直降95萬(wàn)！北京五環(huán)外正在上演搶房大戰(zhàn)

2025.08.09

購(gòu)房者咨詢買房

作者 |第一財(cái)經(jīng) 孫夢(mèng)凡

“回復(fù)不過(guò)來(lái)了，政策剛出就有很多人問。”8月8日晚間，一位房產(chǎn)銷售代理直言。

這個(gè)夏末，北京“鐵板一塊”的限購(gòu)政策，隨著一紙文件的下發(fā)出現(xiàn)局部松動(dòng)。五環(huán)外買房不限套數(shù)、公積金政策優(yōu)化，為改善需求釋放提供了空間，也點(diǎn)燃了不少?gòu)臉I(yè)者的熱情。

幾乎與政策發(fā)布同步，8日當(dāng)晚便有房企火速推出特價(jià)房。“原價(jià)639萬(wàn)元的房源，現(xiàn)在一口價(jià)544萬(wàn)元，直降95萬(wàn)元，不過(guò)要一周內(nèi)交齊首付款。”五環(huán)外某樓盤的銷售人士稱。

新政實(shí)施首日，第一財(cái)經(jīng)記者走訪北京多個(gè)新盤發(fā)現(xiàn)，部分五環(huán)周邊的售樓處確實(shí)人流量不小，即便在氣溫最高的正午，也陸續(xù)有購(gòu)房者前來(lái)看房，還不時(shí)傳出“砸金蛋”的聲音。

“今天忙到顧不上吃飯。”一位置業(yè)顧問表示，新政確實(shí)激發(fā)了不少潛在購(gòu)房者咨詢，不過(guò)后續(xù)能轉(zhuǎn)化成多少購(gòu)買力，政策對(duì)市場(chǎng)的刺激能持續(xù)多久，還需要繼續(xù)觀察。

排隊(duì)“取號(hào)”看樣板間

8月8日晚間，北京祭出近年最重磅的調(diào)控松綁政策。

以五環(huán)為分界線，京籍居民家庭、連續(xù)繳納社保或個(gè)人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購(gòu)買五環(huán)外商品住房，將不再限套數(shù)。在此之前，京籍家庭全市可買2套、五環(huán)外加1套；符合條件的非京籍家庭，全市可買1套、五環(huán)外加1套。

五環(huán)內(nèi)的限購(gòu)政策則不變。這意味著，北京嚴(yán)格的限購(gòu)范圍正縮減到五環(huán)內(nèi)，若在五環(huán)外買房，除了非京籍家庭的社保年限等要求，已經(jīng)沒有其他方面的限制措施。

這一重磅政策，成為自去年“五環(huán)外多買一套”、調(diào)減社保年限后，北京樓市調(diào)控松綁力度最大的一次。作為全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的“風(fēng)向標(biāo)”，可謂信號(hào)意義明顯。

那么，新政對(duì)購(gòu)房者、市場(chǎng)會(huì)有何影響？8月9日，即新政實(shí)施首日，記者走訪了北京五環(huán)周邊的多個(gè)新房樓盤，整體而言，在烈日暴曬的正午，售樓處看房人流不算少。

在北京東五環(huán)外某均價(jià)近七萬(wàn)的新盤，記者經(jīng)預(yù)約前來(lái)看房，大約等待十分鐘后，才有置業(yè)顧問開始一對(duì)一帶看。正常來(lái)說(shuō)，售樓處正午時(shí)間人流會(huì)偏少，不過(guò)彼時(shí)洽談區(qū)幾乎沒有空余座位；帶看間隙，還傳來(lái)一位購(gòu)房者“砸金蛋”的聲音。

該樓盤置業(yè)顧問表示，昨晚新政出來(lái)后，咨詢的人確實(shí)比較多，正常周末售樓處人流也會(huì)偏多。據(jù)悉，該樓盤總價(jià)在600萬(wàn)～1200萬(wàn)左右，主要面向周邊大廠、互聯(lián)網(wǎng)公司、國(guó)際集團(tuán)分部等各類產(chǎn)業(yè)人員，是北京五環(huán)周邊流速較高的一個(gè)樓盤。

不過(guò)，談及政策會(huì)有多大刺激作用，置業(yè)顧問未表現(xiàn)出特別興奮，稱還需要時(shí)間觀察。

距此十幾分鐘車程，另一五環(huán)外的樓盤，正午同樣陸續(xù)有人看房。據(jù)悉，該樓盤屬于住宅新規(guī)后的“好房子”項(xiàng)目，賣點(diǎn)是高得房率、大落地窗、高標(biāo)裝修、全明戶型等，銷售均價(jià)在七萬(wàn)五左右，總價(jià)在700萬(wàn)～1300萬(wàn)元區(qū)間，主要面向周邊產(chǎn)業(yè)相關(guān)人群。

在置業(yè)顧問看來(lái)，這屬于周末較正常的看房量，新政對(duì)購(gòu)房的刺激作用還需發(fā)酵。“客觀而言，北京五環(huán)外有很多優(yōu)質(zhì)樓盤，放在全國(guó)市場(chǎng)來(lái)講，可以作為資產(chǎn)配置的選擇。如果后續(xù)能放開社保年限等要求，或許能吸引更多周邊有資金實(shí)力的人前來(lái)買房。”

值得注意的是，新政帶來(lái)的影響不僅限于五環(huán)外。記者在四環(huán)附近一改善樓盤看到，下午時(shí)分售樓處幾乎坐滿了人，人流量大時(shí)沙盤處幾乎圍滿，其中還有一家四口、三代人一起出來(lái)看房的；在樣板間區(qū)域，也出現(xiàn)兩三組客戶同時(shí)看一套房的場(chǎng)景。

“上午人更多，看樣板區(qū)要坐接泊車，因?yàn)橹挥幸惠v，還需要排隊(duì)取號(hào)。”置業(yè)顧問表示，這個(gè)樓盤之所以人流量大，是因?yàn)閼粜秃涂們r(jià)區(qū)間較為豐富，最小的五十多平，最大的近一百五十平，能滿足不同購(gòu)房群體的需求，此外公區(qū)和景觀較豐富，符合年輕人生活需求。

帶看到下午四點(diǎn)多，該銷售人員直言，自己今天忙到一直沒吃飯，終于能休息片刻了。

部分五環(huán)周邊的售樓處人流量不小

能否刺激市場(chǎng)成交？

現(xiàn)如今，五環(huán)外是北京樓市成交的主力區(qū)域。中指數(shù)據(jù)顯示，今年1～7月，北京新建商品住宅銷售套數(shù)中，五環(huán)外占比超80%，二手住宅成交套數(shù)五環(huán)外占比也超50%。

新政之下，符合條件的購(gòu)房人，五環(huán)外買房將不再限制套數(shù)，無(wú)疑會(huì)拉動(dòng)一定市場(chǎng)成交。去年北京出臺(tái)一系列局部松綁政策后，市場(chǎng)上新房、二手房成交便出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，去年九月底政策松綁后，北京樓市交易量明顯提升。2024年10月～12月，北京二手房月度網(wǎng)簽量均達(dá)到1.7萬(wàn)套以上，整個(gè)四季度二手房成交量同比增長(zhǎng)約60%。

克而瑞表示，近年來(lái)北京五環(huán)外新房供應(yīng)集中，且未來(lái)仍為供地主力，限購(gòu)調(diào)整后，部分高庫(kù)存板塊去化壓力將有所緩解，預(yù)計(jì)約80%的新房項(xiàng)目將直接受益，尤其是改善型項(xiàng)目。

還有業(yè)內(nèi)人士表示，本次限購(gòu)松動(dòng)的影響面不止于此。對(duì)于想賣出五環(huán)外二手房進(jìn)行置換的群體，政策也帶來(lái)新的機(jī)會(huì)，可促進(jìn)這部分改善需求釋放，推動(dòng)整體交易鏈條流轉(zhuǎn)。

一位房產(chǎn)中介還告訴記者，本次新政規(guī)定，成年單身人士和居民家庭執(zhí)行同樣的限購(gòu)政策，自己有個(gè)客戶之前只能買一套房，如今受新政影響，決定“下定”一套五環(huán)附近的房子。

值得注意的是，當(dāng)前樓市整體情況較為復(fù)雜，二手房掛牌量高企、市場(chǎng)觀望情緒濃厚等問題，都在合力影響市場(chǎng)走勢(shì)。一位從業(yè)者稱，新政短期肯定會(huì)拉動(dòng)成交，會(huì)有部分需求釋放出來(lái)，但價(jià)格端應(yīng)該不會(huì)太大變化，對(duì)市場(chǎng)的根本性影響也有待觀察。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，新政對(duì)市場(chǎng)交易肯定有積極作用。不過(guò)，二手房掛牌量若得不到大規(guī)模地消化，會(huì)限制供求關(guān)系再均衡，這也是目前核心和迫切的工作。

“新政的信號(hào)、象征意義更突出，體現(xiàn)了政策對(duì)穩(wěn)樓市的決心。”一位從業(yè)者稱。

當(dāng)前樓市整體情況較為復(fù)雜 資料圖

中指研究院稱，本次北京優(yōu)化限購(gòu)，體現(xiàn)了政策漸進(jìn)式調(diào)整的特征，直接利好布局五環(huán)外的企業(yè)，房企應(yīng)積極營(yíng)銷把握政策窗口期；同時(shí)，一定程度上也有利于暢通置換鏈條，促進(jìn)五環(huán)外的改善性住房需求釋放，預(yù)計(jì)未來(lái)限購(gòu)政策仍有優(yōu)化空間。

截至目前，一線城市除廣州全域解除限購(gòu)?fù)猓钊鞘幸廊槐Ａ艉诵膮^(qū)限購(gòu)，外圍區(qū)域則有條件放開。“今年以來(lái)，京滬外圍項(xiàng)目銷售去化壓力凸顯，為行政性限制措施逐步退出市場(chǎng)，打開了空間和可能性。”克而瑞方面表示。

該機(jī)構(gòu)稱，通過(guò)“核心區(qū)嚴(yán)控、郊區(qū)松綁“的差異化策略，一方面可以消除投機(jī)顧慮，又能滿足合理自住購(gòu)房需求、緩解庫(kù)存壓力，并服務(wù)于人口疏解、區(qū)域協(xié)同等目標(biāo)，成為因城施策的“風(fēng)向標(biāo)”，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展與城市可持續(xù)增長(zhǎng)的雙贏。

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