土拍透露重大信號！深圳樓市的焦點，原來在這……

在這個高溫與暴雨交織的盛夏，來自全國的龍頭房企，正在“哄搶”深圳龍華的宅地。

8月8日，深圳出讓的A815-0036地塊，經(jīng)過47輪競逐，被深業(yè)以17.89億元總價摘牌，溢價率達(dá)15.12%！

7月7日，深圳出讓的A802-0309宅地，則吸引了天健、越秀、深鐵、招商、中海、華潤6家房企參與競價。

經(jīng)過了108輪的激烈爭奪后，地塊被中海以23.7億元摘得，溢價率高達(dá)40.74%。

而更早之前的6月19日出讓的A817-0619地塊，同樣吸引了中鐵、綠城、招商、龍華建設(shè)、國貿(mào)、中能建、聯(lián)發(fā)、中海8家房企展開爭奪。

經(jīng)過65輪競價，該地塊被聯(lián)發(fā)以12.12億總價拿下，溢價率46.55%。

不到2個月的時間，接連3塊地被龍頭開發(fā)商集體激烈爭搶。

只能說作為深圳真正的地理中心，地緣優(yōu)勢和資源稟賦都得天獨厚的龍華，在開發(fā)商心目中的重要性。

而開發(fā)商這種的集體性共識，對購房者來說，恰恰是一種再明確不過的信號。

1、開發(fā)商所具有的信息不對稱優(yōu)勢，及對市場、板塊的研判能力，遠(yuǎn)不是普通購房者所能比的；

2、開發(fā)商在一些代表性地塊展現(xiàn)出的集體性行為，往往體現(xiàn)著對地塊所在板塊的一致性預(yù)期。

總之，看不懂市場的時候，不妨跟著土拍、摸著開發(fā)商過河就是了。

而從另一個角度看，這幾場頗具風(fēng)向標(biāo)意義的土拍，也給片區(qū)內(nèi)的標(biāo)桿項目、也是目前深圳樓市標(biāo)桿項目、龍華首發(fā)的新規(guī)產(chǎn)品——鵬宸云筑，開出了一張價值證明書。

高品質(zhì)遇上好價格，從來都是購房者的福音。

而對買房人來說，放眼全市范圍內(nèi)，中心區(qū)選擇面越來越窄。像鵬宸云筑這種集齊“地段、品質(zhì)、價格”不可能三角的超高性價比寶藏盤，深圳怕是再難有第二個了。

01

開發(fā)商為什么集體看好龍華？

如果用一個詞來概括龍華樓市上半年的表現(xiàn)，那就是供需兩旺：

1、土拍市場。

到目前為止，深圳今年出讓宅地7宗，共收金超139.17億元。

其中，龍華一個區(qū)就獨占4宗，且其中2宗地溢價都超過40%，均位于民治街道。

2、新房市場。

7月1日，貝殼研究院公開發(fā)布深圳樓市上半年各區(qū)住宅新房的銷售套數(shù)，龍華的住宅新房銷售套數(shù)是4986套，占全市住宅新房的22.89%，銷售量超過寶安排在榜首。

按片區(qū)劃分來看，民治在上半年成交占比重回第一，同時均價始終保持頭部水平，收獲量價雙冠。

3、二手房市場

據(jù)統(tǒng)計，龍華區(qū)上半年二手成交2688套，同比上升53.1%，創(chuàng)近三年上半年新高，前10中一半位于民治片區(qū)。

三個數(shù)據(jù)，說明了一個問題：

經(jīng)過這些年的發(fā)展，龍華，尤其是靠近福田的民治街道，已經(jīng)成為了白領(lǐng)和小年輕們的置業(yè)首選。

原因有三：

第一，從大的城市規(guī)劃上，龍華的上限，絕對不僅僅是城市的副中心，而是會和福田、羅湖、前海、南山一樣成為城市的主中心，這是已經(jīng)確定的大方向。

買房買中心，已經(jīng)成為當(dāng)下深圳樓市購房者買房的鐵律。而龍華的獨特價值在于，作為深圳的地理中心，無論上班、生活、交際圈，都比普通區(qū)域更有延伸度。

第二，經(jīng)過這些年的發(fā)展，龍華已經(jīng)進入全方位的兌現(xiàn)期，成為既有產(chǎn)業(yè)，又有生活，還有未來的深圳核心區(qū)。

據(jù)官方披露，2024年龍華GDP3154.45億，同比增長5.6%，首次躋身全國工業(yè)百強區(qū)前十。2025年上半年，龍華區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值1567.11億元，為歷史同期最高值。

在龍華，從最早崛起的紅山、上塘，到目前正在發(fā)展的深圳北站經(jīng)濟圈，民治街道直接承接了福田外溢的發(fā)展力。

從居住成熟度來看，龍華目前最成熟也是最宜居的核心片區(qū)，非民治街道莫屬。

第三，龍華的新房，卷出天際。

放眼望去，龍華的新盤，不管是產(chǎn)品還是戶型，品質(zhì)PK全深圳。

比如，提到龍華民治的新房，就會想到的深圳新規(guī)后的首發(fā)項目之一——鵬宸云筑。

鵬宸云筑是2025年上半年深圳市熱銷項目TOP2，5-7月蟬聯(lián)龍華區(qū)網(wǎng)簽套數(shù)TOP1，來訪超2萬批、凍資超3000批、半年去化近千套。

這意味著，2025年上半年，龍華每成交5套房就有1套是鵬宸云筑，創(chuàng)造了四開四捷的熱銷奇跡，締造深圳日光盤傳奇。

02

為什么買房人獨愛鵬宸云筑？

提起鵬宸云筑，購房者一定不會陌生。

左手中建壹品，右手湖北文旅，兩大國匠聯(lián)袂開發(fā)，鵬宸云筑從誕生那一刻起，就自帶頂流光環(huán)。

事實上，“深圳首批新規(guī)產(chǎn)品”，這個大眾最為熟知的標(biāo)簽，只是普通購房者對鵬宸云筑的第一認(rèn)知。

只要了解過項目，且去過項目的購房者就會知道，鵬宸云筑是一個真正的寶藏新盤。

1、極致的區(qū)位：

鵬宸云筑所在的區(qū)位梅林關(guān)片區(qū)，位于深港科技創(chuàng)新中軸中部，是龍華七大重點片區(qū)之一。

梅林關(guān)片區(qū)正處于投資700億全面升級改造期，片區(qū)改造占地面積約4.63平方公里，新增開發(fā)量達(dá)180萬平方米，推動片區(qū)年總產(chǎn)值達(dá)1500億。

項目所在的華南物流園片區(qū)，是深圳目前少有的、能對標(biāo)香蜜湖中心區(qū)、深圳灣超級總部基地、騰訊企鵝島的大面積凈地開發(fā)片區(qū)，片區(qū)功能定位為打造“華南數(shù)字超級總部基地”。

華南數(shù)字總部超級基地，是對標(biāo)深超總、騰訊企鵝島及香蜜湖國際金融中心，四大微城市之一，產(chǎn)學(xué)研商住定位，世界500強海克斯康已落戶，已集聚35+龍頭名企，打造灣區(qū)數(shù)智產(chǎn)業(yè)集群，數(shù)字產(chǎn)業(yè)集群度達(dá)95%。

2、極致的配套：

生活于此的“一步即達(dá)”性，是鵬宸云筑給深圳購房者帶來的全新的“大城體驗”：

更有效率，更有空間，更有生活。

來看看鵬宸云筑周邊5公里的生活是怎樣的？

生態(tài)景觀上，鵬宸云筑擁有深圳稀缺一線湖景，坐擁塘朗山、銀湖山兩大山脈的自然資源，近享民治水庫、民樂水庫、雅寶水庫、南坑水庫四大湖景。

周邊約3公里范圍內(nèi)還包含民治體育公園、紅木山郊野公園、白石龍音樂主題公園、深圳北站中心公園、南園公園、逸秀公園、玉龍公園等生態(tài)公園。

交通配套上，項目距10號線南坑站C出口約600米，2站福田，4站深圳北站，5站崗廈北，緊鄰深圳北站、五和交通樞紐兩大交通樞紐，高效通勤灣區(qū)。（數(shù)據(jù)來源：百度測距）

商業(yè)配套更是應(yīng)有盡有。項目臨近8號倉奧特萊斯；約2公里可以到達(dá)約13.4萬㎡華潤萬象商業(yè)（規(guī)劃中）；約3公里可以到達(dá)紅山6979、華南首家Costco旗艦店；2站地鐵即達(dá)福田深業(yè)上城、皇庭廣場、福田星河COCO Park、卓悅中心等商業(yè)，近距離享受福田中心商業(yè)繁華。

文旅配套上，除了北站/紅山城市級“五館一體”等市政文化配套近在咫尺，醫(yī)療配套上兩大市級三甲醫(yī)院均在周邊。

教育配套上，鵬宸云筑從幼兒園到小學(xué)到初中，基本實現(xiàn)目送式上下學(xué)。

項目當(dāng)前學(xué)區(qū)為華南實驗學(xué)校，同時可上萬科雙語學(xué)校，距離僅不到600米。且目前項目北側(cè)，還有一所按照省一級標(biāo)準(zhǔn)打造九年一貫制學(xué)校。且項目2公里范圍內(nèi)有多所幼兒園。

可以看到，選擇鵬宸云筑，衣食住行基本都是城市級的頂配資源，滿足日常生活所需。

3、極致的產(chǎn)品：

作為深圳難得的上純住宅大盤，鵬宸云筑作為中建壹品和湖北文旅進入深圳的首發(fā)之作，上的都是硬功夫：大社區(qū)、大園林、大配套，有極其濃厚的社區(qū)氛圍。

項目整體總建面約31萬方，分為東西兩個地塊開發(fā)，兩個地塊的園林總面積高達(dá)約3.4萬平。

放眼深圳核心區(qū)，像鵬宸云筑這樣的項目體量和園林規(guī)模屈指可數(shù)。

在品質(zhì)打造上，鵬宸云筑選擇直擊深圳人的“痛點”——用極致的產(chǎn)品力，憑一己之力拉高區(qū)域品質(zhì)天花板。

4、極致的品牌匠造：

中建壹品+湖北文旅強強聯(lián)合，鵬宸好房系列首作。

比如在園林設(shè)計上，鵬宸云筑通過融合嶺南文化的獨特元素與現(xiàn)代都市感，打造一處具有“山水意境 ”與“自然生態(tài)”的輕奢山水人居，在整個園林風(fēng)格上以“園藏萬象，山水六境”為核心理念，營造園林與自然景觀的和諧統(tǒng)一。

東地塊園林實拍圖

東地塊園林實拍圖

東地塊園林實拍圖

比如G層的大堂，入戶面積至少有50㎡以上，裝修后吊頂高度約3.6米，配置有空調(diào)，以新中式風(fēng)格進行裝修；入戶大堂，則采用了星級酒店大堂標(biāo)準(zhǔn)打造，讓業(yè)主享有星級酒店的歸家儀式。

入戶大堂實拍圖

地下大堂實拍圖

總結(jié)一句話，這可能是當(dāng)下深圳市場，為數(shù)不多的一個可以滿足購房者“既要……又要”，同時又能把性價比拉滿的寶藏項目。

03

西地塊即將加推，龍華改善客注意了！

對大部分購房者來說，人生置業(yè)的終極升艙，一定是選一套“一步到位”的品質(zhì)住房！

對苦品質(zhì)久矣的改善人群來說，鵬宸云筑即將推出的西地塊，就必定不能錯過。

這么說吧，如果說東地塊的產(chǎn)品，是剛需人群的福音。那么西地塊的產(chǎn)品，則是在東地塊的產(chǎn)品力上，再上一個臺階。

與東地塊對比，西地塊由于位置的原因，整個社區(qū)的視野開闊度和景觀面都更好，規(guī)劃的居住氛圍也更加純粹（住宅+公區(qū)+物業(yè)用房），將會是整個項目壓軸的產(chǎn)品。

目前最新的消息是，鵬宸云筑西地塊首發(fā)的，就是8號樓，即將在8月底入市。

官方的說法是，西地塊的8棟，是東地塊樓王6棟的再進階。最驚喜地方在于：

1、景觀更進階

8棟位于西地塊的東南側(cè)，整體的景觀視野比東地塊的樓王——6棟視野更好。

真正位于一線前排的位置，幾乎沒有任何的遮擋，預(yù)計12樓以上就可以看到民治水庫和未來的民悅公園，遠(yuǎn)眺的話即是塘朗山和銀湖山山景，整體的視野開闊度、景觀面都非常優(yōu)越。

2、產(chǎn)品更進階

8棟樓棟的外立面是采用鋁板+裝飾金屬線條+真石漆+玻璃構(gòu)成，整體風(fēng)格是以嶺南風(fēng)情元素構(gòu)成的新中式風(fēng)，總共有32層，層高約3.1米，2梯5戶的設(shè)計。

8棟目前總共有3個戶型，起始面積就在100㎡以上，面積段涵蓋103-118-139㎡4房-5房產(chǎn)品，總計154套大戶型，真正做到了戶戶朝陽。

這樣的面積段就決定了，西地塊的8棟未來的居住圈層，會是更加純粹的關(guān)注居住品質(zhì)的改善人群。

除此之外，在戶型的設(shè)計上，鵬宸云筑的產(chǎn)品力也是非常超前的。

當(dāng)大家還在舊規(guī)戶型上絞盡腦汁時，鵬宸云筑已經(jīng)做出了第一代新規(guī)戶型。

之前鵬宸云筑推出的產(chǎn)品，基本都是約100%綜合使用率戶型，且都是絕版新規(guī)戶型。

這樣的戶型設(shè)計，直接俘獲了不少剛需的心。

如今，在西地塊的打造上，鵬宸云筑的新規(guī)戶型又再一次進階。

比如建筑面積約139㎡的進階改善型大宅，這個戶型的布局跟之前東區(qū)【樓尊】6棟的建筑面積約148㎡相似，功能基本一致，但建面壓縮了近9個平方。

整體空間感受等同于市面上建筑面積約160㎡大宅：

有獨立前室入戶空間+獨立玄關(guān)空間構(gòu)建雙重入戶隱私空間；

整體客廳開間約5.5米、進深約3米、總面積約15㎡，同時外接一個面寬約8.5米、進深約1.6米的大陽臺，南北通透，保證了客廳更大的采光面跟景觀面；

主臥采用套房+獨立衣帽間+270°采光設(shè)計，豪宅品質(zhì)精裝；

這個戶型是西南朝向，12樓以上就可享受民治水庫景觀，整個西地塊就只有8棟這31套，非常稀缺。

再比如，建筑面積約102-103㎡的四房兩廳兩衛(wèi)的戶型，總計有91套。

這個戶型有兩個朝向，分別是東南朝向和西南朝向，12樓以上越過前面數(shù)字谷企業(yè)獨棟后，即可擁有非常開闊的視野和景觀，可以眺望民治水庫和未來的民悅公園。

戶型采用經(jīng)典的豎廳、動靜分區(qū)設(shè)計。客廳整體開間是約3.5米，整個客廳配置充足的收納空間；

客廳外接約6米面寬、進深約1.6米的大陽臺。總面積約10㎡的陽臺，如此闊綽尺度的陽臺，完全可以媲美市面上140㎡大戶型項目。

主臥采用套房設(shè)計，室內(nèi)門設(shè)置了一個“L”形空間，可以形成類似玄關(guān)的單獨小空間，保護主人隱私；主臥內(nèi)部同樣是270°視線+800mm雙飄窗設(shè)計，尺度感拉滿。

這個戶型主打的是“超高性價比”。這個戶型的布局跟之前東區(qū)【樓尊】6棟的建面約121㎡的類似。且與福田、南山區(qū)的部分項目對比，在同等價格下鵬宸云筑的面積更大，空間尺度更闊綽。

還有建筑面積約118㎡戶型，東南朝向，南側(cè)遠(yuǎn)眺銀湖山山景，北側(cè)俯瞰嶺南風(fēng)情園林，這個戶型也只有31套。

這個戶型，位于樓棟東南側(cè)端頭位置，有自己的獨立入戶空間，獨門獨戶；

餐客廳，是大尺度的橫廳設(shè)計，總開間約6.15米、進深約3米，面積約18㎡；

客廳還銜接一個約6米大陽臺，北側(cè)是約2.6米寬的小陽臺，一南一北地形成通透的客廳；

主臥同樣是套房設(shè)計，270°視野開窗，南側(cè)飄窗開間約3.6米，東側(cè)飄窗約3.5米，后續(xù)不管是衣帽間還是大衣柜，都有足夠的空間。

且值得注意的是，鵬宸云筑所有的產(chǎn)品都是精裝交付，精裝品牌方面是采用諸如科勒、方太、東芝、史密斯等一線品牌。

品質(zhì)已經(jīng)拉滿，但購房者可以期待的是，鵬宸云筑大概率還是會把性價比進行到底，極有可能是龍華改善上車的最低門檻。

為什么這么說呢？

之前東地塊的樓王單位6號樓，開盤均價在5.71萬/㎡。

而西地塊的8號樓，目前可知景觀更好，戶型也更優(yōu)。

同樣的戶型設(shè)計和空間尺度下，8號樓的新戶型，面積普遍會比6號樓少個3-9㎡。

假設(shè)8號樓的價格跟6號樓持平，或者略高于6號樓。但因為8號樓面積減少了，總價最高能省50多萬，這都是實打?qū)嵉膬r格優(yōu)勢。

8月16日，也就是本周六，高區(qū)的湖景樣板房開放在即，8月底西地塊8號樓或許就將與購房者見面。

錯過鵬宸云筑東地塊的朋友，這次可得抓緊沖！