鏈家分家：房客分離

一項顛覆行業百年傳統的變革正在悄然推進，背后是貝殼的自我革命。

房產中介小王最近有點懵。

干了八年中介的他，突然被公司要求必須在買賣家中選一邊站隊。

今后要么專職代表買家，要么專職服務賣家，再也不能“一手托兩家”了。

“這不折騰人嘛！”小王私下抱怨道，“以前買賣雙方都信任我，我居中協調，談笑間就把交易促成了。現在倒好，客戶得多花錢不說，流程還更復雜了。”

這場讓50萬貝殼經紀人集體調整的變革，源于貝殼最新推出的“房客分離雙邊代理”模式。

它從根本上改變了中介行業的服務邏輯，也在業內掀起了一場風暴。

要理解這場變革，得從貝殼創始人左暉說起。

這位被戲稱為“北京最大中介頭子”的陜西人，骨子里卻是個行業規則的顛覆者。

2001年，左暉在北京甜水園開出第一家鏈家門店時，房產中介行業還處于蠻荒時代。

吃差價、假房源是行業潛規則，經紀人穿著大褲衩拖鞋帶看房也是常態。

左暉做了三件“離經叛道”的事：

2004年要求鏈家“不吃差價”；

2011年堅持做“真房源”；

2018年推出貝殼找房平臺，引入ACN經紀人合作網絡，把交易流程拆分為十個環節，讓不同經紀人分環節協作分成。

這些舉措在當時都引發了內部激烈反對。

當真房源政策推出后，鏈家流量三個月內斷崖式下跌。

左暉卻連用兩個“非常堅定”：“我們怎么逼經紀人都沒有用，等他嘗到真房源的甜頭后，就會保持正確做法。”

果不其然，三個月后流量恢復并超過以往，證明左暉的判斷是正確的。

左暉的野心不止于鏈家。

2018年4月，他宣布將鏈家網升級為貝殼找房，從直營中介轉型為開放平臺。這一動作震動了整個行業。

最坐不住的是58同城CEO姚勁波。

貝殼上線僅兩個月，姚勁波就拉攏我愛我家、中原地產等主流中介組成“反貝殼聯盟”，在北京召開聲勢浩大的“全行業真房源誓師大會”。

唯獨缺席的，就是鏈家。

那天北京下著大雨，左暉在朋友圈寫道：

“此時的北京，烏云密布。有會解天象的嗎？”

姚勁波回復：“相由心生啊，我看的是陽光明媚。”

戲劇性的是，這個聯盟很快土崩瓦解。

2019年，21世紀不動產攜6000家門店倒戈貝殼；

四個月后，中環地產的近3000家門店也投奔貝殼。

到2020年末，世聯行和同策咨詢退出58愛房平臺，“反貝殼聯盟”徹底瓦解。

2021年4月，氣不過的姚勁波趁阿里巴巴被罰182億的時機，在社交平臺喊話：“房產交易領域有更明目張膽的‘二選一’包裝成自愿，呼吁國家對貝殼罰款40億！”

2021年5月20日，左暉因病情惡化突然離世，貝殼失去靈魂人物。

此后，這家行業巨頭開始顯露出另一面。

最明顯的是高管薪酬的飆升。

2024年，董事長彭永東年薪高達4億元，聯合創始人單一剛年薪2.994億元。

而在2021年，兩人年薪分別僅為847萬元和685萬元——短短三年暴漲了83倍和77倍。

與此形成殘酷對比的是基層經紀人的收入。

2024年貝殼約50萬經紀人中，有30萬人實行“無底薪+借薪制”，人均年收入僅約8.34萬元，月均約6950元。

兩位高管的7億年薪，足夠支付超8000名員工的一年薪酬。

貝殼的傭金水平也水漲船高。

在北京，鏈家傭金從2%提升到3%；

在廣州南沙區，貝殼平臺抽傭比例在2023年6月至2024年6月間從18%漲到23%。

黑貓投訴平臺上，涉及貝殼捆綁銷售、強制收費的投訴超2800條。

“后左暉時代”的貝殼，似乎正從“做難而正確的事”變為“高管提款機”。

在這樣的背景下，貝殼推出房客分離雙邊代理模式，顯得尤為耐人尋味。

這項改革的核心是解決利益沖突問題。

傳統模式下，一個經紀人同時服務買賣雙方，很可能利用信息不對稱壓榨弱勢方。

比如當經紀人發現買家不懂行情時，可能誘導其接受更高價格。

雙邊代理則要求經紀人必須明確代表某一方利益。

代表買家的經紀人需全力為買家爭取最優價格和條件，代表賣家的則要為賣家爭取最高售價。

這源于英美法系的“公平交易”原則，避免交易中利用信息優勢壓榨弱勢方。

這種模式在澳大利亞等成熟市場已是常態。

但引入中國后將顯著增加交易成本：

一是經濟成本，買賣雙方需各自支付傭金；

二是時間成本，溝通協調更復雜。

“原來買賣雙方都信任同一個經紀人，交易容易促成。現在變成雙邊代理，就像離婚官司里的雙方律師，自然更較真。”一位資深經紀人這樣比喻。

貝殼的這場自我革命，面臨著巨大挑戰。

最大的阻力來自低線城市。

在熟人社會里，買賣雙方更習慣通過“認識的經紀人”完成交易。

“我付一個人的錢，你們再去分就行了，為什么非要各找一個？”這是典型的低線市場心態。

但在高線城市，高凈值客戶的需求不同。

面對動輒千萬的交易，他們更關注交易安全和風險控制，而非節省傭金。

“大標的交易中，安全規范比中介費重要得多。”

更深層的挑戰來自制度環境。

雙邊代理模式要順暢運行，需要完善的產權登記制度作為基礎。

“所有的西方國家房產交易規范，根本原因是產權透明可查。”

業內專家強調，“全國聯網的產權登記系統才是真正的基石。”

中國多年前就提出建立統一不動產登記制度，但進展緩慢。

沒有這個基礎設施，再先進的代理模式都可能水土不服。

若雙邊代理全面推開，將重塑經紀人行業生態。

首先必然是行業大洗牌。

借鑒西方經驗，經紀人需要持證上崗，定期參加培訓并通過考核。

這將淘汰大量兼職或專業度不足的從業者，促使中介職業化。

在澳大利亞，房產中介是個需要執照的正式職業，不是誰都能干的。

提供服務就要收費，這是基本職業倫理。

這也解釋了為什么國外經紀人顯得“高冷”。

他們不需要像國內中介那樣熱情推銷，而是憑專業服務獲取合理報酬。

對于留下來的經紀人，這將是個“憑本事吃飯”的時代。

專業能力、誠信記錄、服務水平成為核心競爭力，傭金高低則取決于價值創造。

貝殼內部人士透露，這次變革源于平臺大數據分析;

一線城市的高凈值客戶對交易安全的訴求已超過對中介費的敏感。

但要在全國鋪開，仍需跨越制度與文化的鴻溝。

左暉生前最愛說“做難而正確的事”。

房客分離模式在規范市場的同時，也推高了交易成本。

當方便與規范不可兼得，我們是否愿意為誠信買單？

這個問題，正懸在每一個購房者、賣房者和50萬經紀人的心頭。

貝殼的這場革命，才剛剛開始。