文旅奧萊探索: 文旅項目轉型奧萊其獨特的增值優勢

目前，從文旅項目轉型奧特萊斯帶來的優勢分析，文旅項目向奧特萊斯模式轉型是當前消費升級背景下的一種創新策略，二者需分別強化其核心優勢，同時在融合中釋放協同效應，以提升市場競爭力和長期價值。文旅項目需依托文化深度和差異化體驗構建吸引力，而奧萊業態則需優化商業變現效率和品牌聚合能力，包括“文旅+奧萊”模式能有效撬動消費新藍海。以下是記者隨全中奧萊(浙江)商業管理有限公司“文旅奧萊探索”組一行在長沙、銅仁等地調研過程的感受，從文旅項目本身、奧萊轉型后形態，以及二者融合的獨特增值優勢，這些優勢源于文旅場景與奧萊業態的深度耦合創新：

一、流量高效轉化與消費鏈延伸

1.無縫銜接消費場景

通過將奧萊項目合理的布局在文旅景區出口或特色古鎮、文化街區，游客的購物需求可自然延伸至奧萊，也會顯著延長停留時間并提升客單價。浙江嘉善全中.國貿奧特萊斯小鎮通過毗鄰景區實現游客流量的直接轉化，客單價提升效果顯著，“文旅+奧萊”的模式優勢尤為特出。

2.文旅流量變現能力

文旅項目的特性是它自帶穩定客流量，例如上海青浦奧萊“五一”單日客流達26萬人次，為奧萊提供低成本、高精準的獲得客源渠道，減少傳統郊區奧萊的引流壓力。

二、文化賦能品牌差異化

1.在地文化融合

如果將非遺工坊、民俗表演等文旅元素植入奧萊將更富有獨特的增值優勢。全中奧萊“文旅奧萊探索”組一行在貴州的銅仁市區十萬多平方米的商業老街考察時，感覺該商業老街也是一個典型的廣而全的以傳統商業為主的“亞文旅”項目，政府也著力通過中南門等街區的改造引入商戶、打造“中南門之夜”品牌，但商業老街業態的核心短板還是在于低端業態主導、文化轉化薄弱、設施老舊及原有的規劃制約等。

(商業面積約十萬平方米的貴州省銅仁古城)

(老城深處的黔繡非遺傳承館是銅仁的一張亮堂的名片)

2.國際品牌下沉新路徑

如果使購物升級為“文化體驗+品質消費”，以文化為背景，打造“奧萊”主題場景，增強文旅奧萊品牌辨識度等。讓國際品牌借助文旅奧萊低成本滲透下沉市場，同時通過文化互動提升品牌好感度，實現差異化競爭。

三、盤活存量資產與區域升級

1.激活閑置資源

通過改造文旅小鎮、閑置商業體或工業遺存為奧萊，降低開發成本形成輕資產運營。目前有些適合奧萊的文旅項目是到將低效資產激活，轉化為“微度假+奧萊”綜合體的時候了。大明邊城景區位于貴州省銅仁市錦江河畔，景區以明朝貴州建省為歷史背景，融合土司制度、邊城軍事文化及多民族歷史元素，建有八大文化體驗區塊，是國家AAAA級景區，記者到現場后憑直覺也是一個不能免俗，同質化的文旅項目。

(緊臨錦江河畔，承載著“八大”文化體驗區塊的“大明邊城”)

2.區域經濟催化劑

根據春夏秋冬旅游發展有限公司數據分析:文旅奧萊它能拉動本地消費、促進周邊的基建完善。諸如上海奧萊成為“假日經濟頂流”，其2024年銷售額逆勢增長7.8%，是區域經濟催化劑。

各地政府都在希望通過改造文旅小鎮、閑置商業，將文旅項目轉型奧特萊斯的舉措。全中奧萊在麗水、嘉興等地的項目，就是將低效資產轉化為微度假購物的綜合體，帶動就業與配套升級的案例。

四、復合業態抗周期性強

1.業態創新契合消費趨勢

融合餐飲、娛樂、研學等多元業態。如椰庭海南菜、數字農業體驗區，它滿足消費者“一站式體驗”需求，降低純購物業態的周期性風險。

2.政策與資本支持

契合國家文商旅融合戰略，易獲政策傾斜；消費類公募REITs為奧萊提供新融資渠道，資產增值潛力突出，大型的奧萊REITs估值可達投資額2.7倍，政策與資本支持效應明顯。

五、運營提質與效率優化

1.頭部運營經驗加持

目前，杉杉、百聯等企業通過場景化改造，諸如在貴陽的奧萊引入民俗活動來提升體驗，運動品類銷售占比超40%，驗證了業態重構的有效性。

2.會員與數字化增效

奧萊的會員體系和數字化正為會員復購、跨柜促銷、庫存優化增效。總部在香港的全中奧萊有限公司針對國內奧萊的會員體系和數字化增效進行研究和分析:依托會員體系（如砂之船會員復購率42%）和數字化工具（跨柜促銷、庫存優化），提升運營效率，應對行業從規模擴張向精細化轉型趨勢。

全球博士聯合會GDA會長、東方經濟研究中心主任、中國城市旅游研究院首席經濟學家、博士生導師張益波教授認為:文旅項目轉型奧萊的核心增值邏輯在于 “流量×文化×資產效率”的三重乘數效應。未來需通過文化深度賦能、REITs資本工具及頭部運營經驗復制，通過盤活存量資源實現社會效益與商業效益的雙重增值。