首開測(cè)評(píng) | 龍湖觀萃：首開受關(guān)注，引發(fā)芙蓉北樓市熱議

作為龍湖高端“觀萃系”繼京滬蓉后首入長(zhǎng)沙的旗艦作品，龍湖觀萃憑借二環(huán)內(nèi)黃金地段與“全國好房子范本”定位備受關(guān)注。2025年7月26日，項(xiàng)目首推1/3/5號(hào)棟共162套房源，戶型涵蓋106-175㎡。

首開表現(xiàn)

觀萃系首入長(zhǎng)沙

7月11日，龍湖觀萃營銷中心與實(shí)景示范區(qū)同步開放，當(dāng)日到訪量突破800組，直接創(chuàng)下長(zhǎng)沙年內(nèi)新盤到訪峰值。

此次首開推出的1/3/5號(hào)棟高層產(chǎn)品，共計(jì)162套房源，涵蓋106-127-143-175㎡四種戶型，覆蓋剛需到改善全周期需求。

項(xiàng)目于7月24日啟動(dòng)認(rèn)籌，兩天時(shí)間累計(jì)認(rèn)籌116組。開盤現(xiàn)場(chǎng)聚集約200多人，以線下認(rèn)籌的先后順序選房。首開兩小時(shí)，去化約85套，其中106/127㎡戶型由于整盤僅5號(hào)棟有，去化速度更快。

（現(xiàn)場(chǎng)圖片）

龍湖觀萃的價(jià)格策略更顯對(duì)市場(chǎng)的敏銳度：從最開始的放風(fēng)價(jià)1.45萬元/㎡，到認(rèn)籌前1.35萬元/㎡，再到首開定價(jià)進(jìn)一步優(yōu)化；疊加“定存98折+開盤98折+認(rèn)籌99折”的組合折扣后，折后單價(jià)區(qū)間鎖定1.24-1.38萬元/㎡，精準(zhǔn)回應(yīng)了購房者對(duì)性價(jià)比的期待。

具體價(jià)格情況如下：

106㎡折后均價(jià)12858元/㎡，單價(jià)區(qū)間1.24-1.34萬元/㎡，總價(jià)區(qū)間132-142萬

127㎡折后均價(jià)13165元/㎡，單價(jià)區(qū)間1.26-1.38萬元/㎡，總價(jià)區(qū)間161-175萬

143㎡折后均價(jià)13188元/㎡，單價(jià)區(qū)間1.26-1.37萬元/㎡，總價(jià)區(qū)間181-197萬

175㎡折后均價(jià)13188元/㎡，單價(jià)區(qū)間1.26-1.37萬元/㎡，總價(jià)區(qū)間221-239萬

（現(xiàn)場(chǎng)圖片）

目前，項(xiàng)目周邊3公里范圍內(nèi)僅城投攬江院子、保利和光塵樾兩個(gè)新房項(xiàng)目在售。其中城投攬江院子近瀏陽河，以第四代住宅建筑為特色，上半年均價(jià)約1.2萬元/㎡；保利和光塵樾位于金鷹月湖板塊，上半年高層均價(jià)約1.05萬元/㎡，洋房均價(jià)約1.2萬元/㎡。

二手房方面，周邊次新房6月成交價(jià)在1.03-1.24萬元/㎡區(qū)間（含裝修），折后毛坯價(jià)約0.9-1.1萬/㎡。

對(duì)比來看，龍湖觀萃的定價(jià)略高，但結(jié)合其城央占位、新規(guī)零公攤產(chǎn)品和龍湖品牌多重優(yōu)勢(shì)，仍處于市場(chǎng)可接受區(qū)間，對(duì)注重新房品質(zhì)與即享配套的客群而言性價(jià)比突出。

項(xiàng)目回顧

從“商改住”到區(qū)域補(bǔ)位

龍湖觀萃實(shí)為龍湖春江天璽的三期，前身為商業(yè)用地，依托長(zhǎng)沙“商改住”政策調(diào)整轉(zhuǎn)為商住用地，總建面約18.86萬㎡。

具體內(nèi)容可點(diǎn)擊→大環(huán)境建設(shè) | 龍湖春江天璽商業(yè)地塊 “轉(zhuǎn)型”，7 棟住宅搶占先機(jī)

這一轉(zhuǎn)變不僅響應(yīng)了城市更新需求，更成為芙蓉北板塊少見的新增住宅供給，精準(zhǔn)填補(bǔ)了區(qū)域新房市場(chǎng)的空白。

項(xiàng)目?jī)r(jià)值

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地段

城央成熟度“即買即享”

龍湖觀萃坐落于福元路與開福大道交匯處，占據(jù)城市發(fā)展中軸位置，屬于城市成熟居住區(qū)，生活成熟度達(dá)到“即買即享”的水準(zhǔn)。

（項(xiàng)目區(qū)位圖，僅供參考）

交通方面，項(xiàng)目緊鄰福元路、開福大道兩條主干道，自駕15分鐘直達(dá)五一廣場(chǎng)、四方坪等核芯區(qū)，通達(dá)性好。不過，距離地鐵1號(hào)線馬廠站約1.8KM，步行較遠(yuǎn)；規(guī)劃中的8/9號(hào)線，通車時(shí)間待定。

商業(yè)方面，自建12萬方龍湖天街已封頂，預(yù)計(jì)2026年國慶開業(yè)，屆時(shí)將引入品牌超市、高端影院、親子體驗(yàn)等豐富業(yè)態(tài)，可填補(bǔ)區(qū)域高端商業(yè)的空白；開業(yè)前，可依托3公里內(nèi)的龍灣商業(yè)廣場(chǎng)等成熟配套，能實(shí)現(xiàn)“無空窗期”的消費(fèi)保障。

景觀資源上，北側(cè)500米可至撈刀河濱水市民公園，往南步行約10分鐘能抵達(dá)瀏陽河風(fēng)光帶，近享濱水休閑景致。此外，周邊規(guī)劃有洪山公園、洪山體育公園、福元路街角公園、市政公園 4大公園，暫未動(dòng)工，長(zhǎng)期景觀價(jià)值待兌現(xiàn)。

教育方面，配套入讀清水塘前進(jìn)小學(xué)，初中派位存在變量，主要派位至開福區(qū)一中、湘一史家坡等學(xué)校，但長(zhǎng)雅/北雅等名校概率仍存。

整體來看，龍湖觀萃占據(jù)城市發(fā)展中軸，生活成熟度高且自駕便捷、商業(yè)配套有保障。不過在地鐵出行、規(guī)劃公園建設(shè)進(jìn)度及初中派位方面存在一定局限。

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產(chǎn)品

負(fù)公攤與公區(qū)品質(zhì)成亮點(diǎn)

作為龍湖觀萃系長(zhǎng)沙首作，項(xiàng)目延續(xù)“城央核芯+無界社群”的高端基因，差異化定位在于POD 模式（公園導(dǎo)向開發(fā)）落地。

它是首座“地標(biāo)天街、漫集市街區(qū)、觀萃奢宅、城市公園” 一體的漫步式天街POD。區(qū)別于傳統(tǒng)住宅“住宅 + 配套” 的簡(jiǎn)單組合，以城市公園為核芯紐帶，重構(gòu)12萬㎡開福天街商業(yè)、公園與住宅的關(guān)系，形成“居住、消費(fèi)、休閑”的無界場(chǎng)景。

（項(xiàng)目宣傳圖，僅供參考）

從規(guī)劃上來看，受“商改住”地塊限制，37米樓間距低樓層需關(guān)注冬季日照，建議結(jié)合龍湖日照模擬報(bào)告選房；南側(cè)的商業(yè)綜合體運(yùn)營之后或?qū)ψ≌a(chǎn)生一定干擾。

戶型方面，平均得房率約101%，對(duì)于龍湖春江天璽一二期等周邊老規(guī)項(xiàng)目來說是碾壓式提升。戶型建面約106/127/143/175㎡，共440戶。主力戶型為143㎡，占比53.6%，其次為175㎡戶型，占比30%。定位偏改善。

其中，首開的5#為兩梯三戶塔樓形式，戶型106㎡（中間戶）、127㎡（邊戶）。106㎡做到三室兩衛(wèi)，緊湊實(shí)用，適合剛需；127㎡四室布局，南北通透，得房率高達(dá)約107%，兼顧功能性與舒適度。

其余樓棟均為兩梯兩戶純板樓設(shè)計(jì)，143㎡主臥套間帶獨(dú)立衛(wèi)浴+衣帽間，近零公攤，比肩傳統(tǒng)178㎡戶型可使用空間；175㎡戶型帶獨(dú)立電梯廳，大橫廳設(shè)計(jì)，搭配全景落地窗，得房率約104%。

在產(chǎn)品品質(zhì)打造上，龍湖觀萃借鑒世界頂奢酒店AMAN安縵的隱奢設(shè)計(jì)理念，規(guī)劃有超 2萬方的自然景觀空間。

入口處打造了度假式酒店門庭，尺度超69米，并以神木庭院、百年紅果冬青營造“自然殿堂”入口。同時(shí)，三大主題店入駐，可為業(yè)主歸家過程增添相應(yīng)的場(chǎng)景體驗(yàn)。

（項(xiàng)目實(shí)景圖，僅供參考）

首創(chuàng)的下沉式懸浮庭院是項(xiàng)目的設(shè)計(jì)特色之一，該區(qū)域配置20米懸挑水景及8.4米玻璃懸浮亭，能形成從公共空間到私密居住區(qū)域的過渡場(chǎng)景。

（項(xiàng)目實(shí)景圖，僅供參考）

另外，項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)劃有超星級(jí)酒店式中央車站，“藝術(shù)天光穹頂”的設(shè)計(jì)可為業(yè)主歸家提供具有辨識(shí)度的空間感受。

（項(xiàng)目實(shí)景圖，僅供參考）

目前對(duì)外展示的，還有約2100㎡下沉式縵萃會(huì)館，涵蓋健身房、私宴廳、棋牌室、桌游廳等7大專屬禮遇。

（項(xiàng)目實(shí)景圖，僅供參考）

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品牌背書

世界500強(qiáng)的交付與服務(wù)保障

作為全國前十、世界500 強(qiáng)的房企，龍湖的品牌力體現(xiàn)在兩方面：其一，29年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及“零爛尾” 的交付記錄，為項(xiàng)目施工及交付提供保障；其二，龍湖物業(yè)連續(xù) 14 年業(yè)主滿意度超90%，其“智慧社區(qū)”（人臉識(shí)別、智能安防）及“龍湖式服務(wù)”（節(jié)日關(guān)懷、便民活動(dòng)）將直接提升居住體驗(yàn)。

總結(jié)

龍湖觀萃以“城央天街POD+負(fù)公攤產(chǎn)品”破局主城改善市場(chǎng)，疊加龍湖品牌背書，成開福北剛需與改善優(yōu)選。2026年開福天街開業(yè)及公園群兌現(xiàn)后，價(jià)值將持續(xù)攀升，重新定義城央品質(zhì)生活。