登上律師職業(yè)頂峰，她卻放棄工作，轉型做房東！

Kim Opszala一生中的大部分時間都夢想著在公司里步步高升。但當她到達頂峰后，她很快發(fā)現(xiàn)，頂峰的風景并不像她想象的那么美好。

她厭倦了每周工作100小時，無法與家人團聚的生活。于是，決定改變人生計劃，不再全情投入律師職業(yè)，而是大幅縮減工作量。

選擇不是毫無代價的！調整職業(yè)方向后，Kim的工資大幅降低。為了彌補損失，她開始尋找副業(yè)，并最終將目光投向了英國高利潤的租賃行業(yè)——成為了一名多戶住宅（HMO）房東。

在英國，多戶住宅（House in Multiple Occupation, HMO）的定義是：至少租給三名獨立租戶，且他們共享廚房和浴室等設施的房產(chǎn)。這種類型的房產(chǎn)通常會給房東帶來比普通出租住宅更高的收益。

Kim第一次接觸多戶住宅（HMO）還是她在威爾士的阿伯里斯特威斯（Aberystwyth）讀書時。

但據(jù)她回憶，當時房子的條件很糟糕，非常破舊。她說：“我們六個人只有一個淋浴間和一個浴缸。盡管和朋友們住在一起很棒，但住宿條件非常差。”Kim決定在自己的經(jīng)營中改善這一情況。

2018年，當時40歲的Kim和她44歲的丈夫Mike，在他們居住的米爾頓凱恩斯（Milton Keynes）購買了第一套HMO房產(chǎn)。和許多房東一樣，這對夫婦傾向于在家鄉(xiāng)附近投資，既有安全感，也有可能自己管理出租物業(yè)。

隨著多年的發(fā)展，這對夫婦目前已經(jīng)擁有8處HMO房產(chǎn)，主要集中在米爾頓凱恩斯（Milton Keynes）和北安普頓（Northampton），這些房產(chǎn)總共容納了50多人。

他們現(xiàn)在與五歲的孩子住在Staffordshire的一個村莊里，為了更好經(jīng)營這些房產(chǎn)，他們創(chuàng)建了一家公司，目前正打算為投資組合再添兩套合租房屋。

“為什么我們專注于HMO房產(chǎn)？這是出于現(xiàn)金流的原因，”專門從事并購業(yè)務的律師Kim解釋道，“HMO的回報要好得多。剛開始時，我在世界上最大的律師事務所之一工作，Mike則在晚上當廚師。我們總是像擦肩而過的船，這種生活顯然不可持續(xù)。我們想用HMO房產(chǎn)的收入替代我的薪水，這樣我就不必那樣拼命工作了。”

他們購買的第一套HMO房產(chǎn)目前為夫婦倆帶來了近17%的收益率。KoMo公司的收入讓Kim得以停止全職工作。她現(xiàn)在每年接三到六個月的法律合同，而Mike也在2022年辭去了廚師工作，全職經(jīng)營他們的房產(chǎn)事業(yè)。

英國租賃市場憑借其穩(wěn)定的現(xiàn)金流，一直被投資者視為優(yōu)質的選擇。Paragon Bank最近的研究顯示，英國房東目前平均租金收益率為7.1%。在英格蘭，收益率最高的是約克郡和亨伯地區(qū)（Yorkshire and Humberside），達到7.9%。即便是房價較高的大倫敦地區(qū)，平均租金收益率也可以達到5.8%。

而據(jù)Hamptons的研究，HMO房產(chǎn)能帶來高得多的回報——有時甚至是普通住宅的三到四倍。研究發(fā)現(xiàn)，英格蘭東北部和西北部地區(qū)的毛利潤最高，位于斯托克頓（Stockton-on-Tees）、伯恩利（Burnley）和羅奇代爾（Rochdale）的房東記錄的毛收益率分別為19.6%、19.1%和18.6%。

在倫敦，也有一些經(jīng)營HMO房產(chǎn)的熱點。比如，在哈弗林（Havering），一套普通HMO房產(chǎn)的成本為41.44萬英鎊，毛收益率可以達到12.8%。此外，還包括薩頓（Sutton）、巴金和達格納姆（Barking and Dagenham）等地。

與Kim和Mike一樣，68歲的Neil France進入HMO行業(yè)也是“意外之舉”。

Neil曾是一名個體經(jīng)營者，管理著一個培訓項目——他擔心一旦自己病情嚴重導致無法工作，后果將不堪設想。而且，他對自己多年來一直盡職盡責繳納的養(yǎng)老金的表現(xiàn)也深感失望。

2009年，他停止了這些付款，轉而購買了位于威勒爾（Wirral）的一棟房子，這棟房子原本屬于他妻子的姑姑。在接下來的一年里，Neil陸續(xù)將房子租給了幾戶人家。在看到出租房產(chǎn)帶來的收益后，他又在那里購買了三處房產(chǎn)。

2013年，Neil重新審視了自己的投資組合，他不滿于現(xiàn)狀，希望追求更高的收益率。于是，他在埃塞克斯郡切姆斯福德（Chelmsford）的家附近購買了三處HMO房產(chǎn)，收益率達到10%到12%。

Xavier Archibold也是一名HMO房東。他在2016年繼承遺產(chǎn)后開始投資租賃房產(chǎn)。現(xiàn)在他擁有20處房產(chǎn)——16處普通房產(chǎn)和4處HMO房產(chǎn)，每處都有四到五間臥室。

Xavier表示，他的HMO房產(chǎn)收入不錯，每個房間的月租金在450英鎊到800英鎊之間，具體取決于位置、大小和設施，總收益率約為10%到12%。

看到這里，大家是不是已經(jīng)心動了？別急！盡管HMO房產(chǎn)擁有誘人的收益率，但也有一些需要注意的事項，看完大家再來判斷適不適合自己投資！

首先，想要經(jīng)營HMO房產(chǎn)的房東們可能會發(fā)現(xiàn)，抵押貸款條件和利率可能會與普通出租房有所不同。

SPF Private Clients的Howard Levy表示，HMO房產(chǎn)的抵押貸款的利率往往略高于標準購房出租（buy-to-let）貸款。

進行直接比較有點棘手，但以五年期固定利率為例，最便宜的標準房東抵押貸款由Birmingham Midshires提供，利率為3.71%，另加3%的費用。而HMO抵押貸款方面，Vida Bank提供的一款產(chǎn)品利率為4.2%，費用為7%。保險費也可能更高。

在開始運營HMO房產(chǎn)之前，還需克服一些法律障礙。一些房子在購買時已被指定為HMO房產(chǎn)。有些則不是，這意味著有可能需要申請規(guī)劃許可（planning permission），具體取決于當?shù)刈h會的要求。

Kim就曾經(jīng)歷過這樣的過程。不久前，她不得不在一次議會會議上發(fā)言，該會議正在決定是否批準她將一棟房子用作新的七居室HMO房產(chǎn)的申請，而該申請面臨著近200名當?shù)鼐用竦姆磳Α?/p>

“他們說什么的都有，比如：‘他們會收容罪犯，沒有停車位，街上會有垃圾，整個地區(qū)都會變差’，”她說，“我能夠解釋為什么需要HMO以及我們如何運營它們，最終申請獲得了批準。但這確實有風險，壓力很大且耗時。”

在投入運營后，HMO房東還需要滿足更高的安全標準。根據(jù)英國房東協(xié)會（British Landlords Association）的要求，這意味著需要安裝half-hour防火門，并且和所有私人出租房一樣，必須每年進行燃氣安全檢查。

HMO房產(chǎn)的電氣系統(tǒng)需要每五年檢查一次。而其他私人房東只需確保電氣系統(tǒng)和設備安全即可，沒有定期的強制檢查計劃。

所有出租物業(yè)都必須安裝煙霧報警器和一氧化碳報警器，但大型HMO房產(chǎn)還需要配備火災報警器和滅火器。此外，HMO房產(chǎn)還需要獲得地方議會的經(jīng)營許可證（licence），費用根據(jù)地區(qū)不同，每年可能超過2,000英鎊。

此外，HMO房產(chǎn)管理的復雜性和投入也會較高。Kim的大多數(shù)租客是學生或畢業(yè)生。她說，這意味著需要為他們提供一定程度的“手把手”指導。“通常是一些瑣事，比如如何使用洗衣機和烘干機，或者燈泡壞了，我們需要教他們如何更換。”

Xavier則指出，房產(chǎn)也需要精心挑選。與所有租賃房產(chǎn)一樣，選擇合適的HMO房產(chǎn)至關重要。這些房產(chǎn)需要擁有便捷的公共交通，靠近便利設施，臥室要寬敞，最好配備獨立衛(wèi)浴。

不過，麻煩歸麻煩，正如房東們所言，無論是普通租賃房產(chǎn)還是HMO房產(chǎn)，好的經(jīng)營可以為他們換來財務和時間上的自由。不過，在踏入租賃領域之前，大家也要充分了解相關法規(guī)要求、運營成本和管理投入，這樣才能做出明智的投資決策！

ref：

https://www.telegraph.co.uk/money/property/left-corporate-lawyer-became-hmo-landlord/

掃碼?客服微信咨詢

微信號： BuyHomeUKSerena

歡迎咨詢： 英國購房的各種問題