鼓樓“豪宅”或將三度易主，39億尋找買家！

鼓樓“豪宅”鳳樾府或將再度易主！

從2022年首開入市，鳳樾府已經在市場中沉浮3年。

這期間，鼓樓濱江的皓樾府、首開桃園金茂府均已收官，沁百合更是成為鼓樓最火洋房，而鳳樾府的命運卻是一波三折，至今去化都只有三成。

01.

繼金科退出、光大信托接盤后

鼓樓鳳樾府或將三度易主

近日，南京市鼓樓區某地產公司債權資產轉讓上架阿里資產。

該筆債權總額為39.0328億元，處置機構為光大興隴信托有限責任公司，債務人為寧波創金達信投資有限公司，債權招募時間為2025年07月14日-2026年01月10日。

法拍網顯示，該債權資產轉讓目前已有1名意向人。

該抵押物位于鼓樓區大橋南路42號，即此前的鳳樾府項目。

抵押物說明中，對項目做了比較詳盡的介紹：

1、債務企業為南京房地產開發項目公司，開發住宅項目位于南京市鼓樓區，可遠眺長江，區位優質，定位改善型，戶型區間140㎡-230㎡；

2、項目公司運營情況良好，賬戶資金充裕，銷售均價約3.7萬元/㎡，月均流速5-10套，可以滿足自主開發經營，項目五證齊全，目前在建在銷狀態，其中四棟樓封頂，三棟樓已預售。

3、項目規劃面積10.0萬㎡，主要為4棟高層，6棟洋房，剩余可售建面8.3萬㎡，剩余貨值近30億。

鳳樾府并不是常規的土地招拍掛而來，而是棚戶區改造項目，占地面積3.75萬㎡。

2019年四平路廣場地塊棚戶區改造項目正式拆遷，拆遷完成后，由江蘇建寧府置業有限公司建設打造新住宅。

2022年，項目交由金科操盤營銷，案名由“建寧府”改為“鳳樾府”，打造4棟32-33層高層、6棟4-6層洋房以及1棟酒店式公寓、1棟辦公樓、物業等配套用房。

戶型打造方面，項目高層戶型建面約143-192㎡，洋房戶型建面約180-230㎡，定位改善。

雖然鳳樾府區位算不上特別差，還擁有彼時市場比較少見的主城洋房，但其進展并不順利：

• 2022年6月，鳳樾府首開，均價5.3萬/㎡，市場反響寥寥，傳言“3個月只賣了7套”。

• 2022年9月，由于金科自身資金鏈問題，鳳樾府被光大信托接手。

• 2022年12月，鳳樾府因降價促銷收到警示告知函，暫停銷售，而這一停就是一年。

圖片來源見水印

如今，光大信托接手三年后，也沒能將其成功盤活，終究是走到了轉讓債權資產這一步，這也意味著鳳樾府將迎來第三次易主，這一次，不知是否會有房企接手、迎來新生？

02.

入網321套房還剩297套未售

均價已降至4萬/㎡左右

光大信托接手后，2024年9月，鳳樾府開始重新上市銷售，為了讓項目更具產品競爭力，其公區、車位、園林等方面還做了一系列升級。

2024年11月中旬，鳳樾府加推了7號樓，共130套房源，不過仍然沒什么水花，至今還有108套未售。

自2022年入市以來，鳳樾府已經推出了3棟樓，共計321套房源，三年時間里，項目成交104套、認購20套，還有297套未售房源，去化僅3成。

鼓樓濱江的地緣改善并不少，且2022年市場行情尚可，遺憾的是，鳳樾府并未能抓住機會及時清盤。

首先看產品與價格，定價過高是其去化艱難的一大原因。

產品上，鳳樾府打造為高層+洋房組合，起步戶型約143㎡，主力戶型建面約143-230㎡，基本是奔著高改、終改人群去的。

再看價格，項目首開樓棟均價為5萬/㎡，8號樓均價更是近5.6萬/㎡，也就是說，鳳樾府總價段在700-1000萬+。

而這樣的總價段，可選擇的項目很多，比如鳳樾府附近的皓樾府，戶型面積122㎡起步，主力戶型建面約122-143㎡，當時含包放風價5萬/㎡。

同板塊對比來看，皓樾府起步面積小、價格更優，市場口碑也很好，相比之下，鳳樾府的優勢并不明顯。

此外，總價近千萬的預算，客戶還可以選擇河西等更頭部的板塊。

其次，從項目本身來看，房企不斷改換，讓買房人難以信任。

鳳樾府先是由江蘇建寧府置業有限公司轉給在金科，而后又被光大信托接手，后又被暫停銷售，銷售期間可謂是風波不斷，一定程度上也影響了買房人的信任度，雖然后期也有一些促銷手段，但效果不明顯。

目前，鳳樾府已上市有3棟樓，高層還剩2棟樓，6棟洋房均未上市。

據了解，鳳樾府8、10號樓預計今年9月交付，7號樓預計今年12月30日交付，洋房即將封頂，預計下半年開盤。

筆者搜索發現，近期有中介在自媒體推廣鳳樾府項目，不過具體價格未明，有網友評論稱：157㎡的要600萬+。

按照這位網友說的來算，項目目前單價在4萬/㎡左右，價格確實降了不少。只是此一時彼一時，當下4萬/㎡左右的價格，加上這個盤的“歷史問題”，吸引力仍然不大。

總的來說，鳳樾府確實有一些短板，比如周邊城市界面老舊、靠近大橋高架等，但其靠近閱江樓、繡球公園等景點，環境較好，且臨近9號線（在建）和5號線地鐵站點，也有一定的優勢。

項目后續情況如何，我們將持續關注。

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