仲量聯行2025年上半年北京房地產市場回顧

科技企業在北京辦公樓市場表現突出；倉儲物流市場搬遷活躍度提升

北京，2025年7月10日——上半年，北京全市地區生產總值保持較快增長，宏觀政策協同發力推動市場需求潛力逐步釋放。“在辦公樓市場，科技企業租賃表現相對突出，整合與擴張等租賃行為帶動市場流動性提升。”仲量聯行華北區董事總經理張冀蘇表示：“北京商業地產市場正在經歷螺旋式下降的緩沖期，整體租金表現仍面臨較大挑戰，但流動性的改善對于提振市場信心及夯實修復基礎將起到重要作用。”

2025年第二季度，北京辦公樓市場相對平穩，整體帶看量有所回落，租金降幅有所收窄。在投資市場，內資買家對北京市場上零售、辦公類資產熱度不減。零售地產市場迎來季度供應高峰，專注于情緒價值的垂類品牌帶來新的消費熱點。工業物流市場，隨著平谷子市場大量高性價比項目投入市場，市場進入換租活躍期，季度內物流地產租戶搬遷升級活動呈上升趨勢。高端酒店市場在2025年上半年表現整體承壓，較去年同期呈現出下行態勢。高端住宅市場供應量與成交量均有顯著增長，寬松的信貸政策有望延續這一趨勢。

甲級辦公樓

辦公樓|2025年第二季度

空置率|12.0%

新增供應|0平方米

租金變化|環比下降4.0%

二季度全市整體帶看量與年初相比有所回落。在當前市場新租需求疲弱的環境下，業主積極挽留樓內優質客戶。目前業主為租戶續租提供了更為靈活的租金折扣及免租期，部分業主還通過在續約合同中附加免費車位等條款以吸引租戶原址續租。2025年二季度，科技企業租賃表現相對突出，主要體現為互聯網大廠在中關村區域的整合與擴張行為。此外，中小型內資律所持續作為城市東部泛CBD區域穩定的租賃需求來源，但租賃勢頭較先前有所放緩。

全市空置率基本維穩。來自互聯網大廠的擴張需求貢獻了二季度凈吸納量的70%，除此之外的市場增量需求較為有限。2025年二季度，整體甲級辦公樓市場空置率環比下降0.4個百分點至12.0%，主要得益于中關村及麗澤的大面積租賃成交。值得注意的是，全市非續租成交大部分源于項目之間搬遷，對整體空置面積的去化影響甚微。

甲級辦公樓平均租金降幅收窄。全市租金延續了前幾個季度的下行趨勢，環比下降4.0%，同比下降16.8%。在全市大部分區域租金持續大幅下行的環境中，中關村租賃市場受科技行業租戶支撐，部分高入駐率項目租金已基本止跌。“對于2025年的租金走勢，我們維持年度降幅14.8%的預測。”仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮表示：“由于預計整體租金將在年內持續下探，這一低租金階段有望吸引租戶以合理成本搬遷至更優質的辦公空間。隨著續租條款更為靈活，業主之間對搬遷租戶的競爭激烈程度預計加劇。”

投資

部分房企優化資產結構，以應對市場周期性調整。2025年第二季度，遠洋集團將商業綜合體遠洋國際中心二期的23%股權以3.22億元人民幣出售給日照鋼鐵。此次交易資金安排較為細致，其中2.35億元轉至項目公司，剩余資金將由日照鋼鐵支付給遠洋集團，緩解集團債務壓力。此次交易完成后，日照鋼鐵對于遠洋國際中心二期的持股比例將由65%增至88%，進一步加強了對該項目的控制。

北京投資市場近期以零售、辦公樓類資產交易為主，內資買家成為主要參與者。值得關注的是，由太盟投資聯合騰訊、京東等企業組建了500億元人民幣的基金用于收購萬達集團出售的48座萬達廣場資產包，萬達保留運營權，其中涉及的北京項目包含北京通州、石景山萬達廣場。辦公資產交易方面，上海新黃浦實業集團股份有限公司以人民幣2.15億元收購了位于北京市昌平區的硅谷SOHO-2號樓項目，建筑面積為21,759平方米；內資游戲企業飛魚科技近期斥資5,030萬元收購建外SOHO總建筑面積為1,770平方米的辦公單元。仲量聯行中國區投資及資本市場業務運營主管兼華北區負責人徐茜茜表示：“核心商圈優質資產的價值洼地效應及企業自用需求持續釋放，正推動核心資產價格進入調整后的價值投資理性區間，長期預計為市場供需結構帶來優化。“

優質零售地產

零售地產|2025年第二季度

空置率|6.5%

新增供應|356,500平方米

租金變化|環比下降1.9%

備注：優質零售地產指市區市場。

垂類賽道、細小切口、單點突破的新銳品牌逆勢突圍。盡管北京社會消費品零售總額增速的持續放緩對整體零售地產市場仍有影響，但投資于情緒價值并尋求消費者真正需求的新品牌正在為零售市場注入新活力。在上半年奢侈品市場整體增長放緩的大環境下，超級轉轉帶來3,000平方米的二奢倉儲式購物超市，Giorgio Armani、Longchamp等多個時尚品牌跨界咖啡領域，老鋪黃金成為年輕人新寵，騎行品牌通過社群粘性帶來高客流和激發強消費意愿，以及盲盒類潮玩品牌持續引發市場熱潮，這些都在引領消費領域的新銳趨勢。

全年新增供應集中于二季度交付。第二季度全市共有約36萬平方米的新增供應于市區市場入市，約占全年新增供應量的60%。中海大吉巷以接近滿租的開業率為二環內帶來全新的合院式街區商業，中關村大融城西區以餐飲為主要特色并實現100%開業率，而主營生活家居及消費電子的兩個京東Mall項目開業率均達到90%。受到集中放量的影響，市區市場空置率環比上升至6.5%。

項目表現分化加劇，全市租金維持下降趨勢。北京市統計局數據顯示，1-5月，社會消費品零售總額5,607.2億元，累計同比下降3.1%，整體消費市場環境仍面臨較大挑戰，帶動二季度市區市場有效租金環比下降1.9%，同比降幅擴大至4.4%。“核心市場的優質項目正通過積極優化租戶結構來提升市場競爭力，因此對租金漲幅持謹慎態度。郊區市場的項目分化表現將進一步加劇。”仲量聯行華北區研究部董事紀明表示：“預計全年整體租金水平仍處于下行通道。”

工業物流地產

物流地產|2025年第二季度

空置率|29.6%

新增供應|175,000平方米

租金變化|環比下降5.9%

物流地產市場進入高供應周期。第二季度一個位于平谷子市場的物流地產項目投入使用，且上半年累計三個新項目均位于平谷子市場，新增倉儲面積累計達到53.1萬平方米，2025年持續大體量項目入市開啟北京物流地產集中供應序幕。

搬遷活動主導租賃需求，平谷子市場吸引力提升。上半年低迷的商品零售消費態勢，以及企業迫切的降本訴求，大幅抑制了倉儲市場新租擴租需求，租賃活動以搬遷為主。受北京平谷子市場以及廊坊地區大量新入市高性價比項目競爭的影響，一批位于北京近郊成熟子市場的電商、餐飲食品、商超日用品企業及其物流服務商逐步外遷至租金更低的平谷和廊坊地區，導致北京倉儲凈吸納量未錄得顯著增長。高供應疊加低去化量，使得全市整體空置率環比上升4.4個百分點至29.6%。順義空港、京南大興、通州馬駒橋等傳統成熟物流子市場空置率均出現不同程度增長，業主通過下調租金報價以提升租賃競爭力，物流地產平均凈有效租金環比進一步下降5.9%。

未來兩年全市倉儲需求預計將溫和回升。預計2025年下半年，隨著租金走低，北京物流地產項目性價比持續提升，有望刺激一批倉儲升級需求釋放。紀明表示：“平谷子市場正在與過去以低租金承接大量倉儲需求外溢的廊坊和天津市場直面競爭，未來有望帶動部分租戶向北京回流。2025至2026年，全市倉儲需求預計將溫和回升。”

酒店

2025年上半年，北京高端酒店市場表現整體承壓，較去年同期呈現出下行態勢。受多重宏觀經濟與行業因素疊加影響，客房收入、平均房價（ADR）等核心經營指標均面臨壓力。截至5月底，全市高端酒店平均入住率與2024年同期基本持平，平均房價同比下降逾5%，每間可出租客房收入（RevPAR）同比減少超過4%。不過，仍有部分酒店依托差異化定價策略及多渠道拓展舉措，成功實現局部逆勢增長，使得每間可出租客房收入不降反升。

在市場需求端，游客消費心態趨于理性，企業差旅預算持續收緊，加大了酒店對于渠道管理和需求預測的復雜度。在預算縮減的背景下，商務差旅需求及團隊消費需求兩大傳統細分市場的價格競爭尤為激烈，進一步拉低平均房價。與此同時，軍工、外交等行業需求受政策與項目驅動，其平均房價貢獻呈現上升趨勢。休閑散客依然是酒店房價的支撐主力：海外游客占比持續攀升，尤其是來自美國、俄羅斯等地區的客源占比較高。同時，東南亞游客增速尤為顯著，且支付能力強，對推升平均房價起到重要作用，表現超出了預期。此外，部分酒店在在線旅游平臺（OTA）的聲譽管理與精準數字廣告投放轉化成效突出，對客房收益增長起到積極作用。

2025年上半年北京高端及以上酒店市場無新開業項目，新增供給進入短暫的空白期。預計下半年將有3家新開業酒店陸續入市，新增客房總數達到667間，供應量較2024年有所增長。其中，北京通州皇冠假日酒店和北京三里屯工體福朋喜來登酒店預計于八月底開業，合計為市場帶來超過500間新增客房，進一步豐富高端酒店市場格局。未來三年整體市場新增供給呈現逐步上升趨勢。若相關項目順利落地，未來市場供給將持續釋放，呈現積極發展態勢。

仲量聯行大中華區酒店及旅游地產事業部高級副總裁梁濤表示：“在整體市場仍處于業績調整之際，部分酒店經營者適度調整價格策略，轉換客源市場，以爭取更大的市場份額，有效提升了入住率水平，從而實現收益逆勢上升。酒店通過在OTA及線上廣告端的精準投放，實現了定向客源補充，有效穩定住了平均房價并迅速提升入住率，從而成功搶占市場份額。展望未來，酒店可關注軍工、外交、芯片、醫藥等行業的高價值客群以及入境客源市場，同時通過差異化餐飲策略等方式，持續拓展非客房收入，進一步提升盈利能力。”

高端住宅

豪華公寓|2025年第二季度

新增供應|3,332套

價格變化|環比下降 2.3%

租金變化|環比下降0.8%

供應激增推動北京高端住宅市場成交量攀升。二季度，北京豪華公寓市場新房供應量達到約3,300套，上半年整體供應量已超過2024年全年水平，較多的優質項目入市也帶動成交量大幅攀升。二季度，北京豪華公寓市場共成交約2,100套，達到過去兩年的單季最高銷量，其中上半年新盤帶來的成交量約占四分之三。

豪華公寓市場“量增價跌”，為購房者帶來更多選擇空間。二季度，排除新開盤項目的影響，豪華公寓可比項目新房價格環比下降2.3%。二手市場受到新房供應的沖擊，整體呈現“以價換量”的趨勢。“5月份連續降準降息的貨幣政策為住宅市場提供了極為寬松的信貸環境。”仲量聯行華北區研究部董事陳晨表示：“貨幣政策預計將在短期內維持適度寬松的基調，加之當前市場供需的變化以及價格優勢都為購房者提供了更多選擇空間，預計全年新房市場成交量相較去年將有明顯提升。”

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