成都小學爆倉=差，到底差在哪呢？

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我向來以實戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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粉絲

提問

你好，我最近買了一套**學校的學區(qū)房，買了后很焦慮，尤其是看各種學區(qū)博主的直播，我提問說**學校怎么樣，然后他們就說**爆倉啦不好啦，爆倉了就是差，我問差在哪里，他說師資不行，沒精力，我說學校畢業(yè)出口有成績嗎？讀好學校的概率很低嗎？他就不說話了，我連問了幾次把我拉黑了。搞得我很憋屈也很疑惑，爆倉了真的就差嗎？

房段子解答

你是有自己獨立思維的學區(qū)房家長，在很多學區(qū)博主洗腦下，很難得。 學校爆倉了，就很差嗎？

成都家長們還是有個誤區(qū)，總喜歡隨波逐流，至少被好些教育博主制造的焦慮和信息繭房搞得身心俱疲，呆若木雞。

就像爆倉學校，我就觀察到好些教育博主，一提及某某學校開班多，就屬于爆倉，然后就說老師管不過來了，教育質量不行了，甚至小升初都不行了。

就拿大家最看重的小升初搖名校而言，很多人潛意識里被教育博主洗腦的認知是：爆倉學校搖中好初中的概率低。

事實果真如此嗎？雖然教育部門已經(jīng)很多年不公布各學校的搖號去向，但是家長們總還是會念叨會統(tǒng)計的。

如果要杠家長們信息統(tǒng)計不準，那么教育博主就真有通天的本事拿到搖號數(shù)據(jù)？你信教育博主不信家長，還是只信自己潛意識里的認知？

拿青二的東小舉例，這幾年因為招生20來個班，被很多半灌水博主踏雪慘了。但從近年小升初各種家長群流出的數(shù)據(jù)來看，搖中名校的不少。

2028屆新生里，東小16個畢業(yè)班共計600多人，搖中樹德東馬棚的200多人（學校報道的名單序號），搖中石室陜西街的100多人，合計超50%的概率上三小聯(lián)中。

再往前些年回溯，還沒爆倉的時候，有畢業(yè)生自述以前10個班，400多人，搖中樹德東馬棚的大概159人，和如今“爆倉”的搖中概率差不多。

與此同時，五朵金花的泡小也有反饋稱，“某班40多個搖號資格，15個東馬棚，7個陜西街”，說明從比例來說，和東小差不多。也有家長說，“彩虹某班，45個搖號，20個東馬棚+陜西街，數(shù)據(jù)絕對真實”，說明即便沒爆倉，也不會因為好學校差學校，就無限拉大差距偏袒金花。

總之，畢業(yè)生多，招收的學生也多，會穩(wěn)定保持在一個搖中概率上，而不是很多家長甚至半灌水博主潛意識里的：畢業(yè)生多，搖中的概率就更低。

難道說，反智言論更能篩選韭菜？

粉絲提問

我上周末去看了個**樓盤，給了5萬定金，后面發(fā)現(xiàn)朝向，周邊不理想，要求退，但開發(fā)商很強勢不給退，說只能換樓棟更好的，要加20w，本來的房號是20棟，要換的話，是去6棟，價格分別410萬和430萬。還有一些其他想法發(fā)給你了。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

昨天我也一直在思考你的問題，拋開情緒化的角度來思考，到底是繼續(xù)買朝北的143，還是換朝南的143，又或者爭取退定金，還有就是去買其他盤？

其實這幾個問題是聯(lián)動的，很多時候你表示懷疑這個樓盤是否值得買，基于銷售本身的專業(yè)素養(yǎng)開發(fā)商的品格，但說實話，你們才是房子長期的主人，銷售賣完了就跑路了，去下一個項目了，他只是臨時過渡的一個人，開發(fā)商也是，修好房子不會維護宣傳營銷一輩子，也是階段性的。所以去掉情感因素的話，核心點還是旁觀者清，到底從本質上來看，值不值得買入？

1、20棟的**，我仔細看了下， 電梯入口是南側，對應的客廳陽臺是北側，目的是朝中庭看綠化，但是也帶來了采光差，**噪音的問題，前幾年有些開發(fā)商是以景觀為噱頭這樣打造朝向，但市場接受度并不高，今年以來基本很難見到了，所以也可以預見未來二手房市場，還是會被人嫌棄挑剔，因此我個人也覺得確實不妥，繼續(xù)拿下如鯁在喉，沒有必要，這個方案要否定。最關鍵的是，你們本身對品質生活有較高要求，也有較高的預算，所以向下兼容這種瑕疵品的意義不大。

2、直接加20萬，換到6棟，折合單價約3萬，整體我覺得可行。此時要剔除情緒化的對開發(fā)商對銷售的對抗。6棟是正兒八經(jīng)客廳朝南，而且對面沒有高層建筑遮擋視野，距離**也較遠，采光視野噪音基本上要好得多得多。南側是**，這種噪音不是長期的，晚上和節(jié)假日就沒有了，不像**這個是365*24無時無刻的存在問題。

至于3萬的單價，我們也要辯證的看待，一方面來說是更高一些，這個盤此前的行情大概是2.7-2.9萬，現(xiàn)在來到3萬的狀態(tài)，可以說略高一點了。

但反過來說一個更核心的問題——假設不買它，你還能買哪？買不到。

3萬的精裝單價，對整個**來說（你之前說了看**樓盤的），很難找得到了，南邊的**，同期143戶型都是500萬級別了，所以3萬比上不足比下有余，我覺得算是個人為當前的市場行情稍微溢價買單。

再說前面提到的第四點，假設我們不買這個盤，那么還能買什么？**的120多戶型，挨著**問題也很大，**已經(jīng)沒有什么143戶型了，而且總價500萬，只有少量一二樓的瑕疵房，也和20棟差不多的感覺。

***，都遠超預算，***144戶型，清水單價3萬多，也基本賣完了。。。這意味著，其實你已經(jīng)無房可買了，**算是最后的溫柔。

至于說二手房，你們孩子已經(jīng)在讀書了，所以感覺學區(qū)概念不是很重要，但四五百萬的二手房，產(chǎn)品都是上個時代的，因此也是相對的瑕疵房，不是很有感覺。

話說**的143戶型，得房率91%，雖然是豎廳，但整體功能性，得房率，入戶陽臺等角度還是很不錯的，是**年典型的產(chǎn)品格局，對于自住舒適度還是沒問題的。

3、假設不考慮怎么買其他樓盤，就是對**不感冒，想退定金怎么辦？這就涉及到一個協(xié)商溝通的層面了，主要是找證據(jù)，找關系，先禮后兵，盡量止損。（建議另附）

整體來說，從旁觀者清的角度，我認為換到6棟，+20萬也是可以的，首先是在預算范圍內(nèi)，其次也確實值得多20萬的價值，最后就是確實沒有其他更好的**新房買法了。

粉絲提問

咨詢稅費問題。現(xiàn)在情況是，我買了**的房子，上一個房東也是買的二手房，我現(xiàn)在了解一個政策，他當時的購入價大于現(xiàn)在賣給我的價格，我是不是可以不繳納個稅（不用去管是否滿五唯一）。我打了12366主管的稅務機關，因為我已經(jīng)繳納了個稅，并且已經(jīng)拿到了房產(chǎn)證，稅務機關的意思，你想退稅就要做廢已有房產(chǎn)證重新去核稅看是否繳納？你們有沒有先例，做廢房產(chǎn)證重新去核稅。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

說實話，沒有先例。但是我告訴你一個稅務上的新觀點。

1、我們聊的是個稅，不是增值稅，這個你要清楚哈？

2、如果你不能，或者二手房東不配合提供當初他買成200萬的相關稅務發(fā)票資料證明，那么你們繳納個稅是必須繳納的，按照核稅總價（比如180萬的核稅價）*1%來扣稅，也就是1.8萬的個稅。

3、如果房東能配合提供這個當初買入的價格，比如200萬，然后你這邊也提供買入的價格是180萬，相關的資料都是按照稅務機關能配合提供的話，那么就是按照差額的20%來交稅。

也就是說你不用交個稅，因為（180-200）*0.2=-4萬。當為負數(shù)的時候，稅務局不會倒貼，只會按照0來處理。

作廢房產(chǎn)證，雙方配合提交資料證明，按照20%差額去申請扣稅（最終是0個稅），然后退原有的1%個稅即可。

個人所得稅 =（轉讓收入 - 房屋原值 - 轉讓住房過程中繳納的稅金 - 有關合理費用）×20% 。其中，房屋原值是指購置該房屋時實際支付的房價款及繳納的相關稅費；轉讓住房過程中繳納的稅金是指納稅人在轉讓住房時實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金；有關合理費用是指納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。