房地產的結局，基本無懸念！

　　大家好，我是地產高富帥。

　　從全國整體視野來看，今年的七月真的是整體行業最至暗時刻，從頭部幾大房企的戰績來看，七月是一個年度大檻，也預示著今年的整體目標完成率。

　　不過誰也沒有想到，短短幾年，行業的整體運營邏輯與管理思路已經徹底煥新，地產就業市場也面臨著較大轉型考驗。

　　不過從近期上頭的種種調控策略導向來看，房地產的大局，基本上毫無懸念，其走向也越來越明朗化：兩邊走，兩手抓。

　　大盤繼續深度修復，核心止跌回漲

　　時代車輪滾滾向前，中國房地產市場正悄然發生深刻變化。 曾經"房住不炒"的定位已深入人心，如今的樓市早已不是十年前那個狂飆突進的投機場。

　　從最新統計數據來看， 2025年上半年全國商品房銷售面積同比增長僅3.5% ，這一增速創下近五年新低。房地產行業正在經歷一場前所未有的結構性調整，由高速增長轉向高質量發展。

　　2009年到2019年，屬于中國房地產的超級黃金十年，也是人口紅利與城鎮化飛速發展的十年，很多城市房價甚至直接瘋漲了10倍以上。

　　在這一時期，國內的開發商角色實際上都是充當了水泥搬運工，加上多數產業欠缺的城市地方財政收入完全依賴土地出讓，國內經濟讓房地產托底也無可厚非。

　　這一人口紅利的飛速增長，城市擴容越來越大，因此住房需求成倍的提升， 剛需住宅成為這一時代主流需求，很多家庭為了一套住房付出了幾代人的努力。

　　隨著人口紅利的消失，加上城鎮化發展經歷了高速發展的十年之后，其增長空間已經到了臨界點，00后這一批年輕人進入就業階段，房地產行業迎來轉折。

　　早期房地產發展金融屬性過重，年輕人就業壓力大，生活成本高， 加上疫情三年的深度消耗，四重BUG加持下，房子似乎已經不再成為老百姓的必需品。

　　這一波風口到了頂點之后，就是很多三四線城市房價的急速腰斬， 失去了人口與產業的加持，越來越多的鬼城陸續產生，住宅成為多數人的負資產。

　　因此，上層準備更換房地產行業的游戲規則，把高杠桿，金融系玩家趕出去， 把真正做好房子的開發商留下來，房地產迎來史無前例的史詩級調整期。

　　從規模時代到品質時代的過渡，也是房地產行業必然的過程，只不過這個過程似乎需要一些時間，三四線城市也成為這個過程的犧牲品。

　　從如今房企的投資視角來看，整體轉變也非常明顯，從北方區域的大收縮與大合并，再到很多城市的集體砸盤，房價大盤仍然還在持續超跌。

　　因此，后續2-3年的市場動態也趨于兩極分化，沒有人口與產業支撐的板塊還會持續下跌，相反就會迎來止跌回漲的勢頭。

　　2024年全國人口流動規模達3.76億人，其中超過65%的流動人口集中在19個城市群，京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大城市群吸納了近50%的流動人口。

　　伴隨著高端制造業、現代服務業、數字經濟等產業在這些區域的集聚，購房需求也隨之集中，前提是能夠有足夠多的就業崗位支持。

　　如今很多年輕人不買房的核心原因還是就業壓力大，經歷了幾年疫情之后，國內產業急速升級，更需要時間沉淀。

　　另外值得關注的是，如今在核心城市購買群體里面，置換需求依然存在，很多老破小業主都在關注新規改善產品。

　　可以發現，這部分新規產品似乎并沒有迎來規模降價，而且熱度都不錯，有些項目更直接迎來漲價風波，市場迎來真正的冰火兩重天。

　　其實如果身邊有想買房的客戶也會有這種感覺，大家想買的房子，看了很久的房子，其實并沒有降低多少價格，反而是你不想買的房子，大家都在推，而且似乎降價非常快。

　　終極目標：城市更新+改善豪宅

　　從這幾年的深度調整內核來看，房地產的全局其實已經非常明朗了，新房供應市場依然還是有巨大的發展潛力，畢竟 7萬億元的市場容量仍然是支柱大產業。

　　與過往大批量造房的邏輯不同，未來的國內的房地產行業已經是存量時代， 因此城市更新必定成為主流，并且仍然還有很大的發展空間。

　　比如從前面半年的土拍供應來說，四大城市里面，廣深兩地的土地供應幾乎都是全國底墊的存在， 深圳今年整整7個月時間，土地收入還不到150億。

　　這在過往動輒千億的土地供應數據面前，著實有點汗顏， 很多人會問，深圳房地產是不是要崩盤了？

　　其實很多外地朋友可能還不太清楚深圳的地產核心早已經是城市更新，城市建設早就已經進入存量時代，想要在深圳繼續還在牌桌，城市更新才是核心關鍵。

　　在土地出讓完全落后的大數據背后， 深圳舊改城市迎來大發展，近期外地民企軍團已經低調入局城市城市更新市場。

　　近日，深圳交易集團發布一則交易公告，龍崗區吉華街道三聯社區土地整備利益統籌項目“塵埃落定”。

　　中標者為深圳市領瑞實業發展有限公司，其背后大股東是湖南民企——湖南福天興業投資集團（以下簡稱“福天集團”）。

　　項目將為村股份公司提供總計約12.56萬平方米的優質回遷物業，涵蓋廠房、宿舍和商業等多種業態，總估值高達23.9億元。

　　在整體土地稀缺的深圳核心區位，在早期有很多工廠與員工宿舍用地，涉及到很多“土改住”的發展空間，這幾年深圳政府也是著重在關注此類土地未來的出路問題。

　　值得注意的是，建設費用的60%將由合作方承擔，這將有效減輕政府的財政壓力，但同時也加大了中標企業的資金支出。

　　隨著深圳本土一大批舊改老玩家的出局，給了很多資金穩健的外來房企迎來了一些機會，如今布局深圳舊改的外來房企也有不少新玩家。

　　最值得注意的是，如今深圳政府對城市更新玩家提出了更高的要求 ，必須要“真產業入局”，因此，那種空手套白狼的玩法，如今玩不轉了。

　　因此，這家湖南多元化投資集團，旗下布局了不少產業， 制造業與互聯網產業都具備，跟以往純房地產玩家更加有競爭力。

　　從上半年深圳入市的項目來看，大多數都是本土舊改玩家， 比如鴻榮源集團，新光華集團，信義集團，綠景集團，卓越集團，深業集團等。

　　如今深圳市場還有土地儲備， 并且還可以持續開發的都是在舊改賽道布局多年的民企為主 ，相反國央企陣營在深圳早已經占不到半點優勢。

　　不過隨著近期多家對于整體地產調控戰略的最新指示，城市更新迎來了最佳歷史時刻。

　　2025年7月30日召開的中央政治局會議雖未直接提及房地產行業，但延續了推動市場止跌回穩的基調，明確要求“高質量開展城市更新”，加大“好房子”產品落地。

　　可以看到，如今中海地產，華潤置地，中交產發，中建三局城投等央企，都在陸續布局城市更新賽道，并且已經取得了不小的成績。

　　中海地產在上海已經打贏了城市更新的開局，早期十幾年在上海的布局都有城市更新有關系， 真如地塊與紅旗村舊改的連續性開發保障長期收益。

　　在2024年，龍崗區政府與中海地產集團達成了合作協議，中海地產集團作為央企將承擔項目的開發和建設任務，龍崗區寶龍街道南約片區將由中海地產開發運營。

　　如今華潤置地不管是在上海，還是在大本營深圳， 其城市更新賽道已經是老玩家，未來超越深圳大沖華潤城的項目肯定還會出現。

　　在新房開發領域，基本上所有玩家都已經認識到了改善豪宅市場的重要性，特別是好房子戰略的回歸， 產品力是衡量未來房地產企業的唯一標準。

　　這一扇門的打開可以說是給了多數玩家一個新的機會，很多中小本土民企憑借對本土客群的長期研究， 加上早期低杠桿的運營策略，已經實現了品質驅動的彎道超車。

　　一二線城市陣營， 如今有浙系四小龍（ 興耀，建杭，偉星，江山萬里 ）這幾年橫空出世，在產品打造與口碑方面贏得了頭籌。

　　在廣深市場，頂豪賽道依然還是民企當家， 深圳鵬瑞+廣州 僑鑫如今每年都有出圈全國的頂級項目入市 ，整體話題度仍然位居行業頂流。

　　深耕南京多年的本土民企金基集團， 今年的幾大豪宅產品的交付口碑，真的直接打臉了不少大牌房企， 可以說實現了口碑的完全逆襲，南京豪宅市場必須有 金基的名字。

　　雖然北方市場仍然是降溫最快的，但是 位于天津的泰達建設，旗下格調品牌在天津的美譽度一直還是處于市場頭牌 ，也是北方市場唯一還在持續加碼產品創新的房企。

　　當然很多朋友認為如今市場就是一二線城市的天下，那真的是大錯特錯。這幾年真正全國出圈的房企居然都藏在三四線縣城。

　　位居河南縣城的金沙集團， 算是這一波中小房企學習的最佳范本，其運營內核源自鄭州永威，但是金沙把其優勢全面放大 ，可以說是把大哥完美超越。

　　目前地產百強房企最少有80%的中高管參觀過金沙的項目， 在成本預算幾千的縣城居然可以造出堪比一二線豪宅的品質 ，也給很多房企老板上了一堂課。

　　如今金沙集團已經成為了一種現象級企業，也給很多布局小城市的房企老板提出了要求， 絕大多數中小房企的標桿終于有了。

　　另外幾家布局三四線城市的品質房企也值得關注， 來自山東淄博的新東升集團，來自呼和浩特的萬錦集團 ，都在當地有著不錯的市場口碑。

　　可以明顯感覺到， 如今的房地產市場早就過濾了規模為王的標簽 ，不管是行業內部人士，還是外部買房者，看中的是其好產品的打造能力。

　　很明顯，在改善品質先行的導向之下， 未來房地產玩家陣營在急速更新換代與出清 ，并且已經形成了風格鮮明的兩大陣營。

　　要么就是深耕本土， 在品質口碑方面具備扎實基礎的穩健民企 。要么就是資金實力強勁， 能夠在一二線城市打造高品質產品的國央企 。

　　其他漸漸出局的房企陣營，大多數還是早期那一批高杠桿玩家，本身在產品運營方面功底不強，后期想要重頭再來的機會幾乎為零了。

　　總結：齊頭并進，輕重并舉

　　從城市更新到改善豪宅的時代變遷，房地產行業始終還是一個較大的民生行業， 游戲規則改變意味著組織與發展邏輯的改變。

　　除去傳統重資產以外，輕資產代建賽道也成為了這幾年的熱門話題， 布局代建作為很多傳統開發商的第二曲線，也具備一定的時代意義。

　　不過代建業務的轉型成功要點，仍然還是房企的底層產品運營功底的體現， 代建不是一個全新的行業，其內核仍然還是開發商的硬實力。

　　輕重并舉如今已經是很多頭部房企的制勝法寶，但是想要玩得轉，確實需要很強的功底， 這場轉型本質是房地產從"金融游戲"回歸"制造業邏輯"的過程。

　　不管如何，能穿越周期的房企必是"懂城市、會造房、能運營"的企業。