這家成立不到3年的民營房企，突然殺瘋地產圈？！

這幾年行業深度調整，民營房企逐漸式微，躺平甚至出清的不在少數。但也有些民營房企的日子過的還不錯，甚至還有一些民營房企仍然在大手筆拿地。

艷姐最近關注到的一個案例，來自：

中堃置業。

去年底，他們聯合南京國企以總價約13億競得南京市建鄴區河西中G72地塊，這也是中堃置業成立以來最貴的一宗地。

而之所以說“瘋狂”，還因為：

其一、這是2025年，他們在南京拿下的第3個項目；

其二、3個項目全口徑地價21億，遠超中堃去年15.33億的流量銷售金額；

其三、3個項目全部位于主城核心，樓面價均超3萬/㎡，遠超主城1.12萬/㎡的樓面均價；

其四、3個項目全部入榜南京土拍樓面價TOP10。

看到沒，在大多數民營房企還在收縮業務的時候，中堃選擇了逆勢進發；在大多數民營房企下沉剛需或改善市場的時候，中堃選擇了難度最大的豪宅市場。

而在市場端，中堃置業也爆發出了強勁的發展勢能：

2025年的南京房企銷售排行榜中，中堃置業作為唯一的一個“生面孔”，以15.33億的流量銷售擠進了TOP16。

圖源克而瑞南京

要知道中堃置業成立于2023年，艷姐不禁好奇，中堃置業究竟是家什么樣的企業？為什么能夠有跨越行業周期的業績表現？

今天艷姐就和大家聊聊這家總部在成都，非常神秘的民營房企，也歡迎大家在文末留言評論，發表您的看法和觀點。

01

連落4子

中堃“意外”成南京“地王”最大贏家？

時間回到去年10月，南京國企中北盛業以總價13.23億、溢價率0.3%、樓面價34083元/㎡競得建鄴區G72地塊。

“巧合”的是，在中北盛業拿下地塊后大概不到半個小時，中堃置業就發布了拿地喜報：

看似毫不相干的兩家房企，此刻像是上演了一部提前編排好的“劇本”。

中堃的這張喜報，相當霸氣。

金陵、低密、終極改善......

每一個關鍵詞，都能觸動南京的高端改善客群。

當然，中堃也有霸氣的資本。

先來看這塊地，地塊位于南京河西CBD板塊，是區域內近年罕見的低密地塊，含金量十足。

地塊相對“秀珍”，面積約2.88萬㎡，容積率1.35，計容建面約3.89萬㎡，其中商業不低于0.15萬㎡。

位置相當金貴，與7/10號線中勝路站無縫銜接，馬路對過就是龍湖天街，直線距離河西CBD核心區的河西中央公園、南京國金中心、河西德基廣場大約1公里。目前板塊內暫無新房，在售二手房掛牌均價在3.7萬/㎡~6.1萬/㎡。

艷姐注意到，這是中堃2025年拿下的第3塊地：

2025年9月，中堃置業聯合智慧綠島，以總價3.7億、樓面價3.07萬/㎡的底價競得建鄴區河西中G67地塊；

2025年4月，浙江長住集團以總價4.43億、樓面價3.79萬/㎡、溢價率43.37%競得玄武區珠江路G05地塊，隨后官宣引入中堃置業進行合作開發。

如果時間再拉長一點，中堃置業還在2024年11月，還以底價6.72億、樓面價3.07萬/㎡競得建鄴區江心洲G50地塊。

中堃南京項目區位示意

前后一年時間4次出手，規模或許不大，但出手就以勢在必得的霸氣拿下建鄴、玄武核心區域的絕版低密地塊，這也再次刷新了大家對于小型民營房企的認知，原來在如今這個時點，還是能夠有民營房企有這樣的實力和眼光去拿地的。

不過，故事到這里還沒有完。

就在去年12月南京的一場土拍中，南京國企奧體建設以總價16.11億、樓面價4.53萬/㎡、溢價率26.35%競得建鄴區河西CBD板塊一宗宅地。

4.53萬/㎡的樓面價，也刷新了沉寂了近10年的南京樓面價地王。

不過讓艷姐意外的是，最大的贏家不是拿下地王的奧體建設，而是中堃置業，上面的4個項目中，有3個距離“新地王”不到3公里。

中堃置業這一輪在南京的動作，讓不少業內人忍不住大呼神奇：這家公司，到底是什么來頭？又是怎么一下子走到南京的“地王”主軸線上來的？

02

樓市“新面孔”

給出了民營房企的破局思路？

對于一家行業“新面孔”，在民營房企大面積臥倒躺平的現實環境下，中堃不僅逆勢進發，還在南京的頂豪市場爆發出強勁勢能。

所以，“秘籍”是什么？

艷姐覺得，有4個關鍵詞：

其一是拿地“小而美”，專攻主城低密的精準化布局；

中堃的6個項目有一個共同特點——面積不大、位置不錯、稀缺低密。

像第一個項目賢坤花園一期，容積率1.05、計容建面約2.2萬㎡、一共130套大平層，建鄴區江心州核心地段；秦淮區VILLA門東源邸項目，容積率1.2、計容建面約1.51萬㎡、一共48套疊墅，距離夫子廟約500米，是南京明城墻內近10年唯一的純粹低密院墅項目。

中堃河西G67規劃效果示意

這些建面1、2萬㎡的“小項目”，大房企未必看得上，反倒是給了像中堃這樣小房企機會。

其二是合作開發“抱大腿”的逆勢從容；

中堃的6個項目中有4個選擇了合作開發，而且合作伙伴的咖位都十分在線，不僅有國企，還有外部實力合伙人。

像賢坤花園二期，聯合南京國資中北置業等，中堃占股24%；建鄴區G67項目，拉來了建鄴區國資南京智慧綠島，后者占股49%；VILLA門東源邸項目拉來了南京一九一二投資集團，后者占股40%。

中堃通過讓渡項目部分股權于國企、投資人，在資源、資金上形成邏輯閉環。

其三是主動準現房、深度定制的差異化競爭；

中堃大概是整個行業內第一個將準現房+定制寫進企業戰略的房企。

像賢坤花園一期，2024年4月開工、8月封頂、10月正式開放，是南京第一個80%實景開放的新盤；而且從戶型，風格、配置、細節方面，在整合外部優質設計資源的基礎上拉通業主，形成開發商、設計師、業主三方聯動定制機制，為業主提供1對1的“四個”定制化服務。

賢坤花園實景

這種策略，打破了貨不對板的信息壁壘，做到所見即所得，還讓業主深度參與設計、建設、交付、社區運營全鏈條，實現與客戶的深度綁定。

其四是熟人社區的逆勢破局。

像賢坤花園，在還沒交付時，就基于業主主理人驅動，成立了讀書藝術社群“嶼心閱筑”、健康運動社群“嶼動360”等諸多社群，甚至中堃的高管還會帶著自家的業主在全國甚至國外參加馬拉松、藝術觀展等活動來培養熟人社區。

中堃業主社群活動

通過熟人社區，一方面可以把業主圈子做成熟人圈，提高客戶粘性，一方面還能通過這些社群活動提升企業、產品品牌和口碑，進而通過熟人推薦帶動營銷。

這套打法下，中堃的目的非常單一，只要拿對地、搞定資金、打造好產品，確保服務好高端客群就可以了。

可以說，中堃雖然成立不到3年，但就是通過這套差異化的投拓、產品、營銷、社群打法，在同質化競爭中脫穎而出，闖出了品牌、口碑，最終撬動了市場。

03

那個熟悉的“大佬”，殺回地產圈

說到中堃，不得不提它的創始人徐波濤。

了解華東地產圈的人大多對徐波濤比較熟悉。

公開信息顯示，2001年前后，徐波濤進入南京金基地產，入職后從秘書、物業、成本、招采等基層崗位做起，逐步晉升至項目總、城市總。

徐波濤

在金基任職期間，徐波濤在奠定金基的高端品牌調性和南京一哥的過程中起到了巨大作用。

像在2014 年，徐波濤調任金基南京公司，并接手金基尚書里項目，拆除已投入2800萬的景觀體系并重新打造，提升了項目的高端調性，助力項目贏得市場認可；主導打造的金基九月森林、金基望樾府等多個豪宅標桿，在金基內部搭建了“GOA大象設計+順景園林+潘冉名谷設計”三大師長期合作模式，推動金基產品力與品牌價值大幅提升。

2022年，徐波濤帶領金基以142億權益銷售金額躋身南京樓市第二位，成為南京本土民營房企一哥。

2023年，徐波濤從金基離職，在短暫游學后創立中堃。

大家知道，地產行業是個資金、資源密集型行業。在金基的22年職業履歷，徐波濤在沉淀了豐富的項目實操、企業管理經驗外，還攢下了廣泛的資源。

所以在創辦中堃時，徐波濤也從金基拉來了“高量級”的高管團隊。

像副總經理周榮富，曾是金基南京天著尚居項目總，金基工程管理中心總經理，進入中堃后，分管生產體系；

周榮富

像副總經理李匯豐，曾在萬科蘇皖公司任職，后入職金基出任品牌總監、南京公司副總經理，分管中堃品牌、社群與客戶關系。

李匯豐

當然也不得不承認，中堃作為民營房企，已經在南京市場打開了局面，成為高端市場的標桿房企，但同樣也面臨著一定的挑戰。

比如“慢周轉”的資金壓力。

艷姐在前面提到，中堃去年拿的3個項目，樓面價都排進了南京樓面價TOP10，大家知道去年以來高端改善市場競爭相當激烈，市場窗口稍縱即逝。

中堃目前的6個項目僅有2個項目進入銷售，2024年7月拿下的VILLA門東源邸項目在去年11月才規劃公示、去年4月拿下的金陵VILLA項目在12月才規劃公示，這幾個項目都是建面1、2萬㎡的“小項目”。

換句話說，中堃的“慢工出細活”可以理解，但這個速度屬實慢了點。

同時，中堃還將幾個合作項目的股權出質給合作方融資，再疊加社群運營的巨大前期投入。后續資金周轉是否會受到影響，還需要關注。

結語

行業震蕩下行，民企大面積臥倒，但仍然不乏像中堃這種深耕一座城市、專攻高端豪宅的“小而美”的代表。

艷姐覺得，創立不到3年的中堃，依然可以給到行業一些啟示：

未來是穩健經營的品質房企時代，對民企來說，“小而美”“小而精”，并錘煉出差異化的特質，會逐步成為行業發展方向。

最后，祝福每家房企都能找到適合自己的發展之路。

主編：張艷

責編：eric

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