74.9億拿地重倉通州，中建玖合勝算幾何？

74.91億，8個子地塊，地上建面超26萬㎡！

沒有意外，6月4日，中建玖合成功將北京通州運河區巨無霸地塊收入囊中。

一線河景加持，北側緊鄰北京副中心站交通樞紐，南側緊鄰運通隧道，優越的地理位置，讓市場對該地塊倍加關注。

早在今年1月份該地塊登上北京首輪供地清單后，中建玖合曾就該宗地發出過施工招標計劃，當時市場就猜測該地塊已“名花有主”。

因此成交結果在業內預料之中。大家更為關心的是：

在北京土地市場隱匿了兩年之久的中建玖合，這一次拿地是否還是「穩贏局」？是會成為通州樓市的帶動力量，還是會成為區域樓市“攪局者”？

01 為什么是中建玖合？

公開信息顯示，在今年4月底該地塊正式上架后不久，招商蛇口還曾對該項目發出一系列招標計劃，也被猜測為意向買家。

而最終至該宗地掛牌競買申請截止，招商蛇口并未報名，業內猜測可能原因有二。

一是招商蛇口此前已在通州頻頻落子，不缺儲備。

今年4月8日拿下的通州八里橋地塊剛剛公布項目案名——朝棠攬閱；

去年10月23日拿下的通州梨園地塊所開發的云璟攬閱，正處強銷階段；

此外還有2022年和2023年拿地開發的通州梨園板塊的招商璀璨公元、臺湖板塊的招商璀璨時代，也處于在售狀態。

其二，中建玖合是中建二局旗下地產平臺，而中建二局的總部在通州區，曾承建了北京城市副中心軌道交通M101線一期工程、通州發展大廈等一批重大投資項目，為其拿地加分項。

且能夠以74.9億的總價重倉一個區域，具備此拿地實力的開發商也寥寥無幾了。

據克而瑞排行榜，2024年中建玖合的全口徑銷售額為131.8億元。其中，北京市場實現銷售額52.83億元（位居北京第17），僅次于其在上海市場的61.85億元（位居上海第30）。

其三，中建玖合在京已兩年未拿地。

公開信息顯示，中建玖合上次在京拿地還是2023年，急需拿地補倉。

2023年7月，中建玖合以54.05億元摘得的大興西紅門地塊，所開發的中建玖玥府總建面約19.14萬㎡，規模也不小，目前去化率已超80%。

2022年斥資66.815億元拿地的朝陽太陽宮的中建玖合府，建面不算大，但拿地3個多月開盤“日光”，驗證了其豪宅操盤力。

而在另外一個重要戰略布局地——上海，中建玖合2024年9月以63.66億元拿下了大寧單價地王（現已被大華刷新），如今項目已快入市，相比之下在北京拿地更加迫切。

其四，中建玖合的大盤操盤能力得到過市場的驗證。

在上海，中建玖合坐落于臨港103板塊的中建玖海云天項目約70萬方，也包含7個住宅子地塊，2021年全面開工，目前成片開發已基本建成，一直是臨港銷冠紅盤。

另一個聯合萬科打造的理想之地，也是一個地上地下總建面接近60萬方的綜合大盤，是2023年上海成交套數和面積和雙冠，單盤單年銷售120億。

去年9月拿下的大寧單價地王，案名已定為中建·玖上瑯宸，計劃7月開放售樓處。總計容建面約9.32萬㎡，規模雖不算大，但業內稱其有望成為真正引領全國的上海頂豪作品。

02開發為高端改善產品成必然

業內猜測，中建玖合此次在京拿下的新地，開發為高端改善型作品也是必然。

在中建玖合拿地后不久，就有小道消息傳出，預計地塊會開發為主力戶型為105-240㎡的改善產品，臨河地塊限高 18 層，內部地塊可建30層超高層，預計單價6.5-7萬/㎡，瞄準全北京高端客群。

業內分析，從土拍文件來看，這塊地也會被開發成高端改善型產品無疑。

地塊土拍文件中明確要求，城市設計和建筑設計要充分落實《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點(試行)》要求，甚至細化到了建筑布局、風雨連廊、外立面材質、架空層、屋頂花園觀景平臺等層面，品質感拉滿。

地塊由8個子地塊組成，含7宗住宅地塊及1宗多功能用地，住宅容積率2.1-2.3，限高100米。

根據地塊出讓文件，各住宅地塊之間可統籌合理調整各建筑規模指標，意味著給開發商留下了較大的設計自由度。

并且7塊宅地的限高都是100米，也為開發商打造超高層河景大平層創造了條件。

另外，去除掉各種配建后，中建玖合地塊住宅部分成交樓面價約3.23萬/㎡，相對于6.5-7萬/㎡預測售價，留給開發商的產品發揮空間充足。

03 區域價值與操盤壓力并存

可以說，中建玖合底價拿下通州運河區這塊巨無霸地塊，給通州其他項目既帶來了可吸引全城高端客群目光的輻射利好，但也帶來了產品操盤的壓力。

而中建玖合自身，雖然地塊位置優越，但也并非全無競品壓力。

比如，5月下旬開盤的金隅花溪云錦，整個項目為108—153㎡的改善型四居洋房，且得房率高達92%，也是地鐵盤，面向的也是全北京改善型需求客群。

且2025年是通州供地的爆發年。據年初公示的2025通州供地計劃，除了中建玖合剛拿的這塊地以及招商之前拿的八里橋、中鐵建拿的梨園地塊外，還有多宗地待供應。

來源于網絡公開

在通州這塊巨無霸地塊上，中建玖合會如何進行產品演繹，尚需等待。

而實力央企的陸續拿地進駐確已表明，通州的城市地位已今非昔比。