香港大重置

文 / 謝澤鋒

編輯 / 楊旭然

曾經(jīng)的華人首富李嘉誠，又開始了新一輪的資產(chǎn)騰挪。

網(wǎng)傳掛牌出售62年祖宅，但被李澤鉅澄清否認。不過可以確認的是，長實集團正以“骨折價”甩賣大灣區(qū)的400套房源，和記黃埔地產(chǎn)位于北京的最后一個項目御翠園也曾爆出降價百萬銷售的情況。

這些也僅是“李超人”近兩年來打折售賣計劃的一部分，并非全部。

與此同時，歐美系的資本也在撤離香港房地產(chǎn)。麥當勞近期計劃“清倉”香港的23處商鋪物業(yè)，率先甩賣8處，價值高達13.5億港元。

形成強烈反差感的是，“香港優(yōu)才計劃”正在吸引大量內(nèi)地高凈值人群南下落戶。擁有香港身份證之后，可獲得一些子女教育、資產(chǎn)配置、全球出行、稅收政策等方面的優(yōu)勢乃至福利。投入資金拿下一張香港永居證，正成為北上廣深各地年輕父母的一個人生選項。

近年來，內(nèi)地中產(chǎn)們還通過開設香港賬戶、購買保險、置辦房產(chǎn)等方式，推動財富轉移，資金大規(guī)模加速涌入香港。

可以看出，全球大資本和中國中產(chǎn)在“投資香港”這件事情上，出現(xiàn)了明顯的分歧。

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01 撤退

華人商界教父李嘉誠和歐美大資本同時大規(guī)模撤資香港樓市，釋放出了不同以往的強烈信號。

7月30日，有網(wǎng)絡傳言，李氏家族連住了62年的“龍脈寶地”正在掛牌出售，不過很快被李澤鉅否認：“有關出售深水灣道79號物業(yè)之報道及內(nèi)容全屬虛構，穿鑿附會，并無事實根據(jù)。”

翻閱香港中原地產(chǎn)官網(wǎng)，深水灣道79號的頁面已不見蹤影，而此前的掛牌信息也并非正常銷售的頁面，并未顯示在售價格、月供、面積等信息。

這棟豪宅是李嘉誠于1963年跟表妹莊月明結婚時買下的婚房，被風水師奉為“藏風聚氣”的寶地，承載著李氏商業(yè)帝國根基的意義。

它曾15年蟬聯(lián)“亞洲樓王”，見證了李嘉誠從塑花廠老板到亞洲首富的成長之路，也銘刻著1996年長子被綁架的傷心記憶。

“出售老宅”的謠言雖然被否認了，但李氏家族旗下地產(chǎn)旗艦長江實業(yè)以“骨折價”高頻拋售內(nèi)地資產(chǎn)，卻是實打?qū)嵉恼谶M行時。

長實子公司和記黃埔地產(chǎn)一口氣在大灣區(qū)四個城市推出400套房源，涉及惠州瀧珀花園、中山瀧珀花園、廣州逸翠莊園和東莞海逸豪庭四個項目。

打著“港人第二個家”的口號，在內(nèi)地房地產(chǎn)深度調(diào)整期，長實來了個打包促銷。惠州瀧珀花園直接甩出300套房源，最便宜的一套51平米房源只要44萬，單價直接砍到8632元/㎡；高端項目東莞海逸豪庭尚都均價被打到1.5萬元/㎡，較高峰期近3萬元的價格已經(jīng)腰斬。

而這些只不過是近兩年長實“以價換量”的縮影。

自去年初“撤辣”以來，長實集團在內(nèi)地和香港精準操作，果斷出貨。黃竹坑Blue Coast（港島南岸）在低位搶市迅猛去化，李嘉誠在京最后一個項目御翠園以低于周邊項目價格開盤，甚至爆出曾一度降價百萬；上海普陀真如核心地段高尚領域?qū)ν夤臼蹆r9萬元/㎡，回到2019年售價。

幾乎在同一天，全球最大連鎖快餐上市公司麥當勞和“李超人”做出了相同的商業(yè)判斷。據(jù)媒體報道，麥當勞香港計劃分階段“清倉”旗下23處商鋪物業(yè)，將率先出手8處價值約13.5億港元的商鋪。

這些物業(yè)位于尖沙咀、銅鑼灣、旺角等黃金地段，麥當勞都已經(jīng)持有達到數(shù)十年，并附帶長期租約，整體出租率達100%，享有高曝光率及穩(wěn)定的客流——這意味著巨大的經(jīng)濟利益。

今年是麥當勞入駐香港50周年，這些店面作為區(qū)域地標性餐飲熱點普遍存在30多年，部分門店還是24小時營業(yè)。可以說是妥妥的現(xiàn)金流，麥當勞此時撤退十分罕見。

恪守“不賺最后一個銅板”的經(jīng)營理念，憑借對地緣政治、經(jīng)濟周期的超強感知力，李嘉誠掌舵長和系巨輪在驚濤駭浪中勇立潮頭。他如一只嗅覺敏銳的獵鷹，總能“先覺先知”，先人一步全身而退，因此他在香港和內(nèi)地的進一步動作無疑具備強烈的指向性。

此前長和因轉讓巴拿馬港口陷入巨大爭議風波，乃至于被各路監(jiān)管和輿論毫不留情地批評。而這一次成規(guī)模拋售，意味著李嘉誠再一次察覺到了別人未曾預料的風險。以他為代表，一場大資本撤離香港的戲碼可能會進一步深化。

02 南下

與大資本的流動相反，內(nèi)地中產(chǎn)及高凈值人群正加速南下香港。

根據(jù)香港入境處最新數(shù)據(jù)，自2022年底截至今年4月，針對各項計劃申請，共收到超過47萬份申請，已批出逾31萬份申請，有近21萬名人才抵港。

尤其是人才通道的放開，大幅提升了居民申請香港身份證的熱情。今年前四月，共有4.5萬宗各項人才入境申請，超過3.5萬宗獲批。

與內(nèi)地不同，香港并沒有戶籍制度，所謂的香港身份，共分為2類——香港永久性居民身份和香港居民身份（非永久性，但有合法逗留期限的“臨時身份”）。

相比卷出天際的內(nèi)地職場和教育，擁有一張香港身份證，將得到諸多方面的便利優(yōu)勢。

尤其是教育方面，香港實行15年免費公立教育，從幼兒園到高中；港籍考生被港八大錄取的概率是38%，港三大（香港大學、香港中文大學和香港科技大學）的錄取率將近20%。對比來看，即便是北京籍考生，其985高校的錄取率也只有4.29%。

香港考生拿到回鄉(xiāng)證參加華僑生聯(lián)考，只用400分左右就可以上一本大學，500分基本就能進入985大學。2022年，通過聯(lián)考進入北大清華的考生比例在3%左右——當然這樣的政策還能維系多久存在很大的疑問。

因此，擁有一張香港身份證，幾乎相當于給孩子拿到了一張邁入名校的通行證，這對于內(nèi)地年輕家長們的吸引力是巨大的。

稅收方面，香港是全球稅務負擔最低的地區(qū)之一，僅有薪俸稅、利得稅和物業(yè)稅三種直接稅。個稅稅率最高17%，并且有多項免稅額，而內(nèi)地最高達到45%；香港企業(yè)利得稅稅率為 8.25%（首 200 萬港幣利潤）和 16.5%（超過200萬港元利潤），沒有增值稅、營業(yè)稅等流轉稅，對于企業(yè)和家庭來說，稅收負擔大幅銳減。

香港至今也是全球金融中心之一，全球化的資金、信息、人群交匯融通。香港身份的居民可以更便捷地獲得全球化信息，進行海外投資，香港護照還可以免簽或落地簽進入全球173個國家和地區(qū)，享受醫(yī)療等社會福利等等。

申請香港居民身份或升級為香港永久居民，不會要求注銷內(nèi)地戶口。這種“進可攻退可守”的身份跳板，成為內(nèi)地高凈值家庭追逐的新風口。

不僅是積極獲取香港身份，內(nèi)地資金也在加速涌入香港，內(nèi)地游客甚至不惜凌晨排隊取號開通香港銀行賬戶。中銀香港在農(nóng)歷新年黃金周的跨境新開戶同比激增1.2倍，恒生、匯豐等銀行也備受青睞。

保險一直是南下資金涌入的核心陣地。2024年，長期業(yè)務的全港新單保費飆升21.4%達到2198億元，創(chuàng)歷史新高。內(nèi)地居民豪擲628億元，創(chuàng)歷史第二高，每3份香港新保單里，就有1份來自內(nèi)地客戶。

購買香港保險不僅可以作為保險，也可視作家庭資產(chǎn)傳承的方式。保單可以多次分割，無限變更被保人，還可以父傳子、子傳孫，世世代代增值。當然，一些連投險中復雜的條款和隱匿的“大坑”，也受到不少質(zhì)疑，這需要投資者篩選專業(yè)、可靠的銷售顧問進行輔助。

此外，房產(chǎn)也是內(nèi)資金購買的大件資產(chǎn)，自去年2月，香港特區(qū)政府宣布全面“撤辣”后，帶動內(nèi)地買家赴港置業(yè)。今年前四月，內(nèi)地居民參與了3782宗交易，涉及資金343億元，內(nèi)地游客在港買房持續(xù)活躍。

03 割裂

可以看出，對于進退之事，國際化的大資本和中國中產(chǎn)之間的割裂是難以被雙方所理解的。

從李嘉誠的角度看，與處于生死邊緣的地產(chǎn)企業(yè)相比，李嘉誠有“打著促銷”的底氣。長實集團一貫遵循“低價拿地，長線開發(fā)”的策略，只要面粉價格夠低，面包亦有足夠的利潤。

當下被推售的項目，基本是李嘉誠家族早年低價囤地的樓盤。比如，東莞海逸豪庭早在1999年就已拿地，開發(fā)周期長達26年；廣州逸翠莊園摘地至今已有20年，至今還在去化周期。

東四環(huán)外的豪宅御翠園，是李嘉誠在北京最后一個項目。早在2001年，和記黃埔地產(chǎn)以7億元拿下，樓面價僅1750元/㎡，而彼時北京三環(huán)新房均價也只有4000-5000元一平米。

經(jīng)過23年的超長捂盤后，御翠園終于在去年開始了銷售工作。最低擬售均價為90672.35元/㎡。這也就意味著，該項目地塊的價值暴漲超過50倍。

目前，北京東三環(huán)豪宅基本在10萬元/㎡以上，觀湖國際均價約10萬元/平方米，泛海國際均價在12萬元左右，御翠園的二手房掛牌價格能打到7萬元，具有一定優(yōu)勢。

而由于超長期開發(fā)，即便打折促銷，長實集團依然擁有不菲的利潤空間。這種操作模式在過往的30年間不勝枚舉，這也是李超人能夠穿越地產(chǎn)周期的獨門秘籍。

面對變相囤地的指責，李嘉誠卻顯得頗為委屈，他曾表示集團并無在內(nèi)地囤地，“沒有一個項目不是希望能加快開工。”

近兩年，地產(chǎn)板塊在李氏家族商業(yè)帝國中的重要性正大幅降低，尤其是內(nèi)地項目幾乎都處于歷史性收尾階段。去年長實集團內(nèi)地物業(yè)銷售收入腰斬利潤暴跌，地產(chǎn)收入來自內(nèi)地的占比從上一年的50.40%下降至32.47%，內(nèi)地收益只有3.54億港元，斷崖式下跌。

而與此同時，長實海外物業(yè)銷售大幅增長。2024年，海外貢獻物業(yè)銷售收入10.09億港元，收益2.46億港元，同比增長47%與64%。

不同區(qū)域截然不同的表現(xiàn)，也折射出長實對當下內(nèi)地地產(chǎn)市場的態(tài)度。

和長實集團相似，麥當勞創(chuàng)始人雷蒙·克羅克就曾直截了當?shù)刂赋觥湲攧诓皇亲鰸h堡的，真正的業(yè)務做房地產(chǎn)。

麥當勞通過特許經(jīng)營模式，獲取土地或房產(chǎn)再轉租給特許經(jīng)營商，從中收取租金，形成“漢堡銷售+租金”雙現(xiàn)金流。尤其在寸土寸金的香港，麥當勞甄選核心地段，幾十年持有，既賺取土地增值收益，又獲得穩(wěn)定租金。

根據(jù)麥當勞10-K報告，其在2024年及2023年底，分別擁有約56%和57%的餐廳用地，以及約80%的餐廳建筑物產(chǎn)權。

地產(chǎn)物業(yè)對于麥當勞來說尤為重要，是其縱橫全球的基座，麥當勞全球總部定時審視其持有的物業(yè)，而如今一口氣計劃賣掉23處商鋪物業(yè)。國際大資本一定嗅到了不同尋常的氣味。

04 寫在最后

早在5月份的股東大會上，李澤鉅就坦言，這兩年的物業(yè)銷售減少，是計劃的一部分，并不是意外。他還表示要多存點現(xiàn)金，少借貸，“小心駛得萬年船”。

而對于內(nèi)地中產(chǎn)階層來說，香港的教育、稅收制度、醫(yī)療、保險等福利，簡直就是妥妥的“價格洼地”。與此同時，也有數(shù)據(jù)顯示2024年有近10萬名65歲或以上的香港老人，選擇北上定居廣東養(yǎng)老。這還不包括定期前往深圳消費、旅游的香港居民數(shù)量更多。

所處環(huán)境不同，自身體感不同，投資目標不同，造就了這種割裂的現(xiàn)實景象。

大資本對于香港和內(nèi)地資產(chǎn)的拋售，可以被視為共同因素驅(qū)動的不同表現(xiàn)。但很顯然，內(nèi)地的中產(chǎn)階層也不是純純的“接盤大冤種”，放在一個更長的歷史周期中看，香港不會永遠與內(nèi)地若即若離，而是必然完成更加徹底的融合，這些前往香港的中產(chǎn)，就成了這場大融合、大重置的先頭部隊。

不論這些中產(chǎn)以什么樣的理由選擇了香港，投資是賠是賺，最終也會讓香港政治、經(jīng)濟、文化與內(nèi)地的關聯(lián)更加緊密。