帶你看中國丨2025年第二季度物流倉儲市場概覽

2025年上半年，盡管消費信心尚未完全恢復，中國社會消費品零售總額仍實現5%的同比增長，帶動物流地產需求溫和回暖。二季度消費同比增速雖較一季度有所提升，但整體復蘇動能仍顯不足，呈現出消費升級與性價比需求并存的結構性特征。其中，家具、家電及通訊器材等非時效性商品消費恢復較為明顯，線上消費滲透率持續提升帶動快遞業務量保持近20%的同比增長，促進了國內電商平臺與第三方物流企業的租賃需求回升。與此同時，跨境電商企業基于全球戰略調整，普遍放緩了國內倉儲擴張步伐。

區域市場分化特征顯著，雖然二季度全國新增供應總量保持穩定，但各城市供應節奏差異導致空置率表現明顯分化。持續的高供應與空置率攀升使多數城市倉儲租金承壓下行，預計年內市場去化壓力將進一步加大，業主方或將加快調整價格策略以應對市場變化。

2025年二季度，中國物流倉儲市場延續了低位復蘇態勢。仲量聯行本季度追蹤的21個主要物流市場數據顯示，當季實現凈吸納量約190萬平方米，小幅超越179萬平方米的新增供應量。在各類促消費政策推動下，消費逐步恢復帶動了第三方物流企業和國內電商平臺的倉儲需求回暖，同時企業降本驅動的搬遷需求也成為租賃市場的重要支撐。值得注意的是，跨境電商因全球業務戰略調整放緩了國內倉儲擴張計劃，尤其在華南地區的倉儲租賃需求出現回調。

區域市場分化格局持續深化：華北地區租賃活動以成本導向型外遷為主，部分北京成熟子市場的租戶向平谷、廊坊等租金洼地轉移；華東地區需求相對穩定，主要由尋求降本的租戶驅動；華南地區需求主力重回國內電商和第三方物流企業；華西地區則因消費升級和迭代趨勢，二級及以上能效家電、數碼產品及汽車等升級類商品產業鏈的倉儲需求顯著提升，推動當地物流地產市場持續整合與發展。

2025年第二季度，全國物流地產市場供應端呈現整體穩定與區域分化并存的格局，合計新增供應總量約179萬平方米。其中，上海和北京繼續面臨供應壓力，空置率保持高位；佛山和惠州單季供應量均突破40萬平方米，但憑借良好的預租去化表現，兩地空置率均維持在合理區間；成都雖迎來較大規模新增供應，但在消費類需求支撐下空置率保持穩定。總體而言，本季度多數城市新增供應壓力相對可控，空置率呈現溫和改善趨勢。

展望中短期，中國物流地產市場供應端仍將保持較高活躍度。北京、上海、東莞、佛山等市場已進入集中供應階段，新增供應規模預計將維持相對高位。在當前市場需求增長較為乏力背景下，新增項目去化周期或將延長，整體市場空置率持續面臨上行壓力。

2025年第二季度，全國高標倉市場租金延續調整態勢。受需求增長放緩和新增供應持續的影響，市場競爭日趨激烈。為了爭取存量客戶資源和有限的增量需求，業主采取較為激進的定價策略，包括加大租金優惠力度等。仲量聯行追蹤的主要市場中，二季度多數城市平均租金錄得負增長，其中空置率較高的城市租金下行壓力更為顯著。具體來看，空置率超過25%的北京、上海、蘇州、常熟、天津、嘉興、廊坊等城市，租金同比跌幅普遍在10%以上。

短期內，中國物流地產市場仍面臨多重挑戰。租戶成本控制意識持續增強，需求端復蘇動能相對不足，加之新增供應集中入市，預計市場整體空置率將繼續承壓。在此背景下，業主方或將延續靈活的租賃策略，通過租金調整、延長免租期等多元舉措應對市場波動，提升項目競爭力。不過，隨著新增供應逐步被吸納、空置率見頂回落，以及區域市場差異化發展的顯現，部分城市租金有望在2026年下半年率先實現企穩回升。

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