上海剛需買房最安全、泡沫最小的地方

　　上海剛需購房者們，在郊區買套房子，真的太難了，基本上怎么買怎么都是個“跌”：

　　有的郊區板塊，大餅畫的太大，但是實際落地遙遙無期，配套很差，房價完全站不住；

　　有的外溢板塊，完全沒有產業托底，全靠市區外溢，在下行市場非常不抗跌；

　　最慘的就是那些遠郊無餅（規劃）的地方，買在那些地方未來很多年都無法翻身。

　　那是否有泡沫比較少，地緣產業比較雄厚，配套也比較健全的區域呢？

　　答案肯定是有的，有一個經常被忽略、非常不熱門的區域，就符合這個標準：

　　閔行的顓橋板塊。

　　當然開頭就這么說，可能會和網上眾多媒體對顓橋的評價形成強烈反差：

　　大家一般都認為顓橋發展很不順利：

　　這里從來不是區域發展的重點，大部分時間都是城市開發的邊角料區域。

　　那為什么這個閔行發展上的邊角料區域，成為了我口中適合剛需買房泡沫最小的區域呢？

　　網上對于顓橋的評價，大多是發展“不順利”的，經常被冠以閔行最拉垮的區域：

　　因為他幾乎完美的錯過了閔行全面崛起過程中的幾輪機遇，每波大開發中都扮演了邊角料的角色：

　　以前閔行只是南部的衛星城開發重心都在老閔行，顓橋當時只是上海縣中非常外圍的邊角料地區，大量的農田村莊；

　　1988年的上海縣地圖，南側為老閔行

　　1992年老閔行合并上海縣之后，區府中心搬到莘莊，新的發展重心全力擁抱市中心——顓橋又成為了莘莊外圍，成為新的邊角料地區。

　　雖然后面顓橋和北橋合并，成為了如今的顓橋，但是二弱相加，依然沒有改變板塊的邊角事實。

　　直到近些年，閔行南部產業全面升級，按照順序也該讓顓橋起飛了——

　　但是又跳過了顓橋以吳涇為核心開發大零號灣……

　　每一個時代都沒有成為時代主角，顓橋的城市開發明顯能看出各個時代邊角料的印記，城市開發的比較混雜：

　　早年作為郊區承建的動遷房，定位市區外溢和本地改善（產業居民和老閔行本地）的老式商品房；

　　近幾年城市更新開發的次新商品房，以及一些房齡比較老的別墅社區，還有曾經南上海第一豪宅的上海星河灣。

　　邊角料區域的城市界面大多都是如此混雜：

　　因為在整個開發周期內都沒有一個明確的規劃定位，因此開發的都是東一塊西一塊，城市界面不太整潔。

　　再疊加滬閔路、滬金高速對板塊的割裂；

　　以及板塊內大量老舊鄉鎮城市界面的影響，顓橋在網上經常被冠以一個“不宜居”的稱號。

　　畢竟閔行全境都是“主城區”——

　　顓橋的發展現狀看起來，的確是有些無法匹配其主城區的身份。

　　尤其在前幾年，五大新城開發的火熱，新城的城市界面又都十分漂亮。

　　購房者更加愿意選擇為了嶄新的城市界面去選擇五大新城的新房次新房，顓橋大多數時候只能作為市區外溢購房者的次選。

　　缺乏定位、板塊界面一般、規劃利好較小，因此在2022年那波上漲行情里，顓橋的次新房漲幅也談不上多漂亮。

　　像比較典型的次新房2012年的招商雍華府，2020年成交均價5.3萬-5.4萬，2023年上半年成交均價6.5萬，漲幅只有20%。

　　相比于上游暴漲30-40%的莘莊南廣場、漲幅超過30%的春申，落后了一個大身位。

　　房子不會賣，價格不好談

　　賣房策略輕度咨詢

　　客觀來說，如果按照當年的“增量思維”去分析樓市，顓橋這個地方的房子，潛力就完全比不過五大新城。

　　五大新城規劃更好、城市界面更好、房齡更新，為什么不去選擇五大新城的新房？

　　但是，眾所周知，如今上海的城市開發完全慢了下來，不再是當年那個無限拓張的開發模型。

　　因此上海樓市的買房分析模型，完全變化了。

　　越來越少的資源投入到郊區新城，轉而投回市區，郊區的大餅幾乎都不能信了。

　　買房從買規劃看預期，變成了買現在——買房優先選擇已經成熟、有購買力拖底的區域，而非靠大餅搏未來的區域。

　　就是對于剛需購房者來說，在郊區買房，未來漲多少或許已經不重要了；

　　關鍵是別無止境下跌，板塊得有底褲能拖底。

　　這個時代，顓橋的優勢就凸顯了出來，尤其是相比于五大新城：

　　到市中心的距離和時間比新城更快，且擁有兩大核心優勢，第一就是足夠成熟的資源，第二就是足夠充實的產業基礎。

　　而這兩點優勢，也讓顓橋在如今這個存量開發時代，成為了上海郊區里面，泡沫最小、安全度最高的區域之一。

　　首先，顓橋有兩條高架和兩條地鐵，相比于五大新城單高架+單地鐵的能級本身就更高。

　　如果以人民廣場為中心，由于5號線-1號線的通達性，四十幾分鐘就可以到人廣。

　　開車的時間基本在1小時左右，不過高峰時間段肯定是堵車的，尤其去市區走滬金高速，過莘莊立交要堵車好一會。

　　這相比于號稱市中心最近的新城嘉定新城，基本在同一量級。

　　在之前我們也發文分析過，上海市中心正在向徐匯方向拓展上海市中心，向東南轉移。

　　從這個維度來看，顓橋到“市區”的時間直接被進一步縮短，優勢更加明顯。

　　而本地商業資源上，萬達廣場（核心）+龍盛國際+沿街商鋪的配置，基本打平松江新城和嘉定新城。

　　當然這個跟印象城的能級肯定是有差距，不過對于居民生活肯定是夠用了。

　　而相比于新城，顓橋的教育資源比較優秀，基本是少有的可以在剛需預算段，能兼顧滿足自住+學區需求的板塊。

　　田外金都+顓橋中學的組合，150-200萬可以老房子掛戶口，450-500萬可以買到自住的（招商雍華府、眾眾德尚世嘉）商品房兩房。

　　此外，新開不久的七寶鑫都成績特別亮眼，更是讓顓橋板塊小火了一把：

　　學校四校（含分校）錄取21人，七寶中學錄取13人，市重率20.3%，普高率85.6%，坐穩閔行二梯隊完全沒問題。

　　除了醫療資源相對比較匱乏，需要借助上游位于莘莊的閔行中心醫院，其實本地配套來看，顓橋相比于廣大的郊區地區優勢都十分明顯。

　　即便是大家詬病的城市界面問題，這些年經過整治舊改，社區環境也有了明顯的改善升級。

　　說顓橋泡沫小、安全度高，相比于前面提到的本地的資源成熟，更重要的一層原因在于：

　　雖然顓橋一直沒有很高能級的規劃（圖紙），但是由于自身本身工業區板塊的底色——

　　顓橋其實是一個扎根在產業區里面的居住社區，周圍有大量的產業購買力給板塊的房價拖底。

　　顓橋板塊內部就有航天科技城、向陽科技綠洲、元江產業片區等多個科創園區。

　　這些園區的產業并非大家認知里的落后產能，以科研、高科技為導向的產業園區中，大量的營收過億的企業，持續的給顓橋帶來了大量的購買力。

　　顓橋目前共擁有市級以上專精特新企業累計93家，擁有近40家工業企業營收過億，30余家服務業企業實現營收過億。

　　更關鍵的是顓橋周邊也分布著莘莊工業區，南邊的紫竹園區和閔行開發區等工業區。

　　以莘莊工業區為例，目前的發展勢頭仍然很迅猛，今年上半年維持高速增長。

　　相比于廣大郊區板塊沒有產業支撐的現實，顓橋周圍強大的產業基礎直接就為顓橋的房價拖住了底。

　　而顓橋自身的板塊特點又讓這里沒有太多跟風買入的投資客，幾乎沒有房價被過分高估暴漲的時期。

　　綜合來看，如果只是300-500萬預算在上海郊區選房，這里無疑是一個安全度很高的板塊：

　　成熟，有產業購買力拖底、房價沒有明顯虛高的區域。

　　像招商雍華府，如今最新的成交價水平依然在5.7-5.8的水平，相比于2019年仍有10%左右的漲幅。

　　作為一個房齡十幾年、距離市中心20公里的郊區次新房，這個價格水平也算是比較保值的了。

　　目前，顓橋的發展方向其實是兩個：

　　一方面，是推進顓橋核心區的舊改，類似于之前的寶華紫薇花園，就是舊改出來的地塊。

　　這個其實對于區域的增量有限，主要是給區域內帶來一批改善型社區，但是總價過高的次新房在這個區域其實是有些風險的。

　　就和暴跌到7萬的上海星河灣一樣。

　　顓橋這種沒有中產社區定位、基本是剛需為主的區域，改善型項目的處境都很尷尬，價格和流通性都會面臨風險。

　　像星河灣這種豪宅社區，在整個上海頂級購買力都在向市中心轉移的大趨勢下，價格暴跌幾乎是必然的。上海郊區的標桿小區，遲早都要暴跌

　　當然也有南部靠近北橋部分的城中村改造項目尚灣林語，這種項目就會更尷尬，基本周邊啥都沒有，自然銷售情況不好。

　　開盤一年多，只賣了一百多套。

　　另外一個方向看起來利好更多：

　　就是向東發展，擁抱15號線沿線，承接南部大零號灣開發的利好。

　　比如顓橋最新成交的地塊就位于顓橋東部的君蓮片區。

　　像之前入市許久的位于元江路的保利光合上城也是位于這個15號線周邊區域。

　　這片區域，其實就是擁抱閔行南部最重點的規劃，大零號灣的產業開發紅利。

　　網上大部分宣傳顓橋新房的廣告、帖子，大多也是用大零號灣去吹整個區域的發展。

　　大家需要注意，雖然今天我這篇文章，是肯定了顓橋的板塊價值——

　　但是注意，我肯定的，僅僅是剛需預算段300-500這個段位。

　　至于那些價格比較貴的，無論是新房還是次新房我都不是很推薦。

　　因為吳涇和大零號灣的開發，對于顓橋的次新房來說，可能是利空而非利好。

　　大零號灣定位很高，和張江一樣都是科創策源地——

　　但是需要注意的是，一方面這地方的大規劃還比較早期，另一方面這地方同期也在大規模銷售新房。

　　顓橋的定位更加接近于剛需板塊而非中產板塊，對于相對更高預算的二手房購買力基本是沒有吸引力的。

　　隨著吳涇新房的開發，未來可能會出現一個情況：

　　區域的產業購買力，也就是中產們會聚集到吳涇，讓吳涇成為房價高地，并不能帶飛顓橋的房價、還會壓顓橋一頭，讓顓橋相對貴的房子很難賣。

　　實際的情況就類似于五大新城和周邊板塊的關系：

　　新城核心區最貴，反而是靠著市區更近的一些區域，價格還賣不過新城核心區，甚至滯銷。

　　因為那些對市區有通勤考慮的朋友，依然大概率會去莘莊七寶買房子，顓橋這種邊角料不被選擇的情況會持續存在。

　　當然，如果大零號灣真的能達到張江的量級，那么強大的購買力把顓橋的次新房帶飛也是輕而易舉——

　　只不過到底能否實現，就要看大零號灣未來發展了，讓我們拭目以待。