蘇州土拍遇冷！三宗地底價成交，樓市分化加劇

三宗宅地全部底價成交，市場分化成為主旋律。

蘇州今日迎來三宗宅地出讓，分別位于姑蘇區、相城區和吳中區，總成交金額15.48億元，全部以底價成交。建發、漕湖置地、天鴻偉業各落一子。

1

土怕詳情

1、姑蘇區金閶街道地塊（蘇地2025-WG-Z11號）被建發以6.95億元總價摘得，樓面價22800元/㎡，容積率僅1.2，將打造高端低密社區。

旁邊是建發獲得的蘇地2024-WG-Z47號地塊，樓面價26054元/㎡成交，溢價率高達24%。目前規劃已經出爐，打造8棟4F疊加+6F疊加產品。

2、相城區北橋地塊（蘇地2025-WG-Z10號）由漕湖置地5.75億元競得，樓面價6000元/㎡，，溢價率0%，板塊斷供超7年后迎來新供應。

3、吳中郭巷地塊：蘇地2025-WG-Z14號（吳中區郭巷街道北港路南側、規劃道路東側）則被天鴻偉業以2.78億元拿下，樓面價8000元/㎡，溢價率0%。緊鄰地鐵3號線北港路站，屬“雙湖板塊”輻射區。

2

土拍降溫：底價成交成常態

今日蘇州土地市場呈現明顯降溫態勢。三宗地塊均以零溢價成交，與今年2月綠城在奧體南地塊創下的122輪競價、21.61%溢價率的火熱場景形成鮮明對比。

成交地塊特征顯著：

• 核心區低密化
• 姑蘇區地塊容積率1.2，與建發4月競得的相鄰地塊（容積率1.2，樓面價26054元/㎡），樓面價有明顯下降，當然兩個地塊可以形成聯動開發格局，定位高端改善。
• 外圍剛需補倉
• 相城北橋地塊時隔7年再供地，要求戶型不小于80㎡，瞄準區域地緣客戶；
• 吳中郭巷地塊設置中小戶型配比要求，適配地鐵剛需需求。

• 房企擇地聚焦
• 品牌開發商持續加倉姑蘇核心，外圍區域還是由國企兜底。

土地市場理性回歸，房企對非核心地塊表現謹慎，與2024年末旭輝聯合體近12億拿地時的市場熱度形成反差。

3

新房遇冷，二手房趨穩：市場分化加劇

7月首周（6.30-7.6）蘇州樓市呈現明顯分化

蘇州商品住宅成交面積為 10.11 萬平方米，環比下跌 45.44%；總成交套數 752 套，環比下跌 50.03%；

截止本周周日，全市商品住宅可售總量為 39662 套，可售面積為 561.50 萬方，環比下跌 1.07%。

本周成交均價最高的為姑蘇區 35146 元/㎡，環比下跌 3.19%；其次為吳江區，成交均價 30055 元/㎡，環比上漲 28.84%。本周全市住宅均價 25727 元/㎡，環比上漲 6.89%。

新房市場剛需項目和二手房依賴“以價換量”，而核心區高端項目為市場穩定器。

4

土地供應縮量提質：低密化與核心聚焦

2025年蘇州土地供應呈現戰略性收縮

• 全年商品住宅用地計劃供應166.7公頃，同比縮減9.9%，創11年新低
• 上半年成交住宅地塊23宗，同比上漲，但成交樓面價6324元/㎡僅微漲4.32%

供應結構呈現兩極化：

• 核心地塊仍受捧
• ：如姑蘇金門、獅山核心、園區奧體南等低密地塊持續吸引品牌房企
• 外圍定向出讓
• ：吳中甪直6月成交的定銷房地塊，明確建設726套定銷房，售價7500元/㎡

土地市場的“控量提質”導向明確，與2024年11月蘇州低密宅地底價成交的趨勢一脈相承。

5

政策托底，市場尋路：剛需轉向二手已成趨勢

政策環境持續優化：

需求刺激：7月1日靈活就業人員公積金新政落地，實行“多繳多貸、自由提取”

人才新政加碼：6月出臺8條人才補貼，公積金貸款額度翻1.5倍，最高補貼225萬

保障房擴容：7月4日發布住房保障新規，優化中等收入家庭保障資格審核

市場格局正在重構：

新房市場：核心區高端化（如獅山、園區雙湖、姑蘇金門等）、外圍剛需化（如相城北橋、郭巷）的分化格局深化

二手房市場：上半年住宅簽約32232套，同比漲10.22%，對新房的替代效應顯著；

價格預期：城市房價連續環比下滑，6月再降0.33%，但核心區跌幅較小（姑蘇區-0.23%）；

土地市場的理性回歸與新房成交的大幅縮量，勾勒出蘇州樓市深度調整期的真實圖景。

建發在姑蘇核心區的持續深耕，外圍區域國企的兜底，暗示著房企策略已轉向細分市場精耕。而6月園區雙湖地塊6萬元/㎡起拍樓面價的掛出，預示著核心區價值標桿仍將突破。

當“房票安置”與“存量房轉保障房”政策加速推進，蘇州樓市正在構筑新平衡：剛需轉向二手房市場，改善聚焦核心區低密項目，高端購買力向頂級資源傾斜

分化時代，房企的生存法則已然改寫——要么做精，要么做透