樓市和黃金，信仰資產的“乾坤大挪移”

作者 | 柴犬

編輯 | G3007

編者按

每一次看似“非理性”的上漲，背后都有主權資產負債表重構的剛性需求。每一次短暫回調，都是把籌碼從杠桿投機者手中轉移到長期持有者的過程。

最近兩年，不知道很多人是不是跟筆者一樣，深刻感受到家庭財富的資產配置邏輯正在發生根本性的變化。

過去十年，中國家庭的信仰是“磚頭”，原先六個錢包沖進售樓處，高喊著“房價永不跌”，現在大家開始信仰黃金，如今六個錢包排隊去銀行買金條，心里默念“黃金永不崩”。一句話總結，房子從信仰儲蓄罐變成了負債水泥塊，而黃金從首飾邊角料升級為“全球央行同款壓艙石”。

根據粵開證券首席經濟學家羅志恒本月在《財新》上最新的署名文章，當前房地產仍處深度調整期，房價作為市場的核心指標在一季度初步止跌之后再度下行；5月以來，房地產銷售和投資同比負增長，二手房市場“以價換量”特征明顯。房地產市場正逐步走出“硬著陸”風險，進入一個周期更長、過程更為溫和但持續的調整階段。

而各類社交媒體上，關于樓市的討論一直滔滔不絕：市場情緒進一步惡化、某些小區價格直接腰斬、樓市進入深度調整分化明顯，等等。

房子，再也不是人們心中萬事皆安的避風港。黃金和比特幣，是不是正在成為世界未來的“烏托邦”？

剝去了房地產的金融屬性，過去的經驗和路徑也難以依賴，作為普通人的我們沒有辦法去賭每一個風口，但是我們可以提前布局資產，把“不確定的未來”拆成若干可管理的風險模塊，并為每一種風險提前準備一只“口袋”。

因此，我們更需要看清楚資產負債表正在變化的大邏輯。

01

黃金的再貨幣化

這一輪上漲被專業人士稱為“再貨幣化行情”。

從2016年開始算，黃金已經連漲9根年K線，是1971年美元脫鉤黃金以來最長的一輪跨年牛市。

把時間線拉遠，如果把“持續上漲”定義為年度收盤價不斷抬高、且中途回撤不超過20%，那么黃金的這輪牛市已經持續了8年半，起點是2015年12月的低點1046美元/盎司。

把時間線拉近，2024年12月最后一個交易日，倫敦下午定盤價定格在2685美元/盎司，刷新歷史新高；而 2025年8月上旬，金價在2750–2820區間高位整理。

最近半年，國際金價可以概括為單邊上揚之后的高位整固，然后再刷新高。倫敦現貨黃金由 2640美元/盎司升至3350美元/盎司，累計上漲 26.9%，期間最大回撤5.4%。

最近2年的金價上漲，與傳統通脹——實際利率框架下的黃金牛市最大的區別在于，主導買盤由“西方ETF散戶”變為“各國央行＋主權財富基金”，定價權由“COMEX紙面杠桿”變為“離岸實物交割溢價”，曲線結構由“期貨貼水”變為“遠期升水＋租借利率飆升”。

持續的黃金價格上漲，顯示了全球政治經濟之大變局，不得不承認，我們正在經歷一個風云際會之大變局的時期——黃金和比特幣一樣，正是一場正在重寫的全球定價范式之重構。

比特幣的走勢更是氣勢如虹，過去兩年，比特幣完成了史上最大跨度的主升浪，從2023年8月的26000美元一路飆升至2025年8月的122000美元上方，區間最高漲幅接近470%，市值由5000億美元膨脹至2.4萬億美元，相當于再造了一個亞馬遜。

02

“去美元化”的全球化浪潮

二戰之后的美元體系正在崩塌，以一種或快或慢的速度。大家都認識到，既有金融系統的持續穩定與健康，需要新的“錨”。

在數年形成的貿易戰常態化的局面下，各國央行的動機顯然并不難理解。大家在戰略調整上都在進行某些步調一致的準備。這些準備包括但不限于：對去美元儲備的多元化，為了潛在的“金本位”或者“部分黃金錨”的數字貨幣資產做預置準備，以及對沖可能發生的凍結外匯儲備的制裁風險。

俄烏沖突后，俄羅斯約3,000億美元外匯儲備被凍結，第一次讓各國央行意識到：主權債券、美元存款并非100%可控。黃金作為“超主權資產”，不依賴任何政府信用，也不存在被SWIFT切斷支付通道的問題。

于是一點都不神奇的一幕發生了：2022—2024 年全球央行購金量連續三年突破千噸，創歷史新高，本質是為自己買一份“制裁保險”。

突然想到一個真事兒，在俄烏沖突期間，很多歐洲國家都不同程度收到影響，也影響到了正常老百姓的生活，尤其是有段時間很多歐洲國家都開始缺乏能源和電力的供應。當時社交媒體上就有個德國妹子，把自己一大堆金首飾打包放在床頭，準備隨時有突發情況就拿著自己的一堆細軟“跑路”。德國妹子當時說，黃金是全世界人民的都認的硬通貨，天涯海角都能換成當地貨幣。

另外還有一個眾所周知的原因，美債存量已突破34.8萬億美元，利息支出占財政收入比重超過 15%，市場對“債務貨幣化”擔憂升溫；美元在全球外匯儲備中的份額從2001年的73%降至2024年的58%，同期黃金份額從9%升至20%；當美元實際利率為負或劇烈波動時，黃金與美元的相關性由負轉正，傳統“實際利率—黃金”框架失效，央行必須用實物黃金替代部分美元敞口，以平滑凈值波動。

所以，在抵御巨大風險的時候，各國行業也采用了和德國妹子一樣的策略——囤積金子。

不過央媽們買起來，好像就對價格沒那么敏感了，交易策略之于價格的彈性非常之小，所以央行“再貨幣化”的買盤，就構成了這輪黃金大牛市價格下限的錨。公開數據顯示，2023–2025H1全球官方部門（包括主權基金）凈增持黃金2100噸，占同期全球礦產金的46%，其中僅中國人民銀行的增量就占到了28%。

公開數據顯示，截至2025年7月末，人民銀行黃金儲備為7396萬盎司，較2025年6月末增加6萬盎司，已經連續9個月增長。

華聯期貨預計，展望未來，預計央行增持黃金仍是大方向，主要原因是我國國際儲備中的黃金儲備占比偏低。截至2024年12月，我國官方國際儲備資產中黃金的占比為5.5%，明顯低于15% 左右的全球平均水平。此外，黃金是全球廣泛接受的最終支付手段，央行增持黃金能夠增強主權貨幣的信用，為推進人民幣國際化進程創造有利條件。隨著央行把黃金放進儲備組合，等于給本幣不斷“增信”。

03

資產坐標系的眩暈

有不少人說，現在的房價，已經把人“跌懵了”。

“跌懵了”是表現，深究背后的深層邏輯，其實是既往經驗失靈，資產坐標系突然切換的眩暈。

房子正在從財富放大器變成財務錨點，這個變化到來得既悄無聲息又振聾發聵。中產們“眩暈”的核心是必須快速調整和適應外部環境的變化，人們不得不先問房產每年可以帶來多少確定性現金流，再問它還能漲多少——現金流為正才是資產，現金流為負，只是負債披著鋼筋水泥的外衣。

但我們把過去20年“房子永遠漲”的底層邏輯關掉，重新打開一個新系統，你會發現房子正在回歸耐用消費品的本質，不再是“財富放大器”。對每個個體而言，個人資產負債表里最脆弱的環節不再是“沒買到房”，而是“持有錯誤資產+高杠桿”。

仔細分析過去20年形成的房價信仰拆開來，它其實由三層認知濾鏡疊加而成：

1、貨幣不斷在超發，流動性充裕的情況下，錢給人的感覺越來越毛。

2、20年不斷推進的城市化進程，超一線城市和新一線城市的人口越來越多，似乎永遠不缺人，房子永遠有人在接盤。

3、隨著房價的上漲，越敢用杠桿，就越能放大收益，“只要夠膽借錢”就能以小博大最大化收益。

然而在今天，這三層濾鏡正在同時碎裂，也撕裂了大量城市中產虛幻的安全感。

越來越多的人開始意識到，房產并不簡單等同于財富，在經濟周期之下，之于房產的理性定義是一種自帶折舊的消費品，疊加帶門檻的現金流資產。

具體來說，房價的延伸，應該是房屋本身為人提供的服務價格的顯現，過去買房只看單價，當然影響這個單價的因素有很多，如地段、房屋新舊程度、得房率、有無學區、生活便利度等等，但從投資回報的角度看，一套老破小即便單價腰斬，如果剩余壽命只剩20年且租金回報率小于2%，它依舊是極其昂貴的消費品。

而且人是以居住房屋的半徑來生活的。當房子的投資屬性越來越弱，具體的使用權演化為未來10年你在哪座城市、用哪條地鐵線、上哪所學校的期權。買不買，可以先問自己這樣一個問題：“這10年你愿意被鎖死在這里嗎？”

流動性和杠桿是另一個需要考慮的重要問題。過去怕錯過翻倍行情，現在要怕錯過流動性。流動性如同血液，是財富賴以維系的根基。同樣300萬，放在年化2%的國債里，每年釋放6萬現金流，押在可能繼續陰跌的遠郊大三居里，幾年后也許只剩200萬且賣不掉。流動性才是真正的“增值權”。以前用來撬動財富的杠桿，也成為把雙刃劍，杠桿越高，時間越不站在你這邊。

結 語

當磚頭不再是印鈔機、當黃金不再是首飾，真正的分水嶺已經橫亙在腳下。資產的價值不再取決于它曾經漲了多少，而取決于它明天還能不能在世界資產負債表的主欄里擁有一行確定的位置。

過去二十年，我們用杠桿賭通脹；未來二十年，我們要用流動性對抗不確定。把負債換成現金流、把執念換成選擇權，把確定占有換成可退可進——這才是穿越周期、擺脫眩暈的唯一坐標系。