東小口地塊：北京樓市進退兩難的縮影？

分明是7月頭伏，按照北京的習俗得在屋里吹著空調吃餃子，拆哥最近是沒心情吃餃子了。

當然圈內也差不多。

其中一個原因是：昌平區東小口的土拍，沒信兒了。

作為昌平區東小口鎮賀村中灘村組團B地塊重點村舊村改造項目，這三宗地塊（CP02-0405-0001、0002、0005）位于五環至六環之間，鄰近在建地鐵13B號線建材城東站，周邊環繞著西三旗萬象匯、東小口城市休閑公園等生活配套。

聽起來不錯是吧？最近拆哥聽粉絲講說了金句：

|“買房，不要聽銷售說什么，而要聽銷售不說什么?！?/strong>

不說的，才是東小口的硬傷。

規劃硬傷

細看規劃指標，問題浮出水面：001地塊建筑規模8.78萬平方米，容積率高達2.78；002地塊規模15.6萬平方米，容積率同樣2.78；005地塊雖然地塊方正，但容積率仍達2.706。三宗地塊限高60米（局部80米），意味著20-25層的高層住宅將成為主流。

高，實在是高。奧森one雖然是2.8，但是人家至少限競房過五年（早就不到5年）還更便宜，那容積率更低的朱辛莊也不是沒有，梧桐星宸和越秀·星樾容積率2.0-2.5。

如果容積率咬咬牙能忍的話，交通差呢？ 剛需盤最好是離地鐵600米距離，但是這三塊地平均離了1.2公里。由于南邊是公園，汽車向南走也要繞一點路。

當然最主要的是，這附近還有個廢品回收站。這個是巨雷。

尷尬的時機：2028年交房遇上競品解禁

更大的挑戰來自時間點——預計2028/27年才能交房的新房，正撞上旁邊限競房解禁。東側的奧海明月這個曾經的“神盤”，恰好在2028年達到“滿五”上市條件。

回想2020年，奧森ONE首次開盤即創下“8分鐘熱銷63億”的紀錄，而奧海明月去化率也達76%。對于購房者而言，與其苦等四年買期房，不如直接購買同區域即買即住的二手房。

昌平剛需供大于求？不，是整個北京

北京樓市風向已悄然轉變。2025年上半年全市新房成交雖然同比增長23.89%，但昌平剛需群體已呈現供大于求態勢，其中年輕人離開北京的意愿增強，對地塊缺陷的容忍度急劇下降，倒逼開發商重新審視拿地策略。再回看上半年賣的好的，大多都是是改善盤。

從成交結構看，北京樓市分化加劇：海淀四季青的高端項目和樾望雲上半年賣出87億元，再往南看西紅門有的盤去化堪憂。

房企不傻，東小口，離地鐵較遠，城市界面差（電線桿還上露沒入地呢），汽車交通也不便，再加上容積率的硬傷，哪個剛需群體會買呢。

有時候買房買的是預期，預期高了，相信這個地塊能兌現，即使是現在再差也會買。可惜現在也已經不是那個閉著眼買北京像素然后租出去就能財務自由的時代了。

東小口地塊的窘境折射出北京樓市的深層矛盾

眼下，是土地財政依賴與市場現實的沖突。政府需要土地出讓維持財政運轉，但二季度報告顯示，開發商購地樓面價已比去年下降12%，拿地意愿明顯降溫。其實開發商現在也不著急拿地，在降本增效的大背景下，怎么快速賣房收回成本才是最值得考慮的。

拆哥也感覺到了供應結構與需求變化的錯位。改善型需求成為支撐市場的主力，而剛需地塊吸引力下降。同時市場上六成的未去化房子基本都在五環外，其中很大一個原因是，年輕人不吃北京的敘事了，買了房不僅要被捆綁一輩子，還要郊區外1小時通勤。于是年輕人也拒絕為剛需盤接盤。

再者，北京2月發布“好房子”新規，鼓勵提升居住品質，但高容積率地塊很難打造出符合新規的產品，陷入“先天不足”的困境。而且現在各方內卷的情況下，東小口地塊的層高有一定可能在2.8左右，這可不是什么好的數據，

面對困局，業內傳出三宗地塊可能“拆開賣”或調整規劃的風聲。無論方案如何調整，東小口的命運都將是北京樓市走向的一塊試金石。

拆哥覺得，是改規還是有房企勇敢拿下。北京土地市場的進退維谷，在昌平東小口地塊上顯露無遺。一邊是土地財政的壓力，一邊是市場理性的回歸；一邊是改善需求的崛起，一邊是剛需地塊的滯銷。

市場和土拍，進一步的讓利，一定會發生。

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