重要會議定調！城市發展須轉向，房地產該咋辦？

近日，國家召開了重磅的會議，過去十年僅召開過兩次，即中央城市工作會議。

建國以來，該會議共計召開了五次，上次是在 2015 年。

這么長時間才召開一次，說明中國的城市、城鎮化的格局和發展形勢出現了重大的變化。

與之相對應的是中央農村工作會議，該會議每年都要舉行一次，一般在 12 月份。

由此可見，國家最高層對于農村的重視程度要明顯超過城市工作。

另外，介于城市和農村會議之間的一個會議叫中央城鎮化工作會議，該會議只在 2013 年舉辦過一次。

城市、城鎮、農村，是全國的三類地區。

攤大餅與小鍋燉

這次中央城市工作會議，對我國的城市發展做出了最新的重大研判：我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。

這一論斷非常重要，讓我想起了 2023 年 7 月底國家最高層的會議，該會議首次對房地產提出了重大判斷：順應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，調整優化房地產政策。

而早在兩年前，國家層面已經對全國房地產供求形勢給出了明確結論，過去多年一直是供不應求，而目前階段是供大于求，所以房地產政策要優化調整。

目前中國的城鎮化和城市的發展態勢也發生了重大變化，這與房地產的發展密切相關，因為房地產是不動產，依附于城市發展。

2015 年中國的城鎮化率是 56%，而截至 2024 年底，中國的城鎮化率是 67%。

按照國際上城鎮化發展的規律，一般城鎮化率達到 70% 時，會進入平穩發展期。

但需要明確的是，我國的城鎮化率有些被低估，這與我國多年的戶籍制度、城鄉二元制的社會格局管理有關。

早在幾年前，老楊就估計咱們的城鎮化率已經超過 70% 了，目前估計已達到 75% 左右；因為觀察目前生活在農村的居民情況，大部分是老人小孩，年輕人非常少。

再看日本，生活在農村地區的人的年齡更大，因為日本的城鎮化率基本上是 90% 左右。

人口見頂與樓泡破滅

城鎮化率超過 70% 之后，從農村轉移到城市生活的人口數量開始減少，這會導致很多城市的發展不像過去那樣 “攤大餅”，不停地向郊區、遠郊進行拓展開發。

另外，2021 年中國的總人口見頂，過去三年人口總量持續下滑。

對比日本，日本的總人口見頂是在 2008 年，是在房地產泡沫破滅 18 年之后，而我國的人口見頂正好與房地產泡沫破滅的時間點重合。

從這一角度來看，我國房地產泡沫破滅后對經濟和城市發展的沖擊，要大于 1991 年日本房地產泡沫破滅后的那幾年。

上述多種因素綜合之后，導致我國的城市發展從過去的 “攤大餅” 轉而進入 “小鍋燉”，即聚焦市區范圍之內的城市發展，進行提質增效，尤其是推進城市更新。

聚焦房地產，這次會議與 2015 年會議在房地產方面的論述。

這次會議提到：加快構建房地產發展新模式，穩步推進城中村和危舊房改造，嚴格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平。

上周四地產股大漲，當時有傳言稱本周要舉行這樣一次會議并重啟棚改，但我認為不會重啟棚改，因為全國大部分城市的棚改已經結束，尚未完成改造的棚戶區數量非常少，成不了氣候，這次會議也根本沒有提及棚改。

近幾年推進的城中村改造、危舊房改造、老舊小區改造中，城中村改造的難度遠大于棚戶區改造，正如我之前分析的，這次會議的措辭是 “穩步推進城中村改造和危舊房改造”。

棚戶區改造與城中村改造

再看 2015 年 12 月的那次會議，當時提到：要深化城鎮住房制度改革，繼續完善住房保障體系，加快城鎮棚戶區和危房改造、老舊小區改造，力爭到 2020 年基本完成現有城鎮棚戶區、城中村和危房改造。

第一，當時明確提及了棚改！

第二，措辭是 “加快”，而這次是 “穩步”。

回顧當時設置的目標，即 2020 年基本完成城鎮棚戶區、城中村和危房改造，現在可以檢驗成果：這幾項改造中，只有棚戶區在 2020 年基本完成。

2015 年到 2018 年，國家大力推進棚改，且采用貨幣化安置，這成為推動樓市繁榮的關鍵力量。

但城中村和危房改造，到 2020 年應該沒有達標。

十年后的今天，同樣性質的會議不再提及棚改，而是繼續推進城中村改造和危舊房改造，只不過推進節奏是 “穩步” 而非 “加快”。

通過本文分析，各位應該能把握到：目前我國的城鎮化推進、城市擴張、房地產大開發已經過了黃金時代，接下來的重點是 “小鍋燉”，聚焦已建成的城市市區、城區進行改造、功能完善和優化升級。

總體來看，這次會議對房地產的發展沒有明顯的利好政策，與 2015 年的會議大不相同。

接下來幾個月，關注一下相關部門發布的內容更多的政策文本吧。