房價跌了四年后，再也沒人提剛需了

昨天刷到個“斷臂求生”的哥們。

深圳308平的豪宅。

4月份不信邪，掛6200萬，無人問津。

5月、6月、7月三次降價，最后降到了2060萬，終于有人來買了。

再還還價，最后1900萬成交。

前幾天，7月份的樓市數據出爐了，堪稱慘烈。

房價還在往下走。

特別是二手房。

即便在北上廣這樣寸土寸金的地方，二手房價格也比上個月跌了一個百分點。

假設你6月份花200萬買下一套老破小，7月份這套房子可能就只值198萬了。

等于白白跌掉了一個月的工資。

算起來，很多城市的房價已經連續跌了四年。

面對不甚景氣的市場，房產中介只能想辦法自保。

據說一些中介平臺現在已經不顯示二手房的歷史成交價了，免得想買房的人看到價格跌這么猛，心生焦慮。

前幾年，我們問網友：

“你最大的夢想是什么？”

很多人給出的答案是：

“房子降價。”

他們做夢都想買房，說買了房就能結婚，就能過上好生活，就能擁有幸福人生。

網友管這些念頭叫“購房剛需”。

好像每個人都有買房換房的“剛需”，而房價也似乎永遠只會漲不會跌。

哪個專家出來說一句房子要跌價，立馬會被全網群嘲是“磚家”。

現在房價終于跌了，本來以為房子的交易量會明顯變大，會有更多人買房。

但現實并不是這樣。

在交易量短暫回升了幾個月之后，現在又落回到榮枯線以下了。

那些嚷嚷著“剛需”的群體消失不見了。

買房換房的普通人越來越少。

無論是打工人愛買的90平以下的剛需房，還是100平出頭的改善房都在降價。

為什么會這樣？

其實還是和炒股票買漲不買跌是一個道理。

當你買的房子，買完就漲，一年漲20%，那你砸鍋賣鐵也會買它，還會加杠桿買房。

砸鍋賣鐵也要買，給茶水費也要買，掏空家里所有親戚錢包也會買，刷爆所有信用卡再背上一身債務也要買。

那時候有個著名的買房論壇，創始人傳授了一套買房心法，大概意思就是怎么用盡一切辦法上杠桿，借到能借的所有錢買房子。

因為買到就是賺到。

還要騙自己說“買房是剛需，租房不行的。”

但是到了房產下行周期，就不是這樣了。

當你買的房子，買了就跌，每年跌5%。不僅肉眼可見的速度在陰跌，而且根本賣不出去。

那就又是另一種說法了。

首套房也不是剛需了，置換房就更不是剛需了。

大城市一套房子少說要100萬呢，晚買一年就便宜5萬塊錢，那誰還買？

很多人一年到手工資也就5萬多塊錢吧。

所謂的“剛需”，這時候也成了偽概念。

喊著一定要買房的人，能夠接受租房了。

想著換房的人，會覺得自家老破小忍忍也能住。

這時候大家才意識到。

買房并不是剛需，有地方住才是剛需。

結婚也不是剛需，有人陪算半剛需。

很多人現在租房子住，只談戀愛不結婚，甚至連戀愛都不談。

那房子自然就不行了。

討論房地產的時候，人們常常會提到一個叫作“擁房率”（ home ownership）的指標，意思是擁有住房的人口占總人口的比重。

中國人的擁房率高達89.7%，位居全球第十名。

這個數據意味著，絕大部分中國人其實都已經有房子了，或許在老家，或許在農村。總之這輩子，都會想辦法擁有一套房子。

與之相對的是，美國、法國、德國、日本、韓國等等發達國家，擁房率卻普遍低于70%：

美國的數據是65.9%；

法國是64.7%；

德國更低，只有49.1%；

日本是55%；

韓國是57.3%。

也就是說，很多生活在發達國家里的人一輩子都不會買房，只會租房。

對于這樣的現象，一些觀點認為是中西文化差異導致的。

中國人骨子里安土重遷、注重家庭倫理，所以酷愛買房定居；

長期生活在美西方文化圈里的民眾則追求自由主義、隨遇而安，所以他們更愿意在不同城市租房生活，或者直接買部房車，走到哪里住到哪里。

肯定有這個原因，但并不是全部。

在現實中，如果西方人發現房子能增值，他們也會瘋狂買房。

而如果持有房產的成本過高，明顯不如租房劃算，民眾就會更傾向于租房。

這是個體基于經濟理性做出的選擇，恐怕和文化背景沒啥關系。

說到底還是因為這些資本主義國家的商品房市場已經發展得很成熟了。

大家都見過房價暴漲，也經歷過房價暴跌。

比如在日本，90年代經濟泡沫的破裂使得經濟長期下行。

1992年到2000年間，日本六大主要城市住宅用地價格下跌55%，中小城市也跌了19.4%。

又比如在美國，次貸危機就能讓房子貶值三四成。

佛羅里達和內華達州的房價更是直接腰斬。

韓國的數據線更刺激，他們樓市擊鼓傳花的游戲前兩年玩不下去了。

首爾房價在2023年春天閃崩，跌了三成。許多中產家庭在一夜之間破產。

而即便在樓市素來穩健的德國，俄烏戰爭和通脹造成的經濟低迷直接沖擊到了房地產市場。

前兩年德國房價跌幅刷新歷史紀錄，到了罕見的6.8%。

中國人還沒經歷過房產的降價周期，過去的理念是“房子永遠漲”，所以大家拼了命上杠桿也要買房子。

而這些發達國家居民見得就多了，普遍對房地產市場的金融屬性心有余悸，于是不敢貿然置業。

更別說他們還有房產稅。

而另一方面，一些國家的房屋租賃市場總體上是比較規范的，租房者享受的公共服務和買房者享受的公共服務是一樣的。

租房不會影響子女讀書，“外地人”的身份也不太會影響個人就業。

這樣的話，民眾就更沒有動力冒險買房了。

其實沒什么資產是只漲不跌的，股市如此，樓市亦然。

大家都知道，房地產短期看金融，中期看土地，長期看人口。

現在金融環境明顯在變化。

土地財政的模式正在轉型中。

人口也是朝著“少子化”的方向發展。

面對這種大趨勢，房地產明顯很難重回十多年前的黃金歲月。

未來，可能并沒有那么多新生兒需要卷學區、卷優質的住房資源。

隨著城市化的進程逐步見頂，大概也沒有那么多農村青壯年勞動力需要進城務工買房落戶。

獨生子女們能把父輩祖輩留下的房子們料理好，就已經很不錯了。

每個人都會有房子住。

區別無非是：張華家住豪宅，李萍家住老破小，韓梅梅家在宅基地。

2022年前后，貝殼研究院曾經做過一項調研，發現我國28個大中城市平均住房空置率達到12%。

南昌、廊坊、佛山的住房空置率相對較高，在15%以上。

北京、上海、深圳的空置率相對較低，在7%以下。

而根據國際社會通行標準，住房空置率在10%以下是比較合理的區間。要是超過20%，那就說明當地商品房存在嚴重積壓的風險。

如果和其他國家做個對比，你會發現我國內地的住房空置略高于美國、巴西等國家，就比深度老齡化的日本低了1.5個百分點。

光看數據可能沒啥感覺。我們說點直觀地例子：

現在日本就有大量的老房子空著沒人住。

曾經我們看到過一套日本別墅。

617平只要2000萬日元（100萬人民幣）。

它的建筑占地面積617平，房子本身280平，還有個小花園。

地點在八尾市，看了下到大阪市中心40分鐘車程，到大阪大概半個小時就夠。

各方面條件都不錯，缺點是房子比較老，如果想住得舒服得重新裝修。

可能中國以后也會有不少老房子，就像這樣閑置著，沒人住，也沒人想買。

區別是，日本這種房子是別墅，就算老了舊了也可以一直放著。

而我們大多數人住的是城市里的高層公寓，以后就是想翻新都難。

未來會怎樣？

其實也可以參考日本。

日本現在房地產市場，呈現一個比較夸張的兩極分化趨勢。

因為人口出生率長期低于世代更替線，日本老齡化嚴重。小地方的年輕人紛紛涌入大城市。

所以現在東京市區的房價，很多已經超過了泡沫經濟時期。

港區的平均房價，15萬人民幣一平的并不少見，甚至還有50萬人民幣一平的奢華公寓。

而很多人口空心化的小城市，房子已經跌破地板價，還是沒人要，地板下面還有18層地獄，估計白送才會有人去住吧。

類比到我們這，就是鶴崗10萬人民幣就能買一套很好的房子，而上海市中心連個廁所都買不起。

上海現在的豪宅市場依然火爆，絲毫沒有降價的趨勢。現在股市好了，可能會更加火爆。

甚至現在上海的新房還在逆勢漲價。

從上海來看，我們似乎在走日本的路。

但從開頭深圳的例子看，似乎又不是。

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