誰說市場不嗨？拼刺刀的老黃埔跑出“新頂流”

有江湖的地方，就有內卷，有內卷的地方，必有老黃埔。

10個大盤貼身肉搏，今年還有兩位"新秀"要來踢館！想從中一鳴驚人？難。

但偏偏，老黃埔有盤逆市炸場。

6月底，中交科城·黃埔未來城首開1棟與4棟，150套房源吸引超600位買家，平均4人搶購1套！

房產君的同事也帶著客戶在場，目睹了樓盤擠滿人，幾百號買家需要移步到室外搭棚搖號。

項目口徑顯示，首開去化率高達93%。

這個數字強得可怕，就算是新規項目也因競爭激烈，普遍去化不到50%，黃埔未來城堪稱上半年樓市MVP！

項目真的那么火嗎？真實網簽迅速給出答案。

7月伊始，項目便以90套真實網簽，領跑全市半月成交，而根據最新記錄，成交數字仍在向上滾動，網簽率高達64%。（來源：中指院、陽光家緣）

“封神級”熱度，可見一斑。

8月2日即將加推，吹風價竟然漲了

首推的旺火還沒結束，加推樓棟已緊隨其后。

據悉，黃埔未來城計劃8月2日再度加推，依然是兩棟樓（2棟與5棟），150套貨。

這波操作可以說相當勇敢！7、8月是樓市淡季，再火的網紅盤大手筆補貨，也怕遇冷。

再者，全新盤為創造逼真的“燃爆”場面，往往把客戶洗盡，首開后必須要修整，重新拓客、蓄客。

反觀一個樓盤敢迅速加推，多少對市場行情，對客戶深度有點自信。

加推當周登上新房熱度第一（來源：貝殼）

房產君也留意到，首開1棟已售罄，主打板樓大平層的4棟接近清貨，這或許就是黃埔未來城加推的底氣。

新推樓棟的吹風價也爆出：預計2.5萬~3萬/㎡。

是的，漲了，對比首開2.1萬~2.9萬/㎡的價格，用實際行動延續“保價”口號。

有意思的是，漲價反而激發買家的購買欲。

加推消息一出，黃埔未來城售樓部又爆了，半月導航量超3.5萬次，買房人都在搜項目地址，實打實的全市熱盤。

關鍵是，項目導航轉化率高達84%，說明導航項目的人，絕大多數都曾去現場真實走訪，并非“紙上熱度”。

在貝殼的帶看報備系統內，黃埔未來城總是持續霸榜黃埔第一，只要看黃埔，都要拉它出來對比。

深度拆解：為何這個盤能被市場看見？

黃埔未來城憑什么從老黃埔殺出？

很多人會覺得是新規buff疊滿——黃埔唯一四代空中院，使用率最高頂到143%，幾乎比普通項目大了一個主臥，甚至一個廳的尺度！

這還用選嗎？

建面約125㎡餐客廳實景（廣州房產@細鵬攝）

但與多位買家聊過后，房產君發現，產品只是基本，更重要捉住300~500萬改善的敏感點。

敏感點1

想住低密社區，想住小高層板樓

好房子覺醒時代，買家對容積率、樓距、樓層高度、板樓還是塔樓越來越看重。

然而，以舊改為主的老黃埔，12個新盤（含待售盤），10個容積率超3.5，最高一個建到57層天上去。

所以黃埔未來城的出現，著實驚艷到市場。

其容積率只有2.81，與珠城頂豪凱旋新世界旗鼓相當，成功將老黃埔的超高層數打了下來。

小高層最高只有16層，中高層不超過32層，能推窗見綠，也能仰望星空。

這種配置本就少有，更難得的是，黃埔未來城只有3棟2梯4戶的塔樓，其余9棟都是板樓，“含板量”高達75%！（注：數據為一期首發組團）

在主城區，主打板樓的項目不超過15個，加上最低的門檻，黃埔未來城基本是“低密板樓無敵手”。

所以黃埔未來城一登場便打破兩大鐵律：

一是，市區改善不過文沖，但項目27%是天河買家，魚珠-大沙東買家也是主角。

二是，住科學城看不上老黃埔，項目中的“黃埔成分”卻有20%來自區府，9%來自云埔香雪。

敏感點2

想要大城配套，又怕爛尾與被套

黃埔未來城捉住的第二個敏感點，便是大城配套+超速兌現。

其實很多買家都想買大盤，圖配套齊全就在樓下，但又很怕買大盤，從起步到成熟，起碼要等三五年，太長了。

老黃埔的大盤還有一個顧慮——舊改，大量回遷房充斥，社區氛圍不夠純粹。

老黃埔多為舊改大盤（圖源新茅崗新生活）

黃埔未來城卻不一樣，它打破了大盤的種種痛點。

項目是不一樣的城市更新。

約200萬㎡體量，全部與舊改無關，而是通過招拍掛出讓，沒有回遷房，沒有人才房，也沒有保障房，甚至沒有四房以下的剛需。

與同頻的人住在一起，最舒服。

項目有不一樣的開發模式。

產學研居一體規劃，既是生活主場，更是產業高地。

南網數研院已基本建成，大灣區數創產業園的啟動區已迎來10家大數據、智能裝備等領域的企業。

拒絕“畫餅”式產業。

黃埔未來城更踏著不一樣的開發速度。

當別人拿著規劃圖賣樓時，它開放售樓部前，便修好門前的路，建好樓下的公園。

甚至開盤前就把學校落定，九年制中小學，明確與湖師大附屬學校合作辦學。

湖師大有多牛？全國排名第11，去年考入清北的畢業生，是華附的兩倍！我們也曾做過詳細介紹→老黃埔好猛！湖師大附屬學校落戶，全國排名比華附還牛

湖師大黃埔實驗學校今年首屆中考，網傳成績優秀，最高分751分，20名考生超700分，84%的普高率，遠超黃埔、天河以及全市平均。

據說多位學生成績達到華附等頭部高中錄取分數線。

上周，5大市政路、8座公園，宣布全面開工，最快今年年底路網通車。

這一兌現將打通黃埔未來城內部“經脈”，激活區域交通循環，更多公園兌現，也代表城市界面大手筆提升。

當別人指著情景板房介紹時，黃埔未來城一口氣做了6個實景板房。

從最小的125㎡，到169㎡大平層，每一個戶型都有兩個板房，一個創意展示，一個交付呈現。

哪里是實墻，哪里有飄窗，甚至每一層的空中庭院（即公共露臺）也一目了然。

敏感點3

想要更好的生活，更高的品質

黃埔未來城還自成一個“生活工作圈”，帶來更高的場景濃度。

上班可以不出圈，項目57%是科技產業園與寫字樓群，精英與高新產業能夠在此雙向奔赴。

上學可以不出圈，除九年制湖師大外，還有3所幼兒園、1所小學，12年教育無縫銜接。

優質教育體系的價值是，短期不用折騰換房，長期有更多需求支撐。

休閑娛樂也能不出圈，足足20萬㎡公園體統，星空音樂節、陽光野餐會、飛盤大賽、露天電影……所有你向往的社群活動，都能在這里實現。

在不確定的時代，每個開發商都意識到，高效、高品質“兌現”的重要性。

但像黃埔未來城那樣，把規劃做滿，把兌現前置的項目，依然是少數。

這與開發商實力與追求息息相關，而項目是由中交城投與科學城集團聯袂。

科學城集團，黃埔人不陌生，它是開發區成立最早的國有企業之一，在產城開發、先進制造等業務上，經驗豐富。

中交城投更隸屬于世界500強“基建之王”——央企中交集團。

排名超過阿里、高盛等知名企業（來源：《財富》中文網）

中交總資產接近2.6萬億，當別的開發商還在為交付發愁時，中交的資金實力足以肩挑港珠澳大橋、深中通道等世界級工程。

作為子公司，中交城投成立僅9年，開發項目已超80個，遍布9省21城。

光是大灣區，就囊括南沙郵輪母港、白云湖數字科技城、佛山地鐵二號線等重量級工程。

中交堅持深耕細作，來到黃埔，它同樣深度參與項目周邊舊改，從改善居住到改善城市，給足買家安全感。

最大的認同感，來自產品確定性

現在買房最怕什么？新規剛買就成了舊規，要被更新的樓盤背刺。

黃埔未來城卻在產品關鍵指標上，給足了確定性——

超新規，半贈送陽臺占比30%，三款戶型使用率均超130%；

四代空中院，每層均有6米挑高大露臺。

類似的項目主城區一個都沒有，接下來已知同款也只有全國頂豪保利面粉廠。

左右滑動查看戶型圖

隨著廣州收緊住宅新規，別人想抄黃埔未來城作業都抄不了，你擁有的是“絕版”，更是產品“天花板”。

除了新規，項目整體規劃也相對前瞻。

圍合式點陣布局+南低北高錯落排布，讓每一棟住宅實現極致采光、通風，視野幾乎沒有遮擋。

項目效果圖

比如這次加推的2棟與5棟，靠近組團內部，戶戶享受360°公園或園林景觀。

所有單位在一年最冷的大寒日，也至少擁有合格日照。

其中，5棟板樓與2棟125㎡單位，90%以上實現7~8小時“滿時長”日照，意味著一年四季都能泡陽光浴。

至于通風，整體做到“夏風清爽入戶，冬季避開寒風”。

5棟板樓最舒適，2棟遮擋少，也基本與夏季東南風向重合，通風不錯。

此次加推樓棟，戶型也充滿亮點。

一是，三款戶型都是三面單邊，標配270°環幕主臥飄窗，通透采光沒得說。

二是，自帶LDK大寬廳，建面約125㎡、130㎡，客廳開間已達4~4.5米；建面約169㎡更提高至約5.4米，無需占用次臥面積。

三是，注重“次臥平權”，所有戶型次臥開間大于2.9米，進深長于3米，擺下1.5米床也有條件三邊下床。

更吸引的人的是，南向大陽臺+約6~6.3米空中院！（注：塔樓露臺挑高6米，板樓露臺為6.3米）

南向雙開間陽臺盛滿陽光，每層還有34~48㎡露臺，邀你收納晚風。

建面約130㎡偶數層，更可享約48㎡空中庭院，孩子能種下大樹，能露營野餐不出戶。（注：此處為2棟數據）

注：塔樓露臺挑高6米，板樓露臺為6.3米

如果預算充足，房產君建議你優先看建面約169㎡大平層。

你將擁有廣州首個南向三開間跑道式陽臺！約11.8米尺度，甚至秒殺了億級豪宅匯悅臺。

建面約169㎡陽臺實拍（廣州房產@細鵬攝）

三開間陽臺與餐客廳、次臥連通，打開了很多想象。

你可以從次臥直接步入陽臺，睡前看看星星；也能打造洄游、串聯的空間，讓孩子與小貓像跑在操場跑道上，隨意穿梭。

你還將擁有“專梯專戶”的體驗，從電梯出來，一邊是露臺，一邊是玄關。

這種獨特體驗，市面上200㎡以上豪宅也做不到。

169㎡大平層層高3.15米，看齊豪宅，更有很多不被束縛的定制空間。

比如主臥，能與次臥合在一起，變成四季酒店同款豪華套房！

你甚至能重構主臥洄游動線，細分出男女衣帽間，家庭互動空間，提升情緒價值。

從大盤到配套，從產品到呈現，黃埔未來城幾乎把所有環節的確定性拉滿，給予買家不被背刺的安全感。

市場是市場，好的項目依然能跑出。

如果你有改善計劃，那要趕緊去看看，項目8月2日加推，買不買得到就難說了。