數據顯示：上海的豪宅，還要繼續暴跌

上個月我寫了一篇文章：上海豪宅，開啟新一輪暴跌。

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大量的次新豪宅，價格最近都出現了新一輪下降，又繃不住了。

基于豪宅開始新一輪暴跌的現象——

最近幾天，我系統性的研究整理了豪宅的掛牌數據，發現了更加可怕的事實：

從數據來看，上海的豪宅，恐怕還要繼續下跌。

開篇需要先引入一個數據概念，就是掛牌率：

掛牌率=上海所有掛牌房源的總數量÷上海的房屋總量。

上海的平均掛牌率一直在1.5%-2.5%之間，當下上海的總掛牌量就處于歷史高位：

二手房掛牌量突破20萬套，但掛牌率約為2.5%（826.7萬套存量住宅中，約20.67萬套掛出）。（數據截至五月末）。

眾所周知，最近上海的掛牌量已經有所下降，綠牌內網從17.5w套已經下降了1萬套左右，當下上海的平均掛牌率是不到2.5%的。

這個數據，從側面能夠反映一個社區的房價走勢：

小區的掛牌率如果大于平均掛牌率，代表拋盤大于買盤，價格大概率要走低——

即便是短期因為成交火熱價格上漲，如果掛牌率居高不下，那么價格還要繼續下跌。

即便不參考平均掛牌率，我們也是普遍認為掛牌率的安全上限就是3%；

超過這個數字，基本代表著該社區房價還要繼續下跌。

上海的豪宅，為什么開啟了新一輪下跌呢？

其實從掛牌率這個數據上，就能看出來答案：

上海豪宅的拋盤量太大了，當下市場，肯定是無法止跌的。

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我綜合統計了市區幾大主流豪宅區、主流豪宅社區的掛牌率數據。

掛牌量以綠牌中介的內網掛牌量為主，部分數據參考了紫牌豪宅中介的部分區域數據以及部分區域龍頭中介機構的數據進行了修正。

眾所周知，豪宅領域綠牌并不是王者，實際掛牌量應該要大于我所陳列的綠牌數據。

可以說，上海豪宅的整體掛牌率結果觸目驚心的。

我統計的這些社區幾乎涵蓋了市場上的大部分熱門項目，流通性都是相對不錯的；

但是結果顯然并不好看：

整體這些豪宅社區的綜合掛牌率高達5.41%，超過上海平均掛牌率2.5%的兩倍，也遠遠高于3%的安全邊界。

如此大的掛牌量，幾乎可以斷言：

上海的豪宅社區，價格還沒有到底部，需要等市場消化完這批房源才能實現止跌回穩。

當然，這個數據背后，我們也能總結出幾點“有意思的”市場行情分析。

第一，新房大量供應的黃浦，二手豪宅的預期價格，遠沒有大家想象中堅挺，二手價格大概率還要跌。

黃浦的新房供應潮，主要集中在泛新天地地區（新天地、豫園、老西門），以及董家渡地區。

中海順昌玖里（下圖）、翠湖六期、上海壹號院、露香園、嘉里金陵東路可以視為泛新天地區域；

外灘壹號院二期（下圖）、綠城外灘蘭亭、黃浦慶城府等可視為董家渡區域。

這些項目的問世，首先帶來的是老牌（房齡老）豪宅業主的拋售潮，而其中自然是以黃浦區地緣為主。

相信大家都聽過那個傳說：

翠湖的業主都會想去買新的一期，家里住翠湖、還要再買翠湖。

但是傳說背后，大家都隱藏了關鍵一點：

手上的老房子大概率要掛牌出售。

我之前就說過:

上海的富人的確深不見底，但是遠沒有小說里那么夸張，翻手拿出一億現金就去買房了，大部分人現金都沒有那么充裕。

大部分身價一兩個億的富人，憑借著相對普通人更為充裕現金流，最多可以做到的，也就是先買后賣——也就是先搖號新房、后賣掉二手；

但是這不意味著他真的能一直持有手上的老豪宅不賣掉，現金流很容易崩。

我們當下遇到的很多豪宅掛牌，都是因為買入了新房豪宅，不得不處理手上的老豪宅。

新房的豪宅熱銷，帶來的結果，自然是“后置化”的老牌豪宅拋售潮。

黃浦的新房大量上市，尤其是有了翠湖六期、上海壹號院這些“新型”豪宅產品——

帶來的結果就是大家從翠湖一二三四、黃浦灣等一系列老牌豪宅社區中逃離。

黃浦的新房未來還要上市，那么，短期黃浦的二手豪宅很難止跌。

關鍵是，黃浦的二手豪宅雖然跌到了18萬新房價格以下，但是還遠遠沒到地價（12-13萬），也就是真實市場底價的水平。

從趨勢上看，恐怕價格還要繼續下探。

房子不會賣，價格不好談

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第二，徐匯濱江的豪宅價格基本離觸底不遠了。

這一方面得益于徐匯濱江的新房供應較少：

近兩年叫得上名字的也就是云錦三期、百匯園三期、啟元、綠城潮鳴東方，大戶型體量都不是那么大。

其他的大多數都是掛著徐匯濱江名字的中產盤——

吸引的不是豪宅本地業主的置換，因此徐匯濱江地緣的大規模改善置換并沒有黃浦那么大的體量。

另一方面，得益于徐匯濱江整體的豪宅總價并不是那么貴，2500-3500區域的門檻型豪宅很多。

在上海的“門檻型豪宅”們，突然賣瘋了一文中我就說過，隨著上海全市2500-3000萬檔次新房的供應停止，今年全市這個總價的“門檻型”豪宅快速去化——最近幾個月，徐匯濱江成交了幾十套。

二者作用之下，徐匯濱江的掛牌率其實都不算高，可以說徐匯濱江的豪宅其實已經階段性的觸底。

當然，之后東安地王的大體量新房上市，肯定也會帶來一次置換潮流，不過對于已經跌到地價附近的一些老牌豪宅——比如尚海灣一期、百匯園一期；

恐怕未必會帶來如黃浦那么大的震蕩，因為置換的性價比沒有那么高。

第三，之前投資客比較多的項目，最近拋的也很多。

比如濱江凱旋門、九廬就是典型。

這里很多朋友可能會好奇，為啥中海建國里這種同期的新盤、號稱都是外地人買的小區咋還掛牌不多？

這點可以回顧一下：

其實當年中海建國里賣的時候，新房銷售并沒有那么理想。

遠遠比不上濱江凱旋門二期、九廬第一次開盤那種瘋狂，自然也不會有特別瘋狂的掛牌量。

至于品質差、撿垃圾大媽、共用社區等問題，只是會反映到價格里，并沒有讓大家惡心到大量拋盤。

結語

當然，還有一些其他現象：

1、比如戶型比較差的次新豪宅，也并沒有那么吃香。

典型的就是復興瓏御的一期，不方正是很大的問題，尤其是豪宅領域。

2、曾經號稱浦西第一豪宅、靠品質戰勝地段的古北壹號，掛牌率也非常高，達到了7.3%。

這就是在市中心豪宅大量供應時代必然出現的結果：

單打獨斗的項目和地段，很難斗得過成片的富人區。

篇幅有限，其他具體案例，市場走勢分析、板塊分析，我們后面會繼續推文解讀。