華南城被清盤，成為繼恒大后被清算的最大規(guī)模開發(fā)商

債權(quán)人一方面通過華南城清盤變賣資產(chǎn)，另一方面進(jìn)行維好訴訟。

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清盤

8月11日，華南城（01668.HK）舉行清盤呈請，并獲法院頒令清盤。

據(jù)悉，一方面由于發(fā)行人始終未出具改善方案，另一方面維好方尚未給予支持，清盤結(jié)果在一部分債權(quán)人預(yù)期內(nèi)。

市場人士指出，債權(quán)人一方面通過華南城清盤變賣資產(chǎn)，另一方面進(jìn)行維好訴訟，市場預(yù)計起訴維好方案件最早或?qū)⒂谀陜?nèi)開庭。

值得注意的是，華南城是繼恒大后被清算的資產(chǎn)規(guī)模最大的開發(fā)商。

2023年12月，華南城就5筆美元債發(fā)起同意征求，最終僅2024年7月到期1筆美元債獲展期至2027年。

2024年6月，華南城托管人起訴維好協(xié)議提供方深圳特建發(fā)。

由于長期未確定重組方案，2025年1月華南城接獲香港清盤呈請，期間一度傳出公司或在清盤呈請前優(yōu)化方案。

經(jīng)過幾度延期，華南城最終舉行清盤呈請聆訊，被法院頒令清盤。

2021年末，在房企普遍遭遇流動性危機(jī)背景下，華南城成為最早獲得國資紓困的房企之一，但如今仍難逃被清盤的命運。

02

財務(wù)分析

據(jù)官網(wǎng)介紹，華南城是一家在香港聯(lián)合交易所上市的中國綜合商貿(mào)物流企業(yè)，2002年5月在香港注冊成立。2009年，華南城登陸資本市場，核心業(yè)態(tài)涵蓋專業(yè)批發(fā)市場、倉儲物流配送、綜合商業(yè)、電子商務(wù)、會議展覽、生活配套及綜合物業(yè)管理等。

華南城官網(wǎng)

2021年12月，華南城宣布引戰(zhàn)成功，深圳特區(qū)建發(fā)集團(tuán)以19.09億港元全額認(rèn)購其發(fā)行的33.5億股股份，成為公司主要股東兼單一最大股東。

2022年5月，深圳特區(qū)建發(fā)集團(tuán)完成上述股權(quán)交易。

此前，鄭松興通過Accurate Gain Developments Limited持有華南城28.5%股權(quán)，鄭大報通過Proficient Success Limited持有7.27%股權(quán)，鄭松興為鄭大報胞弟，公司實際控制人為鄭松興家族。

認(rèn)購交割完成后，鄭松興的持股比例將稀釋至20.16%，降至第二大股東。

此前股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

華南城從事的物流園區(qū)全部集中在一線城市、二線省會城市及直轄市，具有較強(qiáng)的規(guī)模和品牌優(yōu)勢。

然而，近年來華南城銷售逐年走低，營業(yè)收入和業(yè)績持續(xù)惡化。

2024年，由于存貨減值撥備增加，遞延稅資產(chǎn)撥回，在建物業(yè)的資本化利息減少導(dǎo)致融資成本有所增加，投資物業(yè)公平值虧損等原因，華南城凈虧損89.76億港元。

歸母凈利潤

截至最新報告期，華南城總資產(chǎn)為875.51億港元，總負(fù)債609.44億港元，凈資產(chǎn)266.07億港元，資產(chǎn)負(fù)債率69.61%。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，華南城主要以流動負(fù)債為主，占總債務(wù)的67%。

截至同報告期，華南城流動負(fù)債有411.27億港元，主要為短期借款，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有182.41億港元。

相較于短債規(guī)模，華南城流動性吃緊，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物只有4114萬港元，現(xiàn)金短債比為0.002，短期償債壓力較大。

除此之外，華南城還有198.18億港元非流動負(fù)債，主要為長期借款，其長期有息負(fù)債合計119.79億港元。

整體來看，華南城剛性債務(wù)有302.2億港元，主要以短期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為50%。

2024年，華南城融資成本高達(dá)15.23億港元，對利潤形成巨大侵蝕。

在融資渠道方面，華南城除了發(fā)債和借款，還通過股權(quán)、租賃、應(yīng)收賬款等方式融資，融資渠道較為多元。

值得注意的是，近年來由于大量債務(wù)到期，華南城籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，說明外部融資環(huán)境收緊，面臨較大再融資壓力。

籌資性現(xiàn)金流

在資產(chǎn)質(zhì)量方面，華南城還有40%-45%的投資性地產(chǎn)未被抵押，價值約為557億港元，其可將上述資產(chǎn)用于擔(dān)保新的在岸貸款，從而為其部分到期債務(wù)再融資。

另外，華南城稱將保留物流及倉儲設(shè)施、酒店等物業(yè)及50%商品交易中心，剩余約50%商品交易中心及全部住宅物業(yè)將逐步出售，以為公司發(fā)展提供現(xiàn)金流。

總得來看，近年來華南城業(yè)績巨虧，盈利能力惡化；流動性吃緊，短期償債壓力較大；外部融資環(huán)境收緊，再融資壓力徒增。

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國資入股

2002年，從事珠寶生意的鄭松興和四位同鄉(xiāng)，共同投資26億元欲在深圳打造一個最先進(jìn)、最專業(yè)的國際化工業(yè)原料交易基地。

當(dāng)年8月，華南城項目應(yīng)運而生。據(jù)說該項目2003年11月破土動工，28天建一座招商中心，2個月建成一座展覽館，380天完成首期50萬平方米建筑。

看到這一壯舉，當(dāng)年的媒體興奮地寫道：華南城創(chuàng)造了第二個“深圳速度”，創(chuàng)造了一個業(yè)績奇跡！

華南城董事長鄭松興

然而，華南城的運營模式一直備受爭議，其通過與當(dāng)?shù)卣献鳎缘土畠r格獲得倉儲用地，但在推進(jìn)過程中，改變土地使用用途、大肆出售住宅引發(fā)市場質(zhì)疑。

2007年，隨著珠三角經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，原料加工成本水漲船高，華南城從工業(yè)原料交易中心轉(zhuǎn)型成為綜合商貿(mào)物流中心。

兩年后，華南城登陸資本市場，上市后部分創(chuàng)始人陸續(xù)退出，公司主要由鄭松興家族把持。

后又因電商發(fā)展，華南城于2013年再次轉(zhuǎn)型。

2014年，華南城引進(jìn)騰訊入股，雙方以各自的資源優(yōu)勢，開展華南城商業(yè)模式的新探索。

然而數(shù)年過去了，騰訊與華南城的合作始終未如愿開花結(jié)果，甚至騰訊的這筆股權(quán)投資還出現(xiàn)了大額賬面浮虧。

2016年，鄭松興欲以40億港元轉(zhuǎn)讓華南城23.3%股權(quán)予同為潮汕老鄉(xiāng)控制的中洲控股，不過這項交易最后卻以失敗告終。

2019年末，鄭松興又與萬達(dá)簽署協(xié)議，要將全新一代的萬達(dá)廣場引入深圳華南城。

2021年底，華南城因高負(fù)債，融資渠道不通，疊加市場銷售回款下滑，“自我造血”能力下滑等原因，出現(xiàn)首次大規(guī)模現(xiàn)金流危機(jī)。

2022年5月，引入國資背景大股東、推進(jìn)戰(zhàn)略合作和資源整合、優(yōu)化資產(chǎn)布局，為華南城帶來了新機(jī)遇和發(fā)展動力。

此后，華南城還引入中醫(yī)藥大健康、汽車產(chǎn)業(yè)園、奧特萊斯等，并向輕資產(chǎn)輸出轉(zhuǎn)型，但效果不明顯。