5月江蘇市場解讀：半數(shù)城池房價降，八城樓市漲潮生

5月江蘇樓市呈現(xiàn) “溫和復(fù)蘇與區(qū)域分化并存” 的特征，預(yù)判后市，房企年中沖刺將至，營銷預(yù)期加碼，供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化下適銷對路樓盤入市，預(yù)期帶動成交總量延續(xù)穩(wěn)步復(fù)蘇走勢，環(huán)比持增，同比持平去年或小幅微降，延續(xù)弱修復(fù)態(tài)勢。供應(yīng)大幅下滑，需求明顯上漲，成交均價下調(diào)，庫存總量微跌，去化周期縮短。

PART.1

全國動態(tài)

一攬子金融政策穩(wěn)預(yù)期，多部門推進(jìn)城市更新穩(wěn)需求

中央層面，月初央行、金融監(jiān)管總局同日發(fā)布多項金融政策，助力鞏固房地產(chǎn)穩(wěn)定態(tài)勢。月中中共中央、國務(wù)院正式發(fā)文推進(jìn)城市更新行動，要求加強(qiáng)相關(guān)財政資金支持，并推進(jìn)老舊小區(qū)改造等相關(guān)項目的建設(shè)進(jìn)程。在此后的國新辦發(fā)布會上，財政部、住建部等五部門共同發(fā)聲，將加強(qiáng)對于城市更新工作的支持力度，強(qiáng)化資金保障，提高土地使用效率.。

PART.2

政策變動

延續(xù)“因城施策”基調(diào)，需求側(cè)政策持續(xù)發(fā)力

2025年5月，省內(nèi)城市除泰州、鎮(zhèn)江與常州外，其余各城市均發(fā)布寬松新政，且據(jù)不完全統(tǒng)計發(fā)布頻次為14次，內(nèi)容涉及全面優(yōu)化政策，公積金等等，均旨在激發(fā)市場需求，去化存量房源。

• 南通：《關(guān)于促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知》

①符合生育政策的多子女(二孩及以上)家庭購買新建商品住房的，給予5萬元的一次性購房補(bǔ)貼。

②對單位組織職工一次性團(tuán)購5套及以上商品住房的，給予購房人每套購房款總額2%的購房補(bǔ)貼。

③對在主城區(qū)范圍內(nèi)購買新建商品住房的，繼續(xù)給予購房款總額1.5%的購房補(bǔ)貼。對具有全日制本科及以上學(xué)歷或技師及以上國家職業(yè)資格且首次來市區(qū)就業(yè)并連續(xù)繳納社會保險3個月以上人員購買主城區(qū)新建商品住房的，繼續(xù)給予購房款總額2%的購房補(bǔ)貼。

④職工家庭使用公積金貸款且已還清后，在購房所在地沒有住房或僅有一套住房的，再次購買自住住房可繼續(xù)申請公積金貸款。

• 南京：以舊換新

“以舊換新”活動是南京今年3月31日發(fā)布的“房七條”新政重要內(nèi)容之一，為參與此項活動，截至目前，奧體建設(shè)、棲霞建設(shè)、頤居建設(shè)、保利、仁恒等眾多開發(fā)企業(yè)共推出1萬余套房源，涉及105個新建商品房項目。本輪以舊換新活動除棲霞建設(shè)宣布直接“收舊賣新”外，其他各開發(fā)企業(yè)都是“買新助賣舊”。另外，根據(jù)奧體建設(shè)最新公布的以舊換新活動“公告”：5月10日至12月31日，換購人可用本人或其配偶、父母、子女名下的一套或多套存量住房置換一套或多套參與本次活動的新建商品住房，置換總價不高于所購新建商品住房總價的80%。存量住房收購價格以評估價為依據(jù)。將由南京奧興資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱“奧興公司”）遴選信用好、業(yè)務(wù)強(qiáng)的評估機(jī)構(gòu)，形成評估機(jī)構(gòu)名單庫，并采用公證處搖號的方式從名單庫中隨機(jī)抽取3家評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，分別對擬收購的存量住房進(jìn)行交易價格評估（換購人不承擔(dān)評估費用），取排序中間的評估值作為最終收購價格。

• 揚(yáng)州：購房補(bǔ)貼

①生態(tài)科技新城執(zhí)行人才安居保障階梯補(bǔ)貼政策:在原有大專及以上人才補(bǔ)貼5萬元基礎(chǔ)上進(jìn)行階梯式補(bǔ)貼，為在新城、擬來新城就業(yè)的人才(含在讀)本人及其配1)偶、父母或子女在新城購買新建商品住房的、分別給予一次性補(bǔ)貼，博士正高職稱及以上8萬元;碩士/副高職稱/高級技師7萬元;本科/中級工程師/技師 6萬元;大專/高級工5萬元(共300名，名額滿即止);

②增加在新城自主創(chuàng)業(yè)人員、在新城繳納社保人員購房補(bǔ)貼:在原有1年、3年、5年基礎(chǔ)上增加10年及以上人員額度(共100名，名額滿即止)

;③鼓勵非新城戶籍人員落戶新城，將在新城房交會等階段性大型活動中為非新城戶籍購房人員提供補(bǔ)貼，金額為購房發(fā)票價3%，最高5萬元(共100名，名顏滿即止);

④疊加多孩家庭購房補(bǔ)貼政策、疊加征遷戶房票優(yōu)惠政策、疊加房屋“以舊換新”優(yōu)惠政策;執(zhí)行房屋以舊換新范圍擴(kuò)大和評估費用減免，舊商品房范圍東擴(kuò)至江都區(qū)華山路和新都路、新房范圍沿用到新城范圍所有國有房企樓盤或收儲房、免除成交房屋評估費用、取消未成交房屋2次以內(nèi)評估費用。

PART.3

土地市場

持續(xù)收縮土拍規(guī)模，土地成交量價齊跌

5月江蘇省涉宅類土地成交106.36萬㎡，環(huán)比下滑57.15%， 土地市場成交規(guī)模延續(xù)量縮的態(tài)勢；成交樓面價6504元/㎡，環(huán)比下滑30.82%，5月江蘇13城中鎮(zhèn)江土地成交占全省32%，因此拉低了江蘇省整體價格。

5月江蘇省涉宅類土地成交106.36萬㎡，環(huán)比下滑57.15%， 土地市場成交規(guī)模延續(xù)量縮的態(tài)勢；成交樓面價6504元/㎡，環(huán)比下滑30.82%，5月江蘇13城中鎮(zhèn)江土地成交占全省32%，因此拉低了江蘇省整體價格。

PART.4

住宅市場

全省成交環(huán)比上漲，蘇北全面回升

5月省內(nèi)新房成交面積158.31萬㎡，環(huán)比上漲28.44%。本月各城市中除鎮(zhèn)江、常州、無錫與南京環(huán)比下跌外，其余各城市成交環(huán)比均不同程度上漲，市場延續(xù)止跌企穩(wěn)弱復(fù)蘇走勢。預(yù)判后市 ，房企年中沖刺將至，營銷預(yù)期加碼，供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化下適銷對路樓盤入市，預(yù)期帶動成交總量延續(xù)穩(wěn)步復(fù)蘇走勢，環(huán)比持增，同比持平去年或小幅微降，延續(xù)弱修復(fù)態(tài)勢。

25年5月江蘇省住宅均價19133元/平，環(huán)比下滑7.93%。 12個城市中，7城均價環(huán)比上漲，其中徐州因中高端項目的集中備案，價格環(huán)比漲幅最大。

南京：5月新房市場成交量價齊跌，本月成交27.39萬㎡，環(huán)比下滑9.78%，成交均價27333元/㎡，環(huán)比下滑2.90%，5月南京住宅市場呈現(xiàn)量價齊跌態(tài)勢，金三銀四后，市場再度陷入調(diào)整期，推盤量減少15%，成交量下跌10%。在中海、高科等房企引領(lǐng)降價跑量帶動下。5月下半月認(rèn)購量有所提升，預(yù)計將在6月出現(xiàn)集中網(wǎng)簽備案，或?qū)?dǎo)致6月出現(xiàn)成交量有所提升。

蘇南：5月蘇南各城市成交量除蘇州外，其余城市環(huán)比均下滑，主要源于政策調(diào)整、供需失衡、信心分化及外部環(huán)境等多重因素共振的結(jié)果。價格方面，除常州外均價均有回升，主要受主力成交項目的影響。

蘇中：蘇中各城市成交量除鎮(zhèn)江外其余均有明顯的回升，其中泰州的漲幅最大，達(dá)到191%；價格方面，揚(yáng)州與鎮(zhèn)江受主力成交項目影響有升。

蘇北：蘇北市場中核心城市成交均大幅上漲；而價格方面，除淮安外，其余各城市均有明顯的上漲，月度價格易受熱銷項目影響產(chǎn)生波動。

PART.5

需求結(jié)構(gòu)

剛改及改善市場需求恒定，高改溢價能力更強(qiáng)

90-144㎡產(chǎn)品在各城市區(qū)域中占比最高且占比穩(wěn)定在5-7成，其中蘇中及蘇北90-144㎡產(chǎn)品占比達(dá)到70%以上，剛改及改善類產(chǎn)品為目前市場主力需求且需求相對穩(wěn)定。從各面積段的價格來看，各城市區(qū)域均以180㎡以上高端改善類產(chǎn)品溢價能力最為突出。

PART.6

開盤監(jiān)測

蘇中蘇北出清周期延長，剛需剛改類產(chǎn)品出清周期最短

90-144㎡產(chǎn)品在各城市區(qū)域中占比最高且占比穩(wěn)定在5-7成，其中蘇中90-144㎡產(chǎn)品占比超70%，剛改及改善類產(chǎn)品為目前市場主力需求且需求相對穩(wěn)定。從各面積段的價格來看，各城市區(qū)域均以180㎡以上高端改善類產(chǎn)品溢價能力最為突出。

PART.7

房企動態(tài)

TOP3房企排名穩(wěn)定，TOP10房企市占率達(dá)25%

2025年5月招商蛇口、華發(fā)股份與保利發(fā)展穩(wěn)居前三位；從市占率來看，TOP10房企累計市占率達(dá)25.59%；從入榜門檻來看， TOP3房企入榜門檻超41.5億元，TOP10房企入榜門檻突破32億元，央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企發(fā)展韌性較強(qiáng)。

注：本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)立場，供參考。

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