母公司換帥，越秀地產(chǎn)會copy城投式擴(kuò)張嗎？

6月9日，越秀集團(tuán)宣告了其領(lǐng)導(dǎo)班子的新老交替。

原董事長張招興因達(dá)到退休年齡，自5月起卸任公司黨委書記及委員職務(wù)，并于6月正式離任董事長、董事等全部職務(wù)。原廣州城投集團(tuán)董事長陳強(qiáng)接任越秀集團(tuán)黨委書記、黨委委員、董事會董事及董事長職務(wù)，

越秀地產(chǎn)無疑是這場權(quán)力交接中最受關(guān)注的板塊。

作為越秀集團(tuán)旗下市場化運(yùn)營的地產(chǎn)開發(fā)平臺，母公司換帥，將會給越秀地產(chǎn)帶來哪些改變？

壹

2024年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約為864.0億元，同比上升7.7%，合同銷售金額約為1145.4億元。在克而瑞全國房企排行榜中歷史性地躋身前十，高居第八位。

這一里程碑式的突破，讓這家深耕行業(yè)多年的房企難掩激動之情，在所有的宣發(fā)中，越秀地產(chǎn)正以"十強(qiáng)新貴"的姿態(tài)高調(diào)亮相。

市場的浪潮中，有人如斷線風(fēng)箏般急速下墜，有人卻向上騰躍。

從2022年的16強(qiáng)，到2023年的12強(qiáng)，再到2024年的8強(qiáng)。

越秀地產(chǎn)的心情，恐怕如同突然被聚光燈籠罩的選手，既想保持風(fēng)度，又忍不住要向全世界展示。

越秀地產(chǎn)的排名提升有其清晰的經(jīng)營邏輯。

董事長林昭遠(yuǎn)曾經(jīng)說過，“在這一輪行業(yè)下行期，房企如果不能持續(xù)的投資拿地，那么未來幾年的經(jīng)營結(jié)果就會難看，甚至?xí)絷?duì)。”

所以，在其他房企忙著收縮戰(zhàn)線，在土地市場偃旗息鼓的時候，越秀地產(chǎn)在2022-2024年的新增貨值排名和權(quán)益拿地金額始終在10強(qiáng)名單中，這種"拿地強(qiáng)度高于銷售強(qiáng)度"的策略，在行業(yè)下行期顯得尤為突出。

這種錯峰投資節(jié)奏，最終在2024年的銷售榜單上得到了驗(yàn)證。

然而，在千億規(guī)模的華麗袍子下，這家狂飆的房企依然沒有逃脫利潤下降的命運(yùn)。

在2019年，越秀地產(chǎn)的權(quán)益持有人應(yīng)占盈利已經(jīng)跨越30億元，一直維持到2023年，但在2024年，這一數(shù)據(jù)暴跌至10.4億元。

這種規(guī)模上升而利潤下降的撕裂，源于對一線城市的畸形重注。

2024年，越秀地產(chǎn)在一線城市的銷售業(yè)績達(dá)到600億，占總銷售額的一半多。

廣州大本營一向是越秀和保利的天下，2024年，越秀在廣州的銷售額為433.7億，在北京和上海也取得了不錯的業(yè)績，銷售額分別為87.3億和66億，都進(jìn)入了當(dāng)?shù)氐那笆判邪瘛?/p>

關(guān)于今年的發(fā)力方向，林昭遠(yuǎn)也曾明確，2025年投資額度在300億元左右，將重點(diǎn)關(guān)注北上廣深四個一線城市和杭州、合肥、成都、西安等強(qiáng)二線城市的優(yōu)質(zhì)拿地機(jī)會。

貳

為了拼規(guī)模，越秀地產(chǎn)有點(diǎn)不計(jì)成本。

譬如，越秀地產(chǎn)進(jìn)京首秀并不順利，

當(dāng)年，越秀地產(chǎn)聯(lián)合天恒集團(tuán)豪擲將近46個億，在懷柔打造的懷山府盡管定價(jià)低于政府批準(zhǔn)的預(yù)售價(jià)格，項(xiàng)目銷售卻持續(xù)低迷，網(wǎng)簽去化率遠(yuǎn)低于市場預(yù)期。

然而，首戰(zhàn)受挫并未動搖越秀深耕北京的決心，在北京市場仍以大手筆拿地。

在2023年，越秀地產(chǎn)在北京的全口徑拿地金額沖至第三位，僅次于中海地產(chǎn)和招商蛇口。其以59.11億元連續(xù)斬獲石景山蘋果園和昌平信息園二期兩宗熱門地塊，成為兔年北京首輪土拍的“最大贏家”。

2024年越秀地產(chǎn)持續(xù)發(fā)力，與未來科學(xué)城合作，以25.33億元落子昌平；隨后又與綠城聯(lián)手，分別以51.75億元和63.825億元競得海淀功德寺兩宗備受矚目的地塊。

然而，一線城市的光環(huán)下，一些不時出現(xiàn)的維權(quán)現(xiàn)象正蠶食著越秀的品牌根基。

譬如，網(wǎng)紅盤越秀和樾府的業(yè)主通過贈送"漏水專家"、"降標(biāo)能手"、"減配標(biāo)兵"等諷刺性錦旗的方式表達(dá)不滿，維權(quán)過程還通過網(wǎng)絡(luò)平臺進(jìn)行了全程直播。

4月底，星匯錦城項(xiàng)目配套教育資源——原掛牌"廣東番禺中學(xué)"的學(xué)校突然撤下校名牌匾，番禺中學(xué)變成了興南中學(xué)。這一突發(fā)情況在業(yè)主群體中引發(fā)強(qiáng)烈反響，并在社區(qū)及網(wǎng)絡(luò)平臺形成廣泛討論。

叁

母公司換帥，市場對陳強(qiáng)的期待，很大程度上源于他在廣州城投展現(xiàn)的"基建+運(yùn)營"雙輪驅(qū)動能力。

廣州塔從單一觀光景點(diǎn)蛻變?yōu)槌鞘形幕貥?biāo)的歷程，印證了其對大型項(xiàng)目的精細(xì)化運(yùn)營理念。這種能力或許正是越秀地產(chǎn)所急需的——在激進(jìn)擴(kuò)張后，越秀地產(chǎn)如何重新定義自己的生長邏輯？

然而，我們有必要審視一下陳強(qiáng)履職時廣州城投的風(fēng)格。

廣州城投和越秀地產(chǎn)億元，也稱得上是逆勢擴(kuò)展的典范。

根據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，廣州城投在2022-2023年連續(xù)兩年穩(wěn)居全國房企新增土地貨值排行榜第22位，其中2022年新增土地貨值達(dá)371.3億元，2023年雖有所回落但仍保持283.6億元的規(guī)模。

另外，不知算不算巧合，廣州城投近兩年也出現(xiàn)了增收不增利的現(xiàn)象。

在2022年和2023年，廣州城投營收分別為307.05億元、341.99億元，而凈利潤則分別為-1.78億元、-6.17億元。

此外，廣州城投還扮演了白衣騎士的角色。

在為廣州本土民營企業(yè)紓困的過程中，廣州城投向恒大地產(chǎn)、富力地產(chǎn)輸送了大筆資金。

在2020年、2021年，廣州城投累計(jì)支付100億元受讓恒大地產(chǎn)4.8072%股權(quán)。

歷史總是充滿戲劇性。

當(dāng)張招興從陸志峰手中接過越秀地產(chǎn)權(quán)杖時，曾留下那句著名的"地產(chǎn)做到最后就是做金融"。如今，當(dāng)接力棒交到陳強(qiáng)手中，越秀需要的或許恰恰是回歸實(shí)業(yè)本質(zhì)。