評估僅限于租賃住宅的評估，因此還沒有形成像酒店那樣活躍的交易環境。在這種背景下，房地產投資市場中的交易量仍然較少。但是，從去年開始，國內外的投資者……房地產基金、J-REIT或私募REIT等對民宿物業的咨詢也在增加，實際上也有J-REIT收購民宿運營物業的案例。2025年，這樣的交易可能會不斷增加。

2024年超越新供應量的辦公室投資

內藤：聽說大阪在民宿方面很熱鬧，那么其他行業呢？例如，在整體投資額中占比最大的辦公室怎么樣？

小西：大阪的辦公室一直很受歡迎。（阿拉蕾在直播和之前的文章中也有提到過大阪的辦公室一直都是求大于共，辦公室不足仍未解決所以受歡迎）

內藤：盡管大阪A級辦公室的新供應量在增加，但空置率一直保持在非常低的水平，這種情況會持續一段時間嗎？

山口：2024年單年來看是歷史上最大的新供應量。我們原本預計空置率會大幅上升，但實際情況是，空置率僅小幅上升至4%（截至2024年第四季度末）。許多投資者對大量供應持謹慎態度，但現在的最新看法是，這種擔憂已經完全消除。

內藤：空置率保持在低位是否意味著租金有可能上漲？

山口：會上漲。我們最新的預測已經修正，2023年已經觸底，現在已經進入上漲階段。

以關西圈的擴展為背景，酒店投資變得活躍。

內藤：在投資市場中，酒店行業出現了非常有影響力的數字，但在2024年全年日本整體投資額中，酒店所占的比例為19%。雖然這個數字本身是歷史最高，但大阪圈的酒店比例為34%，與全國相比，酒店投資尤為突出。

上西：2024年的酒店投資業績在日本超過了1萬億日元。這是日本首次。從地區來看，東京為2500億日元，大阪為2200億日元，雖然不能說大阪追上了東京，但可以說是相當接近的投資額。大阪的酒店投資額之所以大，是因為多個大規模交易的重疊起到了很大作用。例如，“日本環球影城公園前酒店”、“OMO7大阪酒店 by 星野度假村”、“大阪森特雷吉斯酒店”等多個大型項目達成了協議。

當問到投資者“為什么選擇大阪？”時，除了世博會和IR，他們還對關西地區在旅游方面的廣泛吸引力表示出了濃厚的興趣。如果在大阪停留一周，可以輕松訪問高野山、奈良、京都等關西地區的主要旅游景點。

內藤：投資者似乎充分評估了地理位置的優勢。2024年9月開業的“大阪格蘭格林”引入了新的酒店品牌“Canopy by Hilton”。給人一種奢侈酒店相繼開業的印象，這種趨勢是否會持續下去？

上西：我認為會持續下去。從新的可行性研究來看，向JLL咨詢的奢侈品牌和高端規模品牌的比例也在增加。

內藤：我認為奢侈品牌今后會增加投資機會，但同時中端和經濟型酒店也在吸引關注。走在街上，外國游客非常顯眼。我想他們并不是所有人都住在奢侈酒店，那么商務酒店等中端和經濟型酒店的表現如何？

上西：2024年，由于外國游客的正式恢復，這些酒店的表現是高入住率和高平均日租金（ADR），有時甚至沒有可售客房。

大阪的中端和經濟型酒店的表現也超過了疫情前。

短期和中長期大阪市場的展望

內藤：最后，我想請教一下今后大阪圈房地產市場的展望。時間軸分為兩個，一個是世博會舉辦的2025年-2026年，另一個是中長期的展望。首先，短期房地產市場的展望如何？

小西：正如去年所說，利率上升和地政學風險仍然值得關注，但短期內我認為從2024年開始會繼續保持良好態勢。之后，隨著2030年預定開業的大阪IR，可以預見會有新的房地產投資，所以中期也有光明的材料。

上西：從世博會舉辦的2025年開始，在未來一年里，酒店行業很難找到負面現象，市場將繼續堅挺。在中長期展望中，IR的開業也在期待之中。而且，大阪作為鄰近旅游資源的地區，具有吸引回頭客的優勢，作為旅游目的地將進一步發展。相應的，酒店投資和開發需求將更加旺盛。

山口：我同意兩位的意見。但是，2024年投資額超過1萬億日元，這是一個驚人的記錄，也是由于有非常高質量的銷售物業積累起來的數字。從這個意義上說，我認為2025年由于前一年的反彈，投資額減少是不可避免的。但是，投資者的心態無論國內外都沒有改變，如果有優質的物業投放市場，可能會引發激烈的收購競爭。

內藤：似乎收益率也不會下降。

山口：預計收益率不會上升。今后以辦公室為中心的租金收入預計將擴大。投資者能否準確反映這一擴大部分到收購價格中，將成為實現投資機會的最大關鍵。

內藤：我理解了大阪的投資市場有著非常光明的未來。經過世博會，大阪將如何發展，我們將繼續關注。今天是世博會舉辦前夕，我們請教了三位專家。非常感謝今天的談話。

談話的內容基本和阿拉蕾給大家做直播時講的阿拉蕾理解的大阪房地產市場相吻合，也就是現在至2030年大阪賭城計劃建成前，都是投資大阪房地產的黃金期。

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