華南城被清盤，成為繼恒大后被清算的最大規模開發商

債權人一方面通過華南城清盤變賣資產，另一方面進行維好訴訟。

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清盤

8月11日，華南城（01668.HK）舉行清盤呈請，并獲法院頒令清盤。

據悉，一方面由于發行人始終未出具改善方案，另一方面維好方尚未給予支持，清盤結果在一部分債權人預期內。

市場人士指出，債權人一方面通過華南城清盤變賣資產，另一方面進行維好訴訟，市場預計起訴維好方案件最早或將于年內開庭。

值得注意的是，華南城是繼恒大后被清算的資產規模最大的開發商。

2023年12月，華南城就5筆美元債發起同意征求，最終僅2024年7月到期1筆美元債獲展期至2027年。

2024年6月，華南城托管人起訴維好協議提供方深圳特建發。

由于長期未確定重組方案，2025年1月華南城接獲香港清盤呈請，期間一度傳出公司或在清盤呈請前優化方案。

經過幾度延期，華南城最終舉行清盤呈請聆訊，被法院頒令清盤。

2021年末，在房企普遍遭遇流動性危機背景下，華南城成為最早獲得國資紓困的房企之一，但如今仍難逃被清盤的命運。

02

財務分析

據官網介紹，華南城是一家在香港聯合交易所上市的中國綜合商貿物流企業，2002年5月在香港注冊成立。2009年，華南城登陸資本市場，核心業態涵蓋專業批發市場、倉儲物流配送、綜合商業、電子商務、會議展覽、生活配套及綜合物業管理等。

華南城官網

2021年12月，華南城宣布引戰成功，深圳特區建發集團以19.09億港元全額認購其發行的33.5億股股份，成為公司主要股東兼單一最大股東。

2022年5月，深圳特區建發集團完成上述股權交易。

此前，鄭松興通過Accurate Gain Developments Limited持有華南城28.5%股權，鄭大報通過Proficient Success Limited持有7.27%股權，鄭松興為鄭大報胞弟，公司實際控制人為鄭松興家族。

認購交割完成后，鄭松興的持股比例將稀釋至20.16%，降至第二大股東。

此前股權結構圖

華南城從事的物流園區全部集中在一線城市、二線省會城市及直轄市，具有較強的規模和品牌優勢。

然而，近年來華南城銷售逐年走低，營業收入和業績持續惡化。

2024年，由于存貨減值撥備增加，遞延稅資產撥回，在建物業的資本化利息減少導致融資成本有所增加，投資物業公平值虧損等原因，華南城凈虧損89.76億港元。

歸母凈利潤

截至最新報告期，華南城總資產為875.51億港元，總負債609.44億港元，凈資產266.07億港元，資產負債率69.61%。

《小債看市》分析債務結構發現，華南城主要以流動負債為主，占總債務的67%。

截至同報告期，華南城流動負債有411.27億港元，主要為短期借款，其一年內到期的短期債務有182.41億港元。

相較于短債規模，華南城流動性吃緊，其賬上現金及現金等價物只有4114萬港元，現金短債比為0.002，短期償債壓力較大。

除此之外，華南城還有198.18億港元非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債合計119.79億港元。

整體來看，華南城剛性債務有302.2億港元，主要以短期有息負債為主，帶息債務比為50%。

2024年，華南城融資成本高達15.23億港元，對利潤形成巨大侵蝕。

在融資渠道方面，華南城除了發債和借款，還通過股權、租賃、應收賬款等方式融資，融資渠道較為多元。

值得注意的是，近年來由于大量債務到期，華南城籌資性現金流持續凈流出，說明外部融資環境收緊，面臨較大再融資壓力。

籌資性現金流

在資產質量方面，華南城還有40%-45%的投資性地產未被抵押，價值約為557億港元，其可將上述資產用于擔保新的在岸貸款，從而為其部分到期債務再融資。

另外，華南城稱將保留物流及倉儲設施、酒店等物業及50%商品交易中心，剩余約50%商品交易中心及全部住宅物業將逐步出售，以為公司發展提供現金流。

總得來看，近年來華南城業績巨虧，盈利能力惡化；流動性吃緊，短期償債壓力較大；外部融資環境收緊，再融資壓力徒增。

03

國資入股

2002年，從事珠寶生意的鄭松興和四位同鄉，共同投資26億元欲在深圳打造一個最先進、最專業的國際化工業原料交易基地。

當年8月，華南城項目應運而生。據說該項目2003年11月破土動工，28天建一座招商中心，2個月建成一座展覽館，380天完成首期50萬平方米建筑。

看到這一壯舉，當年的媒體興奮地寫道：華南城創造了第二個“深圳速度”，創造了一個業績奇跡！

華南城董事長鄭松興

然而，華南城的運營模式一直備受爭議，其通過與當地政府合作，以低廉價格獲得倉儲用地，但在推進過程中，改變土地使用用途、大肆出售住宅引發市場質疑。

2007年，隨著珠三角經濟高速發展，原料加工成本水漲船高，華南城從工業原料交易中心轉型成為綜合商貿物流中心。

兩年后，華南城登陸資本市場，上市后部分創始人陸續退出，公司主要由鄭松興家族把持。

后又因電商發展，華南城于2013年再次轉型。

2014年，華南城引進騰訊入股，雙方以各自的資源優勢，開展華南城商業模式的新探索。

然而數年過去了，騰訊與華南城的合作始終未如愿開花結果，甚至騰訊的這筆股權投資還出現了大額賬面浮虧。

2016年，鄭松興欲以40億港元轉讓華南城23.3%股權予同為潮汕老鄉控制的中洲控股，不過這項交易最后卻以失敗告終。

2019年末，鄭松興又與萬達簽署協議，要將全新一代的萬達廣場引入深圳華南城。

2021年底，華南城因高負債，融資渠道不通，疊加市場銷售回款下滑，“自我造血”能力下滑等原因，出現首次大規模現金流危機。

2022年5月，引入國資背景大股東、推進戰略合作和資源整合、優化資產布局，為華南城帶來了新機遇和發展動力。

此后，華南城還引入中醫藥大健康、汽車產業園、奧特萊斯等，并向輕資產輸出轉型，但效果不明顯。