市場直擊 | 零售企業CRE策略的“變”與“機”

2025年，從茶飲品牌輪番上市，到潮玩品牌在全球掀起熱潮，在“提振消費”的宏觀政策推動下，零售企業迎來全新發展契機；相應的，其選址邏輯、空間規劃以及投資策略發生顯著變化。近日，仲量聯行舉辦了聚焦上海辦公樓市場零售消費企業租戶需求的活動，與客戶就企業不動產策略分享了以下最新趨勢。

整體而言，零售企業展現出較強的商圈粘性，平均搬遷距離低于全行業平均水平。板塊偏好呈現出顯著區別。以上海為例，傳統核心商圈仍聚集較多零售企業，傳統核心商圈的客流密度和品牌調性匹配度，持續吸引傳統時尚品牌及美妝等零售企業入駐該板塊的辦公樓項目。與此同時，一些濱水區域憑借其特有的氛圍感及各具特色的活動空間，以及相較核心區更具優勢的租金，成為運動品牌及新興零售企業的戰略選址板塊。

值得注意的是，據仲量聯行統計，66%的零售企業辦公室搬遷案例屬于升級行為，主要表現為從乙級樓宇遷至甲級或至高品質超甲級物業。然而，企業仍嚴格把控租金預算，反映出零售企業兼顧降本及物業升級雙重需求。

聚焦到零售企業的租賃決策，仲量聯行調研發現，"靈活的租約條款"（包括提前退租權、續租租金漲幅約定等）已成為僅次于租金的重要考量因素，反映出當前市場環境下企業對租賃靈活性的高度需求。

“當前零售企業的租賃策略正呈現新的脈動，核心商圈的高品牌契合度與新興板塊的性價比優勢共同塑造了市場格局。品牌一方面依托傳統商圈的穩定客流，另一方面積極把握新興區域的升級機遇，在有限預算內實現空間優化。短半徑搬遷與成本敏感度上升，表明零售業在擴張與收縮之間尋求平衡，最終目標仍是最大化商業效能。”

從資產配置角度看，仲量聯行觀察到，頭部內資服飾品牌、運動品牌近期在核心地段購置商業項目或辦公樓，既滿足品牌門店拓店及商品展示需求，又兼顧長期資產增值潛力。

零售企業在辦公樓選址的樓宇決策上，時通常會重點考量“業主背景與資質”、“品牌排他性保障”、“綠色建筑認證”以及“特殊技術支持”等關鍵項目維度；然而，不同細分領域的零售企業在選址偏好上存在明顯差異。

運動與潮玩類企業：更青睞具有品牌展示空間、社群活動場地及運動氛圍的商業項目，各品牌對商品展銷廳等專業配置也有特定要求；

電商零售企業：特別重視電商直播間的配置，對空間層高、柱間距、空調時長等方面有特殊需求；

時尚與化妝品企業：偏好高端調性的區位，并因頻繁的銷售培訓需求而格外關注業務培訓空間。

“差異化的選址偏好反映出零售行業各細分領域獨特的運營模式和業務需求，需要業主方在項目定位和產品設計時予以針對性考量。”

當前全球經濟與區域格局瞬息萬變，如何重塑辦公空間以更好吸引人才、賦能業務發展，成為企業應對變化并持續發展的重要考量環節。這一轉變也促使企業在空間規劃上，持續尋求效率與體驗之間的最佳平衡。

仲量聯行調研顯示，近七成亞太區企業已通過實施工位共享制度來提升空間利用率，并結合崗位職能、辦公地點等因素動態規劃工位配置比例。在中國市場，仲量聯行在服務零售客戶的實踐中觀察到，企業在選擇辦公模式時展現出不同的取向：傾向靈活辦公與工位共享制度的，通常看重空間靈活性與協作效率，以適應業務快速變化；而選擇固定工位配置的，則更強調員工專屬感與品牌文化的一致性。這些差異反映了企業在效率與體驗之間的多元取舍，也折射出其對組織運作方式的不同理解。

根據零售企業的運營特性，仲量聯行總結出幾類辦公空間規劃中應重點關注的功能模塊：

品牌展示：通過空間設計強化企業文化認同，打通員工體驗與品牌價值之間的連接。

培訓場地：零售企業通常具有產品迭代快、加盟體系多的特點，對培訓空間的靈活性與使用頻次要求更高，需在辦公規劃中前置考量。

儲物規劃：因物料、樣本、陳列等實際運營需求量大，零售企業對儲物空間的依賴顯著，應在設計階段充分預留空間，并兼顧未來擴展的靈活性。

伴隨00后步入職場，其對“健康辦公”的高度關注正重塑辦公空間需求：他們成長于健康意識顯著提升的時代，并推崇多元、開放與個性表達，期待工作場所能夠提供體現與之相符的價值體驗與創造性空間。面對這一訴求，零售企業可考慮配置符合人體工學的升降桌、引入改善空氣質量的室內綠植、增設如健身房、冥想室等健康福祉設施，以留住年輕一代人才。

“在當前企業更加強調投入產出效率的背景下，空間使用率與空間使用成本已成為衡量辦公場所運營效能的重要維度之一；同時，‘體驗至上’的設計趨勢已成為零售、綜合體及城市更新項目中的吸引‘人’回歸實體的關鍵手段，這也啟示了零售企業的空間規劃與設計思考：應聚焦‘人的價值’，通過數據驅動的科學方式，深入洞察員工的‘職場體驗地圖’和工作模式，打造兼顧‘經濟賬‘和‘體驗賬’的辦公空間，最終實現空間價值與業務發展的協同增長。”

伴隨零售企業租戶訴求從合規向價值創造深化，仲量聯行認為，未來2-3年，相關企業的不動產策略將更趨集約化，表現為核心區“以小換大”以控制成本，新興板塊則“以價換質”尋求性價比，同時，更具創新性的資源循環實踐（如咖啡渣回收、濕垃圾降解系統）將成為租賃談判中的差異化價值點。在空間管理上，則將深度依賴數據驅動，在提升坪效與優化員工體驗間尋求平衡；在業主端，積極回應租戶需求，例如配合引入“寵物友好設施”、“共享會議中心”等配套，并探索綠電采購等超越傳統租金的ESG協同模式，將成為吸引和留住租戶的有效舉措。