廣州舊改接盤俠，在老黃埔吃盡苦頭

在卷到極致的廣州老黃埔新房市場(chǎng)，中交系、中建系吃盡了苦頭。

前段時(shí)間，黃埔將軍山舊改盤入市銷售，項(xiàng)目名為：黃埔未來(lái)城，首推150套房源，主流戶型面積為130㎡和169㎡，單價(jià)低至2.1萬(wàn)元/㎡，整體單價(jià)2.5萬(wàn)元。

單價(jià)直接暴擊板塊，一舉將老黃埔新房?jī)r(jià)格刷到最低價(jià)。

之前，廣州地鐵地產(chǎn)新開(kāi)的老黃埔樓盤瓏岄上城，72㎡剛需房首開(kāi)率先降價(jià)，將板塊價(jià)格打到2字頭，低至2.7萬(wàn)元/㎡，加上新規(guī)產(chǎn)品、小戶型得房率115%-120%，完成一波需求消化。

瓏岄上城不到半個(gè)月賣掉68套，沖上黃埔新房成交TOP2。

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黃埔未來(lái)城也走上了瓏岄上城降價(jià)搶客之路，將老黃埔板塊房?jī)r(jià)卷到2.1萬(wàn)元/㎡。

按黃埔未來(lái)城官方披露口徑，首開(kāi)去化率93%；半個(gè)月不到，項(xiàng)目計(jì)劃加推2棟、5棟四房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型。

根據(jù)廣州住建局披露數(shù)據(jù)，黃埔未來(lái)城（案名：瀧璽花園）首開(kāi)150套房源，已售85套，真實(shí)去化率為56.7%；二批次尚未拿到預(yù)售證，總房源為154套。

事實(shí)證明，沒(méi)有賣不掉的新房，只有賣不掉的價(jià)格。

黃埔未來(lái)城敢于單價(jià)2.1萬(wàn)元開(kāi)盤，有足夠的底氣。

2024年12月初，黃埔將軍山舊改一號(hào)住宅地塊被中交城投、科學(xué)城集團(tuán)旗下廣州峻森以底價(jià)8.55億元拿下，折合樓面價(jià)9482元/㎡，項(xiàng)目公司為廣州中宜埔峻。

但中交城投、科學(xué)城集團(tuán)大幅度降價(jià)賣房，是因?yàn)橛星败囍b。

2024年初，中建玖合、中建八局搶先向市場(chǎng)放風(fēng)，雙沙村舊改（中建海絲城）、文沖東舊改（未來(lái)方洲）將要入市銷售，消息傳了大半年，直到9月才正式推盤入市。

中建海絲城搶先入市，官方披露數(shù)據(jù)，首開(kāi)334套房源，去化率78%。未來(lái)方洲跟著立刻推盤入市，首開(kāi)575套，官方稱“首開(kāi)勁銷335套”，去化率58.3%。

2個(gè)月后，首開(kāi)數(shù)據(jù)遮羞布被掀開(kāi)了。

當(dāng)時(shí)，中建海絲城已售78套，未來(lái)方洲已售167套，真實(shí)去化率僅23.4%、29%。中建系樓盤賣不掉很重要的原因是，有大量的工抵房，項(xiàng)目售價(jià)3.8萬(wàn)元、2.6萬(wàn)元，而工抵房單價(jià)在2.8萬(wàn)元左右。

最新數(shù)據(jù)中，中建海絲城在售1294套房源，已售458套，去化率35.4%。未來(lái)方洲在售1388套，已售747套，去化率為53.8%。

中交四航局的珠江村舊改盤（珠江春），做不一樣的策略：瞄準(zhǔn)改善群體

珠江春原定是2024年下半年入市，但到了2025年初才推盤入市，首批286套住宅，戶型130㎡、144㎡和180㎡，總價(jià)582萬(wàn)到1310萬(wàn)元。

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中交四航局是瘋了，在剛需板塊做了一個(gè)改善、豪宅盤，單價(jià)去到4.5萬(wàn)元，最高7.2萬(wàn)元。它是忘了星河灣的教訓(xùn)——在剛需里搞豪宅，賣也賣不掉，產(chǎn)品跟不上當(dāng)前更新迅速的市場(chǎng)節(jié)奏，砸在了自己手里。

不久后，珠江春官方披露稱“勁銷10億元”，但1棟、3棟目前僅賣掉了41套，去化率14.3%。

賣不掉的新房，在極度內(nèi)卷的老黃埔新房市場(chǎng)，就會(huì)被迫降價(jià)。在廣州地鐵地產(chǎn)瓏岄上城入市單價(jià)2.7萬(wàn)元時(shí)，片區(qū)內(nèi)幾大樓盤內(nèi)部連夜討論，也開(kāi)始降價(jià)賣房。

價(jià)格站在老黃埔尖端的珠江春，率先扛不住了。

前幾天，珠江春掛出了一批內(nèi)部特價(jià)房，單價(jià)僅3.9萬(wàn)元/㎡，比之前大幅度降價(jià)6000元/㎡。但案場(chǎng)銷售否認(rèn)了這個(gè)說(shuō)法。

以工抵房、內(nèi)部房源方式大幅度降價(jià)賣房，已經(jīng)成為了行業(yè)潛規(guī)則。

今年7月初，中交四航局開(kāi)了2025年上半年經(jīng)營(yíng)會(huì)議，公司高層直言，“四航局上半年運(yùn)營(yíng)質(zhì)量在集團(tuán)基建板塊保持前列，但同比呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。”

內(nèi)部人員跟我們說(shuō)四個(gè)字總結(jié)，“不及預(yù)期”

中交四航局兄弟公司中交城投，旗下三滘立交地塊，原本會(huì)與相鄰的綠城海珠客運(yùn)站地塊聯(lián)合開(kāi)發(fā)。但中交城投，很自信想海珠南洲的復(fù)刻一個(gè)“海珠版蘭亭盛薈”

3月，中交城投海珠新盤中交天翠入市銷售，首推6棟224套房源，售價(jià)5.2萬(wàn)-5.8萬(wàn)元/㎡，面積段在90-140㎡。為了賣房，中交天翠重金砸貝殼渠道，提供高傭金。

結(jié)果，中交城投栽了，成交十分慘淡，開(kāi)盤半個(gè)月0網(wǎng)簽，到現(xiàn)在近四個(gè)月，只賣出24套，去化率10.7%。

差不多時(shí)間開(kāi)盤的綠城海珠客運(yùn)站項(xiàng)目馥香園，首開(kāi)397套房源，現(xiàn)在已售259套，去化率為65.24%。

無(wú)關(guān)緊要，中交城投更加兇猛闖入黃埔舊改，一口氣接下了4個(gè)舊改項(xiàng)目，總投資216億元，包括南崗北、夏園、金坑村銀嶺片區(qū)、金坑村鄧屋片區(qū)等。

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?在2025年6月中旬，中交城投、科學(xué)城城更集團(tuán)接連成立了4個(gè)項(xiàng)目子公司，廣州科城領(lǐng)航鄧屋、廣州科城領(lǐng)航銀嶺、廣州科城領(lǐng)航夏園、廣州科城亨元柯莊。

早在大舉進(jìn)入黃埔舊改前，中交城投先于2021年8月聯(lián)合神秘私人公司，在廣州新中軸線成立了三家同名的城市更新子公司，即海潤(rùn)（廣州海珠），持股比例均為51%。

再往前翻，將軍山舊改地塊，雖然是通過(guò)招拍掛市場(chǎng)獲得，但本質(zhì)是一個(gè)拆遷舊改項(xiàng)目，初步了解，也是中交城投廣州首個(gè)舊改項(xiàng)目

中交城投領(lǐng)導(dǎo)曾表示，“這是一個(gè)典型的投資更新類的項(xiàng)目，原來(lái)該地方是一個(gè)普通的貨物堆場(chǎng)，通過(guò)導(dǎo)入十幾家企業(yè)，并且通過(guò)二級(jí)開(kāi)發(fā)增加住宅。”

中建系、中交系這些廣州舊改接盤俠，在老黃埔吃盡了苦頭面前。

中交城投首個(gè)舊改盤，就必須先“不吃苦”——降價(jià)清盤。