龍湖商業的《雙城記》：成都又一座，昆明首落子

2025年7月29日，龍湖商業成都地區正式官宣旗下兩大重磅項目——成都驛都天街與昆明時代天街將于2026年同步開業，并通過一場“雙城聯動”的品牌分享會，向全市場釋放清晰信號。

這是龍湖商業成都地區首次在西南城市同步披露兩座尚在籌備期的項目節點，也標志著其在成都的網格化深耕進入更新迭代階段，同時首進昆明，打響了品牌入滇的一槍，形成“城市再深化+區域新突圍”的雙向戰略。

PART01

龍湖的系統布局邏輯

網格深耕、定制落子

//成都驛都天街：東進軸心上的TOD新旗艦

成都驛都天街，作為龍湖在成都落子的第11座天街，選址于東進戰略主軸與3.5環交匯處，行政學院TOD核心區域，占據城市未來增長極的“黃金東軸心”定位為“東郊品質生活新中心”，由龍湖以區域內建標最高品質打造，項目總建面約14萬㎡。另有180米高光年超塔，B1至L5共6層，計劃引入近300個品牌，其中超過50%為區域首進。依托2號線行政學院站與未來9號線雙軌換乘優勢，驛都天街將成為軌交消費動脈上的重要樞紐。項目周邊3公里內常住人口約50萬，5公里輻射人口近100萬，19-35歲樂天小資占比超38%，30-45歲中產家庭占比超52%，圍繞“家庭陪伴+品質社交”構建起穩健、高頻的主力消費力。

注：成都驛都天街效果圖

所謂“一城多點，一店一策”，龍湖商業成都地區的網格化布局正在加速中，通過多項目協同、運營互補、客群差異分層的策略，形成完整的城市網格化商業版圖。

截至2025年，龍湖商業成都地區（成都、樂山、昆明）已布局商業項目15個，其中11座天街覆蓋主城各大核心生活區。4座籌備期項目已蓄勢待發：

成都驛都天街與昆明時代天街之外，另有成都輕資產首秀，力圖打造輕資產合作標桿的中港·龍湖成都錦江天街，該項目建筑面積約12.1萬㎡，致力于打造錦江區“質趣引力場”。

與此同時，定位為成都首個公園式微度假商業范本的「成都青云天街」（暫定名），也正加速推進。該項目為馬廠壩TOD重要組成部分，總體量約23.5萬㎡，將融合TOD交通樞紐優勢與自然生態場景，進一步豐富龍湖在成都的多元商業產品線。

這種網格化布局不是為了“數量增長”，而是為了“用戶連接”。作為全國商業布局最密集、策略打法最系統的城市之一，成都無疑是龍湖商業“精耕深耘”戰略的主陣地。產品線涵蓋“重資產旗艦+區域中堅+社區融合+輕資產延伸”4個維度層級，構建起一套系統性的網格布局體系，精準適配城市人口結構、消費層級與板塊發展周期。

注：龍湖商業成都地區分布圖

//昆明時代天街：城市首作，搶占春城新心智

早在數年前，龍湖地產就已進入昆明，但真正涉足商業地產開發，時代天街可謂久別重逢后的重拳落子。作為龍湖商業首次在昆明落地的首發之作，時代天街選址巫家壩核心區域——地處飛虎大道與春城路交匯的“黃金十字”，與地鐵1號線巫家壩站無縫接駁，項目共16萬方，輻射3公里82萬人、5公里200萬常住人口，是區域首個大型一站式購物中心。

項目定位為“質感生活歡聚新中心”，面向改善型家庭與總部辦公客群，以“高品質+首店+社交”為核心邏輯，打造親子成長空間、靈感社交地、生活美學館與都市漫游帶四大主題場景，不僅補位巫家壩商圈，更以龍湖一貫的空間場景營造能力，刷新區域生活方式的感知。

其意義不僅在于占位，更在于以龍湖商業既有的品牌號召力，為昆明城市消費場域再添一座高品質地標。

龍湖昆明時代天街開業后，作為片區多維發展的關鍵拼圖，致力于打造城南商業新地標。自此醫療、教育、辦公、商業等要素形成完整生態，開啟區域綜合價值全面躍升的新階段。

注：昆明時代天街效果圖

PART02

活水長流

存量才是下一個增量

龍湖商業不僅繼續擴張網格版圖，也在已開業項目上持續修煉“內功”。改造、煥新、精細化運營，正在成為龍湖商業保持項目生命力、提升資產價值的核心手段。

從空間結構調整到品牌進階組合，從動線再造到社群體系再建，老項目被持續“打磨”，不僅沒有被市場邊緣化，反而成為龍湖商業的長期業績增長的主力支撐。

值得一提的是，在當前“增量放緩、存量深耕”的行業周期背景下，龍湖商業的煥新能力，正在成為其區別于其他運營主體的關鍵壁壘與長期護城河。

龍湖所理解的“煥新”，絕非一次性的“翻新修補”，而是貫穿空間重構、品牌重組、動線再造、場景重編與運營機制升維在內的全周期、系統化再生工程。其核心目的，不只是提升項目顏值或吸引眼球，更在于確保商業體持續保持市場競爭力，保障商戶經營信心，并實現資產價值的穩健增長與長期回報。

從空間邏輯的優化，到業態組合的進階，從社群與流量的重新組織，到圍繞家庭客群的新場景構建，龍湖通過一系列“有方向的改造”，使老項目煥發新生，不斷突破“開業即巔峰”的商業生命周期桎梏，成為驅動增長的第二曲線。

以成都上城天街為例，其三重升級累計投入600萬元以上，在空間上封板處理原中庭結構被重組，另外圍繞“品質+興趣”雙核邏輯，引入水木和、綠茶煥新版、奇谷米二次元街區等首進/新形態品牌。

注：成都上城天街

西宸天街累計改造已投入5500萬元以上，打造“天街里”公園街區，引入HOKA、Lululemon、Spyder等國際運動品牌，配合B1層改造形成8000㎡精品生活街區，其中主力店迎來盒馬鮮生和迪卡儂的同時，打造以精品生活零售和精致一人食的“宸里”主題街區。

注：成都西宸天街“宸里”街區效果圖

另外，還有蜀新天街推動四時街區煥新，強化親子體驗與生活美學；金楠天街改造外立面、地磚與動線系統，煥發片區中堅消費力。

據了解，截止目前，龍湖商業就存量改造，項目煥新已合計改造投入近3億元人民幣，而這些改造的共同點在于：不是為了“湊熱鬧”，而是基于真實客群數據洞察+城市更新邏輯，精準應對片區消費升級的節奏，實現真正意義上的“永續增長”。

根據龍湖集團2025年上半年業績披露，龍湖商業成都地區商業表現依舊強勁，整體營收與客流數據再次刷新紀錄：

2025年上半年，成都地區商業總營業額突破52.3億元，同比增長21.5%，日均客流達60.1萬人次，同比增長13.6%。

這背后，是龍湖對運營力的極致追求。在一座城市，龍湖早已不再只是商業空間的建造者，而是“城市場景的系統運營商”：通過品牌煥新、場景更迭、數字營銷等多維度手段，不斷激發項目活力與用戶黏性，構建起一個可生長、可演化的城市商業生態系統。

這樣的成績，不僅來自項目本身的持續煥新與空間優化，更依托于龍湖商業為品牌商戶所提供的系統化賦能能力。對于品牌而言，入駐龍湖商業不只是進入一個“好位置”，更是融入一個可持續成長的運營平臺：依托超900萬瓏珠會員體系，實現精準、高凈值用戶的高效轉化；通過“天街系列”主題活動與IP聯動打造城市級流量事件；再加上完善的數智化工具支持，助力品牌實現從獲客、營銷到運營的全鏈路效率提升。在內容為王、流量制勝的商業時代，龍湖正以平臺力、數字力和協同力，為品牌商構建一套長期進化的增長路徑。

結 語

從成都東進主軸的驛都天街，到昆明城南首發的時代天街，龍湖商業以“雙城聯動”之姿，展現出其作為城市商業系統構建者的長期主義路徑。這不僅是一場品牌分享，更是一輪集“平臺力、產品力、運營力”于一體的集中發聲：

在中國商業地產加速分化、內卷加劇的當下，如何穿越周期？又如何在行業秩序重構之時，仍然保持篤定、創造價值？雖然這一切尚未塵埃落定，但龍湖仍然保持著自己“提質提速”的節奏，穩定輸出，不以短期波動擾動戰略定力，更不因周期下行放緩投入。這份少見的長期主義與兌現力，正是品牌商戶、城市與消費者，在這個階段最難得、也最需要的共建者價值。