物業費降價潮下，連龍湖都跑路了

在物業服務行業，龍湖可以算是一個標桿企業。
但在近年來的物業費降價潮下，連龍湖物業都開始撐不住要“跑路”了。
小區業主終于省下了想省的物業費，然后迎來一地狼藉……

虧不起了，告辭！
不久前的5月，在重慶兩江溪岸云蔚小區，物業貼出一則公告稱：
由于合同到期，經多方溝通，我們將于2025年7月31日24:00正式退出，結束服務。
同時，公告要求欠費業主履行繳費義務，逾期將通過法律途徑維權。

在更早之前的今年4月，類似的一則公告貼在了上海蘇堤春曉小區。
公告同樣表示，將在2025年8月30日正式退出小區服務，原因則是小區的歷史遺留問題已對公司經營造成了極大的運行管理風險。

而這兩份撤場公告，均由龍湖物業發出。
也就是說，業內以服務口碑著稱的龍湖物業在短短兩個月內，連退了兩個小區。
表面上看，龍湖物業退出的這兩個小區情況各不相同。
在兩江溪岸云蔚，龍湖物業退出的主因據稱是小區業主集體要求物業費從3.2元/平米降到1.9元/平米，以及該小區的物業費收繳率長期低迷。
有相關經驗的朋友也許都能想到大概是怎么回事了：
部分業主想降物業費，但物業公司的運營成本在那里。兩邊談不攏，于是一些業主就開始停繳物業費。
在蘇堤春曉則是龍湖物業在4年前接手的小區，由于歷史遺留問題，小區長期存在消防癱瘓、門禁失效、水泵系統故障、外墻滲漏等問題。
龍湖物業多次申請動用維修基金，但業委會始終不予支持。不堪重負之下，龍湖物業最終選擇撤場。
仔細分析，龍湖物業在兩個小區的撤場實際上都指向了一個問題：虧損。
龍湖物業的服務在業內有口皆碑，但服務再好也不是做慈善。作為企業，龍湖物業的目的自然是盈利。當一個項目長期不盈利，及時止損無可厚非。

服務向上對準，價格向下看齊
那么，物業撤場的問題在小區業主身上？
是，也不是。
作為業主來說，希望花盡量少的錢買到盡量多的服務，這是人之常情，本身沒有問題。
但問題在于，這中間存在一個平衡點。超過這個點，物業公司無法盈利，自然也就無法持續提供服務。
而大多數業主并不知道這個點在哪里，更多的時候是通過橫向比較來判斷。
“XX小區的物業費才1元，我們小區要2元！不合理，必須降！”
這是很常見的業主要求物業降價的理由，甚至有的業主“不降價就停繳物業費”。
在不少小區，物業確實存在質價不符的情況。收的物業費不低，提供的服務卻堪憂。這種情況，業主要求降價理所當然。
然而很多時候情況并非如此，業主只是想在價格上向下看齊。
但各小區之間都存在品質、地理、硬件、軟件、管理難度等諸多因素上的不同，不一樣的物業公司也由于經營水平參差，運行成本也不一樣。
因此有時候即便一街之隔的兩個小區，物業費有高有低也屬正常。此時要求物業費強行看齊，無疑有點強人所難。
甚至在有些小區，這種矛盾已經升級成“積怨”。

業主的訴求已不再是降價或者提升服務水平，而是“欲除物業而后快”，通過停繳物業費、重選業委會、聘請新的物業公司等方式，趕走原物業公司。
在這種沖突下，原物業公司撤場就成了早晚的問題。

降價潮的陣痛誰來承受？
事實上，從去年開始，一股物業費的降價潮就在席卷全國。
這股降價潮起初只是在一些空置住宅間蔓延。
去年甘肅蘭州新區就出臺相關政策，對連續未入住6個月的空置住宅，只收取50%的物業費。
在青島，這個收取比例則是60%。
很快，降價潮影響到了正常入住的住宅。
有調查報告顯示，從去年起，重慶、銀川、武漢、青島等城市相繼發布了新的物業服務收費管理辦法，主題只有兩個字：降價，平均降幅達到了24%。
其中，重慶可能是降價潮蔓延最廣的城市。據不完全統計，去年重慶已有10多個小區陸續宣布降低物業費，今年預計將超過100個。
這股物業費降價潮一方面來自政策引導，另一方面則由市場競爭的白熱化引發。
數據顯示，目前全國物業公司數量已經達到了13.8萬家，比起2020年增長了35.7%。
但同時，這么多的物業公司，管理面積卻只增加了18.3%，形成了典型的僧多粥少局面。
在這樣的背景下，部分物業公司為了保住市場份額主動選擇降價，百強物業企業的毛利率也從2020年的25.6%降到了去年的18.9%。

只是，這種被動的降價并不一定完全是好事。
一方面，在有的物業公司眼中，降價是跟降低服務水平劃等號的。
2塊錢的物業費可能有24小時保安巡邏，1塊錢的物業費也許就只有在門崗亭里打瞌睡的老大爺了。
另一方面，對很多被動卷入降價潮的物業公司來說，盡快出清不盈利甚至虧損的項目，重點保住優質項目，就幾乎成了必然選擇。
這次龍湖物業從兩個小區撤場，就是最直接的體現。
或許在一些業主看來，物業撤場、小區自管才是最符合業主利益的模式，畢竟這種模式已有成功的先例。
在杭州恩濟花苑，小區已實現自主管理8年，期間不僅物業費始終維持在0.5元/平米左右，在業委會主導下的物業管理服務也得到了小區業主的一致認可，成為網紅小區。
不過，這種模式也并非每次都行得通。
同樣在杭州，景城花園的小區自管持續6年后難以為繼，業委會不得不重新聘請物業公司來接手。有中介機構明確表示，該小區由于小區品質下降，房價每平米要比周邊低2000~5000元。
這次龍湖的“跑路”，或許是一個信號：如果連行業標桿企業都頂不住這股降價潮，那更多的中小企業情況只會更慘，行業洗牌或許就要到來。
只是這洗牌過程中的陣痛，可能就要業主承受了。
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