這座城市，房價要暴跌？

　　正文

　　最近一段時，粉絲問及最多的問題就是：

　　深圳房價又跌了？會繼續暴跌嗎？

　　為啥用了“又”字呢？

　　原因有二。

　　第一個原因：

　　深圳是四個一線城市中，房價下跌幅度最大，下跌時間最久，且量價雙跌的城市。

　　換句話說，要問一線哪里慘，深圳樓市他最慘！

　　只不過呢，2024年926之后，深圳樓市的二手房價格和成交量開始上漲，且上漲的勢頭還很猛。

　　從數據維度看，深圳二手房成交價格由2024年7月份的5.87萬/㎡，上漲到了2025年2月份的6.41萬/㎡。

　　但進入4月份、5月份，深圳二手房成交價拐頭下調，雖然沒有回到最低的5.87萬/㎡，但仍比2月的成交價下降了2000元/平米。

　　也就是說，深圳二手房向上沖高的態勢停止了！

　　第二個原因：

　　5月份，深圳新房住宅預售+現售合計網簽3162套，二手住宅網簽4687套，分別環比降14.4%、18.2%。

　　換句話說，深圳的二手房和新房成交量都出現下降。

　　打個比喻，這926的藍藥丸吃下去之后，深圳樓市確定上漲的“一柱擎天”，但藥效過了之后，深圳樓市確實出現了“疲軟”

　　所以，大家問的“又”是指從2024年9月份沖高之后的回落的現象。

　　那么，該怎么理解這種情況，是不是意味著深圳樓市又一次開啟了全面下跌呢？

　　關于這個問題，我從三個維度和大家聊聊。

　　一、永遠年輕的姑娘

　　最近看到一句話，感覺很有意思：年輕的姑娘不會永遠年輕，但永遠會有年輕的姑娘。

　　事實上，這句話在房地產維度的演繹就是：上漲行情中也有下跌的房源，下跌行情中也有上漲的房源。

　　最關鍵的的是：你尋找什么？

　　——比如2021年

　　2021年是中國樓市巔峰時期，成交量達到了18.3萬億，成為中國房地產的里程碑時刻。

　　可即便如此，即便是2021年，深圳鹽田很多房子也都是跌的。

　　——比如2025年

　　此刻，大家體感的寒意不用多言，客觀的數據也呈現出現房價下跌的走勢。

　　但即便如此，依然有房價上漲的區域和項目。

　　下面兩張圖是深圳業主報價漲幅的數據，其中漲幅最高達到了14.8%

　　客觀的講，深圳樓市在5月份整體回落是事實，但也沒有網上唱衰的自媒體說得那么“夸張”。

　　二、量價關系

　　啥是量價關系？

　　拋開經濟、貨幣等維度的因素，但從供需關系角度切入，一座城市的房價漲跌趨勢，本質上是供需關系的體現。

　　換句話說，買房的人多，賣房的人少，這價格必漲，

　　反之賣房的人多，買房的人少，這房價必跌。

　　那么，深圳樓市的供需關系怎么樣呢？

　　了解深圳市場，關心深圳樓市的伙伴都知道，深圳是供小于求的市場，至于供小于求到什么程度，有幾組數據可以說明。

　　第一組：人口和商品房

　　深圳1760萬人口，商品房是189萬套，不管怎么推演和計算，從人口角度看深圳都是供需失衡的狀態；

　　第二組：供地與庫存

　　新房的供應量，本質上取決于土地供應和已建成的庫存量。

　　土地供應決定了未來18月內的潛在供應量，已建成商品房的庫存量決定了未來6到12月的供應量。

　　那么，深圳土地供應和已建成的庫存量又如何呢？

　　答案依然是緊張。

　　深圳最垃圾的板塊鹽田的庫存去化周期都只有7.4個月了，像南山和福田都在5到6個月。

　　毫無疑問，這是非常明顯的供小于求的特征。

　　目前， 新房住宅存量為273.3萬平，按照過去6個月成交量，深圳全市的庫存去化周期已經低于7個月，

　　換句話說，深圳樓市從21年調整供應量，到現在屬于“修成正果”

　　那么，既然是一個缺貨、供小于求的市場，為什么一個月的高頻數據變化，就能影響到大家的信心呢？

　　如果用8個字概況就是：風聲鶴唳 草木皆兵

　　一方面4月份貿易戰讓經濟筑底復蘇變得波折；

　　另外一方面從2024年924、926萬鈞之力、雷霆之勢的政策落地之后，大家沒有看到期待的"V"型反彈

　　所以，當一個月的成交數據環比下跌之后，大眾的情緒就開始變化，

　　那么，該怎么看當前的一切？

　　我依然認為，深圳樓市最悲觀的時刻已經過去了

　　為啥這么說？來， 大家看下圖。

　　這是2022年到2023年連續兩年的二手房成交量：

　　2022年的平均套數是2000多套；

　　2023年平均套數是3000多套

　　好，大家記住上面兩組數據，再往下看。

　　2024年深圳二手房的平均成交套數是4000多套；

　　那么，2025年平均套數是多少呢？

　　來，再看一組數據。

　　從數據維度看，2025年深圳二手房的平均成交套數是5000多套。

　　由此，我們可以看到：

　　從2022年到2025年深圳樓市二手房成交量一路上漲，從月均2000套——3000套——4000套——5000套。

　　我問大家，連續4年的成交量數據趨勢是什么？

　　成交量上漲啊

　　深圳這種明顯供小于求，且二手房成交量反彈的行情，不是復蘇行情是什么呢？

　　有些朋友看到這里會問：既然是復蘇行情，為什么5月初成交量和成交價格會下跌呢？

　　來，再給大家看一張圖。

　　2008年和2015年是中國樓市暴漲的年份，這點我們都曾經歷，是不爭的事實。

　　但即便如此，大家看看這兩個年份對應的走勢，也就是我標注“綠點”的震蕩曲線，不也是多次出現底部震蕩的情況嗎？

　　其實呢，無論是買賣房產，還是大A、債券、黃金，就沒有一種投資品類是“一根直線”上漲或者下跌的。

　　從數據統計，必然是漲漲跌跌的。

　　那么，要看什么？

　　答案是趨勢

　　因為現象是層出不窮的，高頻數據是不斷震蕩的，但底層邏輯和趨勢才是所有投資行為的本源。

　　因為數據要么漲，要么跌，這種每個月都統計的數據，大家看看就行了。

　　那么，買房畢竟是一個家庭財富70%的承載，該怎么看底層邏輯和趨勢呢？

　　我認為就兩點：

　　1、他們的怎么說、怎么做

　　中國樓市說一千道一萬，歸結一句話概括，不過就三個字：政策市

　　而政策的力度、政策的頻次則決定了樓市復蘇的進度。

　　所以，房子要不要買，自己看看政策的力度、密度、決心就知道了！

　　我知道，有人會問：那萬一，政策失效了呢？

　　對此，我要提醒大家，永遠不要懷疑社會主義國家“政策”的作用，或許會慢、或許會減弱，但決不會無效！

　　2、經濟折射

　　中國的房子也可以叫“內房股”，其漲跌邏輯很大程度上和貨幣總量、經濟大環境密切相關。

　　比如2008年，外部形勢嚴峻，出口下滑

　　再比如2015年，背景也是出口下滑

　　其實呢，只要出口下滑，就必然拉升“內房股”。

　　所以，樓市問題看似是房地產供需、債務周期、行情收縮等等維度的問題，其實底層邏輯不過就是經濟問題的投射，

　　要不，樓市的別稱怎么會叫“夜壺”呢

　　而深圳作為先行先試的試驗田、改革的發源地，其資產價格就是國運和經濟發展的載體，所以：深圳房價會繼續暴跌嗎？

　　答案很明確：不會

　　不過呢，一個月的高頻數據變化就讓市場如此“驚恐”，也從側面說明市場情緒沒有完全穩定。