深圳首例“帶封帶押過戶”公證成功落地——探索化解不良債權新路徑 | 實務方圓

受國內外經濟環境影響，全國性房產斷供現象層出，不良債權頻生。在傳統司法處置模式下，法拍房產需經歷司法查封、法拍、交付騰退、債權分配等復雜環節，處置周期冗長，實現債權率低。為平衡債權人、債務人權益與盤活不良資產，深圳市先行公證處聯合法院創新開展"執行+公證帶封帶押過戶"不良資產處置機制，近日成功辦結市內首宗“帶封帶押”過戶案件，為不良債權處置開辟"法治化+市場化"的高效解紛新模式。

案例簡介

2024年初，張女士向某銀行申請貸款并辦理賦予強制執行效力債權文書公證。同年9月，因貸款逾期構成違約，銀行依公證債權文書向公證處申請執行證書，并于11月向法院申請強制執行，法院依法查封其抵押房產。此時，買家李某有意購買該房產，但房產因抵押及查封狀態無法辦理過戶，交易陷入僵局。

2025年5月6日，在法院主持下，銀行與張女士達成執行和解協議。深圳市先行公證處基于三方需求，創新引入公證提存機制，構建全流程資金監管體系：

1. 提存賬戶設立：公證處為交易資金設立獨立提存賬戶，明確定金、首期款、按揭貸款等資金均通過提存賬戶劃轉，由公證處擔任中立第三方監管資金流向；

2. 交易文件公證：對張女士與買家李某的《二手房買賣合同》及《確認聲明書》辦理公證，明確約定：定金由居間方代收后提存至公證處指定賬戶，待房產解押手續啟動后釋放給張女士。首期款由買家存入公證處提存賬戶，經銀行確認收款后，公證處協助辦理解除查封及抵押登記；買家申請的按揭貸款由銀行審批通過后，直接劃入公證處提存賬戶，專項用于清償張女士剩余債務；

3. 提存資金劃轉規則：公證處根據不動產登記進度分階段釋放資金，確保每筆資金使用符合《執行和解協議》約定，防范資金挪用風險。

公證手續辦結后，法院依據執行和解協議及公證書解除房產查封。買賣雙方在公證處監督下，通過帶押過戶登記完成產權轉移：公證處憑不動產登記中心出具的《過戶登記受理回執》，將提存賬戶內的首期款及按揭貸款劃轉至銀行指定賬戶，優先清償債務；剩余房款（如有）則按協議支付給張女士。最終，買方于5月20日順利取得房產證，張女士通過提存資金全額清償債務，銀行同步完成抵押物處置，實現了債權人、債務人和買受人的三方權益平衡。

核心價值解析

01

極速處置破局：顛覆法拍房處置周期

在金融借款合同糾紛案件中，債務人名下抵押房產被法院查封。傳統司法處置需歷經評估、調查、公告、競價、交付、分配等環節，處置周期通常超過6個月，且存在資產貶損的風險。在"帶封帶押過戶"模式下，公證機構聯合法院、金融機構構建三方協作框架：在債權人同意的情況下，由債務人與買受人以市場合理價格確定交易金額，交易資金通過"居間托管+銀行專戶監管+債務直接清償"的閉環運行，從確定交易至交割完畢，僅10個工作日即完成，實現不良資產高效盤活、交易安全強力監管、各方利益均衡保護的突破性進展。

02

公證賦能：構建全流程風控體系

針對查封房產自行交易中可能存在的"串通轉移財產嫌疑""虛假交易風險""資金監管盲區"等信任壁壘，公證機構通過四項機制筑牢風險防線：

1. 交易真實性核驗：運用人臉識別技術、交易背景核查、合同要素公證三重驗證，確保交易雙方真實意思表示，防范"陰陽合同"等法律風險；

2. 辦理賦予強制執行效力公證：對原債權合同辦理賦予強制執行效力公證，在債務人違約后快速進入執行階段，跳過訴訟階段，節省金錢、時間成本；

3. 資金閉環管理：建立"三級資金監管模型"，即“居間托管+銀行專戶監管+債務直接清償”，銀行實時監控資金流向，確保購房款優先用于清償抵押債權，形成"來源可追溯、去向可控制、余額可核查"的全流程監管體系；

4. 權益保障銜接機制：與法院執行程序建立信息互通機制，確保交易流程與司法程序有效銜接，防范執行異議風險。

03

效能躍升：從"被動獲償"到"共贏生態"的價值重構

該創新模式實現不良資產處置的多維效能提升：

債權人維度：極大縮短不良貸款回收周期，并通過帶押過戶，完成抵押人的變更，實現從“不良”至“優良”債權的轉換，一舉多得；

債務人維度：實現意思自治，掌控資產處置主動權，有效避免司法拍賣可能產生的折價損失，且未被列入失信被執行人名單，為信用修復創造空間；

買受人維度：買受人以合理價格購得優質資產，同時規避了法拍房常見的"騰退難""稅費爭議"等隱性風險。

法院維度：體現司法人文關懷和善意執行理念，積極化解矛盾糾紛，提高執行公信力和訴訟群眾獲得感，節約司法資源，破解執行難困局。

深圳市先行公證處與法院協作創新實踐的“執行+公證帶封帶押過戶”機制，以制度協同破解多重困局，借助資金閉環監管與權屬變更保障，既確保債權及時清償，又最大限度維護債務人的財產權益；以市場化交易替代強制拍賣，減少資產處置損耗的同時，又有效降低買受人產權風險。這一機制創新，將實現被動執行向自動履行的轉變。將單向清償升級為多方共贏。

從“程序化解”到“實體化解”，從“被動接受執行”到“主動變價償還款”，創新不良資產處置新模式，展現了司法改革的新維度——當制度設計更注重均衡保護各方合法權益，當執行程序更尊重市場規律與個體訴求，法治實踐更及時轉化為群眾可感知的公平正義。未來，深圳市先行公證處將持續深化司法與公證的協同創新，努力實現讓每一起案件的辦理都成為優化社會治理、夯實法治根基的生動實踐。

來源：不良資產評道

編輯：蘇丹