首開測評 | 龍湖觀萃：首開受關注，引發芙蓉北樓市熱議

作為龍湖高端“觀萃系”繼京滬蓉后首入長沙的旗艦作品，龍湖觀萃憑借二環內黃金地段與“全國好房子范本”定位備受關注。2025年7月26日，項目首推1/3/5號棟共162套房源，戶型涵蓋106-175㎡。

首開表現

觀萃系首入長沙

7月11日，龍湖觀萃營銷中心與實景示范區同步開放，當日到訪量突破800組，直接創下長沙年內新盤到訪峰值。

此次首開推出的1/3/5號棟高層產品，共計162套房源，涵蓋106-127-143-175㎡四種戶型，覆蓋剛需到改善全周期需求。

項目于7月24日啟動認籌，兩天時間累計認籌116組。開盤現場聚集約200多人，以線下認籌的先后順序選房。首開兩小時，去化約85套，其中106/127㎡戶型由于整盤僅5號棟有，去化速度更快。

（現場圖片）

龍湖觀萃的價格策略更顯對市場的敏銳度：從最開始的放風價1.45萬元/㎡，到認籌前1.35萬元/㎡，再到首開定價進一步優化；疊加“定存98折+開盤98折+認籌99折”的組合折扣后，折后單價區間鎖定1.24-1.38萬元/㎡，精準回應了購房者對性價比的期待。

具體價格情況如下：

106㎡折后均價12858元/㎡，單價區間1.24-1.34萬元/㎡，總價區間132-142萬

127㎡折后均價13165元/㎡，單價區間1.26-1.38萬元/㎡，總價區間161-175萬

143㎡折后均價13188元/㎡，單價區間1.26-1.37萬元/㎡，總價區間181-197萬

175㎡折后均價13188元/㎡，單價區間1.26-1.37萬元/㎡，總價區間221-239萬

（現場圖片）

目前，項目周邊3公里范圍內僅城投攬江院子、保利和光塵樾兩個新房項目在售。其中城投攬江院子近瀏陽河，以第四代住宅建筑為特色，上半年均價約1.2萬元/㎡；保利和光塵樾位于金鷹月湖板塊，上半年高層均價約1.05萬元/㎡，洋房均價約1.2萬元/㎡。

二手房方面，周邊次新房6月成交價在1.03-1.24萬元/㎡區間（含裝修），折后毛坯價約0.9-1.1萬/㎡。

對比來看，龍湖觀萃的定價略高，但結合其城央占位、新規零公攤產品和龍湖品牌多重優勢，仍處于市場可接受區間，對注重新房品質與即享配套的客群而言性價比突出。

項目回顧

從“商改住”到區域補位

龍湖觀萃實為龍湖春江天璽的三期，前身為商業用地，依托長沙“商改住”政策調整轉為商住用地，總建面約18.86萬㎡。

具體內容可點擊→大環境建設 | 龍湖春江天璽商業地塊 “轉型”，7 棟住宅搶占先機

這一轉變不僅響應了城市更新需求，更成為芙蓉北板塊少見的新增住宅供給，精準填補了區域新房市場的空白。

項目價值

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地段

城央成熟度“即買即享”

龍湖觀萃坐落于福元路與開福大道交匯處，占據城市發展中軸位置，屬于城市成熟居住區，生活成熟度達到“即買即享”的水準。

（項目區位圖，僅供參考）

交通方面，項目緊鄰福元路、開福大道兩條主干道，自駕15分鐘直達五一廣場、四方坪等核芯區，通達性好。不過，距離地鐵1號線馬廠站約1.8KM，步行較遠；規劃中的8/9號線，通車時間待定。

商業方面，自建12萬方龍湖天街已封頂，預計2026年國慶開業，屆時將引入品牌超市、高端影院、親子體驗等豐富業態，可填補區域高端商業的空白；開業前，可依托3公里內的龍灣商業廣場等成熟配套，能實現“無空窗期”的消費保障。

景觀資源上，北側500米可至撈刀河濱水市民公園，往南步行約10分鐘能抵達瀏陽河風光帶，近享濱水休閑景致。此外，周邊規劃有洪山公園、洪山體育公園、福元路街角公園、市政公園 4大公園，暫未動工，長期景觀價值待兌現。

教育方面，配套入讀清水塘前進小學，初中派位存在變量，主要派位至開福區一中、湘一史家坡等學校，但長雅/北雅等名校概率仍存。

整體來看，龍湖觀萃占據城市發展中軸，生活成熟度高且自駕便捷、商業配套有保障。不過在地鐵出行、規劃公園建設進度及初中派位方面存在一定局限。

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產品

負公攤與公區品質成亮點

作為龍湖觀萃系長沙首作，項目延續“城央核芯+無界社群”的高端基因，差異化定位在于POD 模式（公園導向開發）落地。

它是首座“地標天街、漫集市街區、觀萃奢宅、城市公園” 一體的漫步式天街POD。區別于傳統住宅“住宅 + 配套” 的簡單組合，以城市公園為核芯紐帶，重構12萬㎡開福天街商業、公園與住宅的關系，形成“居住、消費、休閑”的無界場景。

（項目宣傳圖，僅供參考）

從規劃上來看，受“商改住”地塊限制，37米樓間距低樓層需關注冬季日照，建議結合龍湖日照模擬報告選房；南側的商業綜合體運營之后或對住宅產生一定干擾。

戶型方面，平均得房率約101%，對于龍湖春江天璽一二期等周邊老規項目來說是碾壓式提升。戶型建面約106/127/143/175㎡，共440戶。主力戶型為143㎡，占比53.6%，其次為175㎡戶型，占比30%。定位偏改善。

其中，首開的5#為兩梯三戶塔樓形式，戶型106㎡（中間戶）、127㎡（邊戶）。106㎡做到三室兩衛，緊湊實用，適合剛需；127㎡四室布局，南北通透，得房率高達約107%，兼顧功能性與舒適度。

其余樓棟均為兩梯兩戶純板樓設計，143㎡主臥套間帶獨立衛浴+衣帽間，近零公攤，比肩傳統178㎡戶型可使用空間；175㎡戶型帶獨立電梯廳，大橫廳設計，搭配全景落地窗，得房率約104%。

在產品品質打造上，龍湖觀萃借鑒世界頂奢酒店AMAN安縵的隱奢設計理念，規劃有超 2萬方的自然景觀空間。

入口處打造了度假式酒店門庭，尺度超69米，并以神木庭院、百年紅果冬青營造“自然殿堂”入口。同時，三大主題店入駐，可為業主歸家過程增添相應的場景體驗。

（項目實景圖，僅供參考）

首創的下沉式懸浮庭院是項目的設計特色之一，該區域配置20米懸挑水景及8.4米玻璃懸浮亭，能形成從公共空間到私密居住區域的過渡場景。

（項目實景圖，僅供參考）

另外，項目項目規劃有超星級酒店式中央車站，“藝術天光穹頂”的設計可為業主歸家提供具有辨識度的空間感受。

（項目實景圖，僅供參考）

目前對外展示的，還有約2100㎡下沉式縵萃會館，涵蓋健身房、私宴廳、棋牌室、桌游廳等7大專屬禮遇。

（項目實景圖，僅供參考）

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品牌背書

世界500強的交付與服務保障

作為全國前十、世界500 強的房企，龍湖的品牌力體現在兩方面：其一，29年開發經驗及“零爛尾” 的交付記錄，為項目施工及交付提供保障；其二，龍湖物業連續 14 年業主滿意度超90%，其“智慧社區”（人臉識別、智能安防）及“龍湖式服務”（節日關懷、便民活動）將直接提升居住體驗。

總結

龍湖觀萃以“城央天街POD+負公攤產品”破局主城改善市場，疊加龍湖品牌背書，成開福北剛需與改善優選。2026年開福天街開業及公園群兌現后，價值將持續攀升，重新定義城央品質生活。