成交保持中高位運(yùn)行 價(jià)格再度陷入拉鋸

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2025年5月上海二手住宅成交1.92萬(wàn)套，環(huán)比減少8.19%，同比增加12%。

圖：上海二手住宅成交套數(shù)走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原整理

成交穩(wěn)定 季節(jié)性波動(dòng)符合慣例

進(jìn)入5月，樓市交易量保持穩(wěn)定。從網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，雙休日的網(wǎng)簽量都能維系在千套以上，說(shuō)明市場(chǎng)交易節(jié)奏得到延續(xù)和保持。只不過(guò)基于5月初和月末都有假期因素，所以月初和月末的交易量出現(xiàn)大幅收縮。但總體來(lái)看，符合季節(jié)性波動(dòng)慣例。一些先行指標(biāo)上，比如帶看等等，和4月相仿。

空間分布上，大浦東繼續(xù)領(lǐng)跑全市，不過(guò)成交量跌破了4千套，比前期略有縮水。寶山排名第二，成交2058套，環(huán)比減少10.6%。閔行繼續(xù)排名第三，成交套數(shù)為1948套，比前期縮水約1成。此外，大部分區(qū)成交繼續(xù)能維持在千套以上，而前期交易本身就不算活躍的青浦等區(qū)，成交還是沒(méi)有突破千套水平。

房?jī)r(jià)環(huán)比轉(zhuǎn)跌 市場(chǎng)再度進(jìn)入拉鋸期

上海中原地產(chǎn)二手住宅價(jià)格指數(shù)顯示，5月二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌1.48%。前5個(gè)月的指數(shù)環(huán)比上三漲兩跌。趨勢(shì)上，房?jī)r(jià)還在震蕩筑底的過(guò)程中。基于成交速度放緩，市場(chǎng)心態(tài)又出現(xiàn)一些波折。買家擔(dān)憂后續(xù)成交放緩后房?jī)r(jià)還會(huì)往下滑落。不過(guò)成交總量依舊穩(wěn)定在中高位，所以房東繼續(xù)保持相對(duì)樂(lè)觀心態(tài)。尤其是大家期待的降準(zhǔn)降息的落地，對(duì)穩(wěn)樓市舉措的效果充滿信心。因此，買家還價(jià)過(guò)低依舊難達(dá)成協(xié)議。

最近交易活躍的項(xiàng)目有向市區(qū)靠攏的跡象，比如成交活躍的項(xiàng)目中，5月交易最大的小區(qū)是徐匯龍華板塊的馨匯南苑，成交87套。南站板塊的蓮岸家園交易量也在前十榜單中，值得關(guān)注的是，該小區(qū)成交的套均面積超過(guò)100平方米。可見二手房中，改善的意圖也越來(lái)越清晰，這部分業(yè)主拋售房源后也是改善型需求。

不過(guò)從掛牌角度來(lái)看，5月掛牌量又有所提升，這對(duì)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定帶來(lái)一定壓力。為了促成交易，不得不將議價(jià)空間適度擴(kuò)大。但是產(chǎn)品之間差異也比較明顯，總價(jià)千萬(wàn)以上的房源，或是房屋品質(zhì)不高的老破小議價(jià)空間仍然有。但是房齡較小的商品房?jī)r(jià)格依舊沒(méi)什么空間。

市 場(chǎng) 分 析

4、5月份成交能夠反應(yīng)當(dāng)下真實(shí)交易水平，連續(xù)2個(gè)月保持在2萬(wàn)套左右的量運(yùn)行說(shuō)明市場(chǎng)內(nèi)生性需求還是很穩(wěn)定。但是改善性需求釋放還是通過(guò)賣出二手房置換新房的鏈條實(shí)現(xiàn)。并且隨著投資品回報(bào)率的降低，比如存款利息下降等，加劇購(gòu)買優(yōu)質(zhì)新房的意愿。因此，最近兩個(gè)月掛牌量又有抬升的跡象。所以，盡管成交量還維持得不錯(cuò)，但價(jià)格上要實(shí)現(xiàn)全面止跌還需要等待一段時(shí)間。