違章建筑拆建全流程指南

違章建筑拆建的流程、方法及律師實務(wù)指引

一、違章建筑拆建的法定流程

1. 調(diào)查取證與事實確認

2. 由屬地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府組織相關(guān)部門進行現(xiàn)場勘驗、調(diào)查詢問，形成筆錄、照片、測繪報告等證據(jù)，并核查建筑審批材料，確認是否存在違法占地或違規(guī)建設(shè)行為。此階段需明確建筑的形成時間、結(jié)構(gòu)、用途及是否涉及多部門違法情形。

1. 責(zé)令停止違法行為

2. 經(jīng)確認違建后，屬地政府將下達《責(zé)令停止違法行為通知書》，要求當(dāng)事人限期自行拆除，并公告處理決定。此程序旨在給予當(dāng)事人自行糾錯的機會，同時固定法律證據(jù)。

1. 行政處罰決定

2. 區(qū)級城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門（如規(guī)建局）依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》作出處罰：

• 對可補正的情形（如未取得規(guī)劃許可但符合規(guī)劃），要求限期改正并處以罰款（工程造價5%-10%）；

• 對無法改正的違建，責(zé)令限期拆除或沒收實物及違法收入。

• 強制執(zhí)行程序

若當(dāng)事人未履行處罰決定，行政機關(guān)可采取兩種強制措施：

• 司法強制執(zhí)行：申請法院通過民事或行政程序執(zhí)行拆除；

• 行政強制拆遷：由人民政府責(zé)成相關(guān)部門直接組織強制拆除。執(zhí)行前需完成催告、聽取申辯等程序，確保程序合法。

二、違章建筑處理的核心方法

1. 分類處置與分流機制

• 時間界限法：結(jié)合地方規(guī)劃歷史，合理劃定違建時間節(jié)點，避免“一刀切”；

• 行為性質(zhì)法：區(qū)分單一違法與多重違法（如同時違反土地、環(huán)保法規(guī)），協(xié)調(diào)多部門處理。

1. 補正與拆除并行

2. 允許符合條件的當(dāng)事人補辦規(guī)劃許可手續(xù)，將違建合法化；對拒不配合者，通過公告催告、行政裁決等程序推動拆除。

3. 補償安置的特殊情形

4. 根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，違建拆除原則上不予補償，但若涉及歷史遺留問題或部分合法面積，律師可協(xié)助當(dāng)事人通過協(xié)商或行政訴訟爭取權(quán)益。

三、律師實務(wù)操作指引

1. 前期調(diào)查與證據(jù)審查

• 合法性核查：審查建設(shè)時間、審批檔案，確認行政機關(guān)調(diào)查程序的合法性（如勘驗筆錄是否完整、證據(jù)鏈是否充分）；

• 民事關(guān)聯(lián)分析：排查建筑是否涉及產(chǎn)權(quán)糾紛、租賃合同等民事法律關(guān)系，避免強拆引發(fā)次生矛盾。

• 行政處罰階段的代理要點

• 聽證程序介入：針對《行政處罰決定書》申請聽證，重點質(zhì)疑違建認定依據(jù)、罰款計算標(biāo)準等；

• 復(fù)議與訴訟：對處罰決定不服的，60日內(nèi)提起行政復(fù)議或6個月內(nèi)向法院起訴，主張程序瑕疵或事實認定錯誤。

• 強制執(zhí)行階段的救濟策略

• 程序合法性抗辯：核查行政機關(guān)是否履行催告義務(wù)、強拆決定是否經(jīng)法院裁定或政府合法授權(quán)；

• 執(zhí)行異議申請：針對超范圍拆除、財產(chǎn)損毀等行為，提起國家賠償訴訟。

• 綜合談判與風(fēng)險防控

• 補正方案設(shè)計：協(xié)助當(dāng)事人補辦用地、規(guī)劃手續(xù)，將建筑合法化以規(guī)避拆除風(fēng)險；

• 補償協(xié)商：在拆遷項目中，通過行政調(diào)解或協(xié)議談判，為當(dāng)事人爭取搬遷補助、臨時安置費等間接補償。

結(jié)語

違章建筑處理需嚴格遵循法定程序，律師應(yīng)通過證據(jù)審查、程序抗辯及談判協(xié)商，最大限度維護當(dāng)事人權(quán)益。實務(wù)中需注意城鄉(xiāng)規(guī)劃與土地管理法規(guī)的交叉適用，并關(guān)注地方性規(guī)章的特殊規(guī)定，以提供精準法律服務(wù)。