謝逸楓：6月70城房價跌幅擴大，中國房價拐點何時到來？

文/謝逸楓

7月15日，統計部門公布70城房價指數顯示，6月70城新建商品住宅房價指數環比下跌0.3%（1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，3月下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%），比上月跌幅擴大0.1%，房價延續止跌筑底、弱下跌的走勢。

6月70城新房房價環比跌幅連續2個月擴大，跌勢加快，表明總體處于止跌筑底階段，延續弱下跌，呈現止跌不穩、筑底基礎不牢固，供需修復放緩的狀況，總體基本調整到位。一旦房價完成筑底后，房價將在底部運行周期6個月-12個月。

目前房價見底企穩、反彈上漲拐點的結論為時過早。房價筑底過程拉長，背后的真正的原因、真相是在于市場信心（GDP、實體經濟、就業、收入、交房）和預期（債務逾期、供大過剩、高庫存、全國房價下降）修復放緩。

其次是政策執行不到位、落地緩慢，無法擴大政策效應，導致政策效應斷斷續續、持續力不強。最后是產品供應和成交結構性、限價限簽取消導致市場以價換量，帶來結構性的止跌效應減弱、二手房價的沖擊，不排除網簽滯后性的影響。

短期內要完成房價見底企穩、反彈上漲的基礎不牢固、條件不具備。過去房價周期路徑為成交量止跌上升-房價止跌見底-反彈上漲，現階段還在成交、房價止跌筑底轉向見底企穩階段。熱點城市房價結構性上漲，大多數城市正在筑底階段。

按照樓市與政策周期、經驗來看，政策效應、成交量和房價上漲的持續性能否保持6個月以上-9個月以上。目前一系列政策大招能否在2025年一二三季度前全面落地、還有新的政策加碼、政策效應持續力能否保持，才是關鍵。

這一輪70城房價自2021年9月下行周期開啟已長達約4年后，未來房價，到底何時能迎來拐點？有的觀點說“1、2年到底了”，有的觀點說“日本跌了30年，中國房價這一輪要真正見底還早著了”。

筆者認為，中國房價不可能再大跌了，基于房地產已經基本調整到位，市場止跌回穩、更大力度推進房地產止跌回穩的政策基調，另外是家庭財富和公司資產的價值的角度。同時再大跌就會觸發銀行金融系統的風險，國家會控盤、托底。

按照中金的預測，“判斷拐點，房價收入比，租金收益率均非有效指標，預計房地產庫存去化周期修復仍須1年-2 年時間，這一輪房地產拐點（房價拐點）有望1~2年后到來，就是2026年到2027年會實現房價見底向上。

這一輪房價拐點分三步走，第一步交易量止跌（2025年），第二步房價企穩（2026年），第三步投資回升（2026年后）。一線城市2025年底前企穩，強二線2026年-2027年企穩（杭州成都等），三四線城市2027年后或更晚。

一旦房地產（房價）完成拐點，那么整個房地產將進入新一輪正循環，而彼時新房銷量會開啟顯著的修復空間（因為當前二手房分流新房需求嚴重、居民收入下降和人口增長放緩），未來中長期商品房年需求中樞約8.5-9.5億平方米。

從6月熱點城市銷售成交數據來看，呈現成交下降、市場降溫趨勢，政策的持續力減弱，政策效應衰退讓樓市下降。6月13日的國常會提出更大力度推動房地產市場止跌回穩，能否讓一系列政策落地，解決政策持續力問題，需要觀察。

目前政策短期之內無法熨平供求關系波動、解決庫存，經濟（實體經濟、收入、就業）和房地產基本面、市場預期及信心、去庫存、債務和交付層面的修復需要時間。預計房價完成筑底之后，底部運行6個月-12個月以上才有可能會企穩。

筆者認為，按照現在的經濟、房地產市場狀況、政策效果和持續力及政策落實情況看，預計房地產庫存去化周期修復須2年-3年時間，這一輪房地產拐點（房價拐點）有望2年-3年后到來，就是2026年到2028年會實現房價見底向上。

如果經濟、房地產市場狀況在2025年未達到市場預期和下半年房地產政策效果、持續力、已經出臺落實情況不如預期、新一輪房地產更大力度刺激政策依然是地方、舊政策為主，不排除價拐點到來時間拉長，房價筑底完成周期拉長。

總之，靠降準、降息、解除限制政策、房貸降首付和利率及存量利率、稅收降低的政策，以地方為主的三大工程、城市更新專項借款和貨幣化安置及收儲商品房、收回閑置土地，是無法完成筑底，止跌回穩，因為缺錢、堵點多、限制多。

地方為主政策（農民、人才、多孩家庭購房補貼、房票安置和以舊換新、購房落戶和公積金）是無法讓市場止跌回穩。只有國家出新政策、打通政策堵點、出錢落實三大工程、城市更新專項借款和貨幣化、收儲商品房、收回閑置土地政策。

統計部門2025年1月-6月70城房價、供求關系、商品房庫存去化周期，產品供應和成交結構變化、政策調整、二手房市場、網簽分析，目前房地產市場正在釋放出房價新的變化、信號，呈現房價跌幅擴大、下跌加快、政策效果減弱趨勢。

一是房價止跌筑底基礎不牢固，底部企穩條件不符合，暫時反彈上漲有困難。

二是房價要實現真正全面反彈上漲的條件不具備，城市區域結構性上漲占主導。

三是未來1年-2年房價平穩，不存在大漲大跌，房價上漲比下跌預期概率大。

四是房價存在區域、城市內部、產品、一二手房兩極分化，結構性成主流。

五是一線城市房價下降，二線城市房價、三線城市房價跌幅持平。

六是房價上漲的城市減少，呈現點狀上漲趨勢，片狀上漲不穩定狀態。

七是市場結構性帶動房價上漲，一二線核心區域量對價的傳導效應明顯減弱。

八是買房最好窗口期來臨，現在一線、二線城市核心區買好房子，就是抄底。

九是新房、二手房以價換量成主流，二手房掛牌量大和降價影響新房價。

6月70城一手商品住宅房價環比下跌0.3%，跌幅比上月擴大0.1%

6月70城新建商品住宅房價指數環比下跌0.3%（1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，3月下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%），跌幅比上月擴大0.1%，連續2個月房價跌幅擴大，說明房價止跌筑底的基礎不牢固，見底企穩的條件不具備。

6月房價環比跌幅擴大、下跌加快主要原因，一是市場結構性的因素，大戶型、高價樓盤供應和成交出現減少。二是限價、限簽政策取消，帶來價格下降效應擴大。三是政策邊際效應帶來的短期效果減弱，供應端的政策落實緩慢。

四是不排除網簽數據的滯后性。五是需求呈現放緩，庫存過剩，供大于求，市場以價換量。其中二手房對新房價的不穩定因素，二手房的價格因供需、價格的變化，二手房掛牌量一直居高不下，形成市場供應量處于加大的局面。

2024年8月環比下跌0.73%，是2014年12月以來單月第一大環比降幅，到12月下跌0.1%（0.08%），2025年1月環比下跌0.1%，2月環比下跌0.1%、3月環比下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%。

自2021年9月70城新建商品住宅房價環比下降0.1%（下跌0.08%），上漲76個月后首次下降，到2023年12月連續下跌28個月，一直到2025年6月連續下跌46個月，超過上輪房價下跌周期，說明房價基本上已經調整到位。

基于市場和政策的實際情況看，短期內能否出現全面反彈上漲待觀察，因為一系列的大招政策和新的大招有待落地，政策傳導、效應持續性不佳，以價換量是市場主流，供大于求、收入和預期未全面逆轉、信用違約與交房及信心影響房價。

中指數據顯示，6月百城新建住宅均價16847元/平方米，受部分城市優質改善項目入市帶動，環比結構性上漲0.19%，漲幅比上月回落0.11%。同比上漲2.59%，漲幅比上月回落0.03%。5月環比上漲0.30%，同比上漲2.56%。

1月環比上漲0.23%,同比上漲2.76%。2月環比上漲0.11%，同比上漲2.73%、3月環比上漲0.17%，同比上漲2.63%。4月環比上漲0.14%、同比上漲2.56%。2024年12月環比上漲0.37%，同比上漲2.68%；11月環比漲0.36%，同比漲2.40%。

2024年10月環比漲0.29%，同比漲2.08%；9月環比漲0.14%，同比漲1.85%。目前6月百城新建住宅均價上漲的原因，主要是部分城市優質改善項目、高價盤產品入市帶動，導致房價結構性上漲。

6月14個城市房價上漲，上海、長沙上漲0.4%，領漲全國

70城新房的房價環比上漲數量來看，2025年5月上漲城市14個，比上月增加1個城市（5月13個、4月22個、3月24個、2月18個、1月24個）。其中1月、3月24個城市房價上漲的數量，創下了自2023年7月（18個月）以來的新高。

6月70城房價環比上漲城市數量來看，上漲的城市為14個，比上月上漲13個城市，增加1個。下跌的城市56城，與上月持平。持平的城市0個，比上月減少4個。其中上海、長沙房價環比上漲0.4%，領漲全國。

上海、長沙房價環比上漲0.4%，領漲全國。首先是上海、長沙房價上漲0.4%，上漲幅度并列為第一名，寧波和湛江上漲0.3%、杭州和烏魯木齊上漲0.2%。其次是太原、沈陽、合肥、南寧、丹東、九江、宜昌、三亞分別上漲0.1%。

能否保持6個月以上-9個月以上的上漲，是檢驗房價是否企穩、反彈上漲的標準，前提條件是成交量、政策效應保持6個月-9個月以上的擴大，并且穩定增長。基于政策效應，市場回溫表現，預計2025年7月房價上漲的城市數量有變化。

6月70城市新房價上漲中，上海環比上漲0.4%，漲幅比上月回落，漲幅排在首位。自2022年6月份以來，上海新房價格已連續上漲37個月。6月上海的新房價格均值領漲全國，同比上漲6.0%，漲幅比上月擴大，堪稱暴漲。

上海最抗跌，呈現房價上漲一枝獨秀的行情，新房價環比格連續37個月上漲，堪稱全國房價風向標。主要原因是高端新房豪宅、大戶型、高單價樓盤供應、成交。其次是需求旺盛、購買力強勁。再次是購房者偏愛新房，“打新熱”持續。

最后是限價等政策取消，住房限購等政策調整。上海作為國際金融中心城市，每年新企業的增長數量眾多，就業的崗位相比其他城市更多，而且上海的經濟一直比較穩定地增長，足以吸引外來的人口到上海工作生活，市場供求相對平衡。

上海的新房價格領漲全國，環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3%。二手房房價環比下跌0.7%，與上月持平。除了房價上漲，6月上海樓市的成交量上升。量價齊升下，延續樓市小陽春行情，可謂是市場一枝獨秀。

6月一線城市房價下跌，二線城市房價跌幅持平，三線城市房價跌幅持平

6月70城新建商品住宅房價環比的城市能級來看，一線城市房價環比連續4個月上漲，后持平連續2個月下跌，二線城市房價跌幅持平，三線城市房價跌幅持平，形成一線城市房價跌幅擴大，二、三線城市房價跌幅持平的市場格局。

6月一線城市新建商品住宅銷售價格環比下跌0.3%（1月上漲0.1%、2月上漲0.1%、3月上漲0.1%、4月0.0%、5月下跌0.2%）。其中北上深廣環比分別下跌0.3%和上漲0.4%，下降0.5%和下跌0.6%。

6月二線城市新建商品住宅銷售價格環比下跌0.2%（1月上漲0.1%，2月-4月分別0.0%、5月下跌0.2%），這是二線城市房價自2023年7月首次止跌上漲，跌幅與上月持平。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下跌0.3%，跌幅與上月持平。

6月一手商品住宅房價同比下跌3.7%，跌幅比上月收窄0.4%

6月70城新建商品住宅房價同比下跌3.7%，1月下跌5.4%、2月下跌5.2%、3月下跌5.0%、4月下跌4.5%、5月下跌3.7%，跌幅比上月收窄0.4%，連續7個月收窄，與結構性、去年同比跌幅基數小有關。但跌幅依然大，離止跌見底還早。

過去3年房價同比下跌基數大，短期的下行筑底未完成，未來需要政策加大力度、規模。房地產出清（庫存、債務、交房）周期還沒有結束，供求和收入、預期及信心修復未結束，所以房價總體見底、反彈有待觀察。

6月70城新房房價同比跌幅收窄，主要是環比累計的跌幅大幅度收窄，與城市大戶型、高價樓盤集中上市供應和成交，帶來的結構性房價上漲，及限價限簽的政策期限帶來的政策效應，不排除是上漲的城市數量變化、網簽滯后性的原因。

6月70城新房房價同比下跌3.7%，一是新政效應衰減、持續性弱有關。二是新房需求不穩定，二手房持續火熱。三是以價換量已經形成主流。四是與居民收入下降、信心未恢復有關。五是二手房價降價幅度加大，影響新房房價的上漲預期。

6月70城新建商品住房價同比下跌3.7%，比上月跌幅收窄0.4%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，創2024年房價最大跌幅。到2025年6月，房價同比已經連續下跌39個月，基本調整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房價同比下降0.1%，房價上漲84個月后首次下降，到2022年12月連續下跌9個月，到2023年12月連續下跌21個月，一直到2025年6月70城新建商品住宅房價同比連續下跌39個月，房價下跌周期超過上輪。

6月70城房價同比上漲城市數量來看，上漲城市3個，與上月持平。持平0座。下降城市67座，與上月持平。上漲城市分別為上海6.0%、太原上漲1.3%、杭州上漲2.1%。以價換量，供需關系未逆轉。短期內出現見底、反彈的可能性非常低。

6月70城一手商品住宅一二三線城市房價同比跌幅連續6個月收窄

6月70城新建商品住宅房價同比的城市能級來看，區域城市分化嚴重。其中一線城市房價下跌，跌幅收窄0.3%，二線城市跌幅收窄0.5%、三線城市房價跌幅收窄0.3%，形成連續6個月一二三線城市跌幅收窄的市場格局。

6月一線城市新建商品住宅銷售價格指數同比下跌1.4%、5月下跌1.7%、4月下跌2.1%，3月下跌2.8%，2月下跌3.0%，1月下跌3.4%，比上月收窄0.3%。其中上海上漲6.0%。北廣深分別下降4.1%、5.1%和2.5%，降幅均收窄狀態。

6月一二三線城市新建商品住宅房價同比數據顯示，一線城市同比下跌1.4%，跌幅比上月收窄0.3%。二線城市同比下降3.0%，降幅比上月收窄0.5%。三線城市同比下降4.4%，降幅比上月收窄0.5%。說明一二三線城市房價正在持續改善。

6月70城二手住宅房價環比下跌0.6%，跌幅比上月擴大0.1%

6月70城二手住宅房價指數環比下跌0.6%，跌幅比上月擴大0.1%（2024年10月下跌0.5%、11月下跌0.3%、12月下跌0.3%、2025年1月下跌0.3%、2月下跌0.3%、3月下跌0.2%、4月下跌0.4%、5月下跌0.5%），完成止跌筑底需要時間。

相比2024年9月70城二手住宅房價指數環比下跌1.2%的跌幅，2025年6月70城二手住宅房價指數環比下跌0.6%，跌幅已大大收窄。說明目前二手房價已經基本調整到位，呈現房價止跌筑底階段特征，未來上漲的可能性比下跌的概率大。

二手住宅房價跌幅擴大，重要原因就是二手房掛牌量上升，二手房高價房減少上市數量。總體表現為處于止跌筑底階段，未見底。2024年9月70城二手住宅房價環比下跌1.2%，創下自2014年10月以來單月房價環比最大降幅。

自2021年8月70城二手商品住宅房價環比下跌0.02%，上漲75個月后首地次下降，到2021年12月連續下跌5個月，到2023年12月，連續下跌29個月，一直到2025年6月連續下跌47個月。政策端傳導到市場端、價格端的效果減弱。

6月70城二手住宅房價環比上漲城市數量來看，上漲城市1個，比上月減少2個城市。其中西寧上漲0.1%，領漲全國。0城持平，下跌城市69個，比上月增加2個城市。說明房價上漲的城市數量減少，房價下跌的城市數量增加。

釋放出二手住宅房價止跌筑底基礎不牢固，房價上漲預期減弱，總體見底企穩上漲的基礎不牢固，條件不具備。二手房市場的庫存巨大，去化周期長，短期完成止跌筑底困難大，要實現見底企穩、反彈上漲，需要市場觀察。

中指數據顯示，6月百城二手住宅均價為13691元/平方米，環比下跌0.75%（4月下跌0.69%、5月下跌0.71%），跌幅比上月擴大0.04%，連跌36個月，同比下跌7.26%（4月下跌7.23%、5月下跌7.24%），跌幅比上月擴大0.02%。

2025年3月環比下跌0.59%，同比下跌7.29%。2024年10月百城二手住宅平均價格環比下跌0.60%，同比下跌7.27%，11月環比下跌0.57%，同比下跌7.29%，12月環比下跌0.53%，同比下跌7.26%。

6月70城二手住宅一線房價跌幅持平、二三線城市房價跌幅擴大

6月70城二手住宅房價環比的城市能級來看，一線城市房價環比連續4月上漲后，止漲轉跌再上漲又連續2個月下跌，跌幅擴大，呈現房價下跌加快的趨勢。形成一線城市跌幅擴大，二線城市、三線城市房價跌幅持平的市場格局。

6月一線城市二手住宅銷售價格環比下跌0.7%（1月上漲0.1%、2月下跌0.1%、3月上漲0.2%、4月下跌0.2%、5月下跌0.7%），連續2個月下跌趨勢。其中北京、上海、廣州、深圳分別下跌1.0%、下跌0.1%和下跌0.7%、下跌0.5%。

6月一線城市二手住宅銷售價格連續2個月下跌，跌幅持平，主要是高品質的樓盤大戶型、高價房集中上市供應和成交減少，市場帶來的結構性房價下降，及限價、限簽的政策取消未來帶來單價上漲，政策效應的集中效果減弱。

6月一二三線城市二手住宅房價環比數據顯示，城市分化，其中一線城市二手住宅銷售價格環比下跌0.7%，連續2個月下跌。二線城市二手住宅環比下跌0.6%，跌幅擴大0.1%。三線城市二手住宅環比下跌0.5%，降幅擴大0.1%。

6月70城二手住宅房價同比下跌6.1%，跌幅比上月收窄0.2%

2025年6月70城二手住宅房價指數同比下跌6.1%（1月下跌7.8%、2月下跌7.5%、3月下跌7.3%、4月下跌6.8%、5月下跌6.3%），跌幅較上月收窄0.2%，連續8個月收窄，處于止跌筑底階段，表明房價逐漸改善的趨勢。

6月70城二手住宅房價同比下跌6.1%，比上月跌幅收窄0.2%，連續8個月收窄，說明房價止跌筑底加快。自2022年3月房價同比下跌0.3%，這是2015年12月以來首次出現房價同比下跌，到2025年6月房價下跌6.1%，已經連續下跌41個月。

2022年2月70城二手商品住宅房價同比下跌0.3%，上漲81個月后首次下降，到2022年12月連續下跌11個月，到2023年12月，連續下跌23個月，一直到2025年6月二手商品住宅房價同比連續下跌41個月，房價下跌周期超上輪。

6月70城二手住宅房價同比上漲城市數量來看，為全面下跌，已經連續17個月70城房價全部下跌，跌幅均收窄。釋放出房價下跌壓力放緩，處于止跌筑底調整的形勢不變。毫無疑問，與過去二年的房價同比下跌基數大有關系。

6月70城二手住宅二三線城市房價同比跌幅連續7個月收窄

6月70城二手住宅房價同比的城市能級來看，二、三線城市房價同比連續7個月跌幅收窄，其中一線城市房價跌幅擴大0.3%，二線城市房價跌幅收窄0.3%、三線城市房價跌幅收窄0.2%，說明二三線城市二手房價指標改善好轉的格局。

6月一線城市二手住宅銷售價格同比下跌3.0%，跌幅比上月擴大0.3%，1月下跌5.6%、2月下跌4.9%、3月下跌4.1%、4月3.2%、5月2.7%。其中北上廣深分別下跌1.8%、1.3%、5.9%和2.8%，表現出同比跌幅連續7個月收窄后跌幅擴大。

6月一二三線城市二手住宅銷售價格同比數據顯示，一線二手住宅銷售價格同比下降3.0%，降幅擴大0.3%。二線同比下降5.8%，降幅收窄0.3%。三線同比下降6.7%，降幅收窄0.2%，意味著一二三線城市房價處于止跌筑底過程。