促銷≠撤資！一文看懂長實大灣區“以價換量”背后的經營邏輯

上半年，房地產市場依舊面臨挑戰，受宏觀經濟不確定性及房價走勢尚未明朗的影響，盡管各地持續推出支持性政策，香港與內地市場的購房情緒仍趨于謹慎，房企業績分化愈發明顯。

8月14日，長江實業集團（01113.HK，以下簡稱“長實”）發布2025年中期業績。報告期內，集團實現物業銷售收入約73.66億港元，同比增長約59%。尤其在內地市場表現亮眼，物業銷售收入達38.27億港元，同比躍升117%。

不過，因“以價換量”的促銷策略，整體利潤出現小幅回調。上半年銷售收益錄得17.68億港元，同比微跌約3%。其中，香港地區銷售收益顯著收縮，僅實現約7400萬港元，下跌逾九成；而內地及海外市場的收益則實現可觀增長。

在行業整體承壓的背景下，長實仍能逆勢實現銷售收入增長并保持整體平穩，凸顯了其審慎靈活的經營策略和穿越周期的穩健實力。

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短期打折促銷賣房

實則是企業常規經營

近期，有關“李嘉誠長江實業旗下和記黃埔地產推介大灣區四個房地產項目”的消息引起市場熱議，包括惠州瀧珀花園、中山瀧珀花園、廣州逸翠莊園及東莞海逸豪庭，總計約400套，打折力度較大

一時間，網絡上出現不少言論指長實此舉意在“清倉撤資內地”。然而，房地產開發企業的主營業務本就是物業銷售，將正常促銷行為簡單等同于撤資，無疑屬于過度解讀。面對尚不明朗的市場環境，主動讓利、加速資金回籠、推進庫存去化，恰恰體現出企業應對周期的運營能力和財務策略。

實際上，長實于今年7月推出“大灣區雙居生活”計劃，以“大灣區房價只有香港的五分之一，甚至十分之一”為賣點，鼓勵香港市民赴內地置業，既助力香港融入國家發展大局，也推動大灣區城市協同發展。

長實文嘉強（左）和長實馬勵志（右）

數據顯示，港人北上置業趨勢確實在增強，尤其是大灣區交通和生活配套持續完善，對香港中產和高齡人口具較強吸引力。

長實集團執行委員會委員兼會計部總經理文嘉強在業績會上指出：“這次大灣區雙居活動的買家反響良好”。他表示，推出營銷活動、吸引有需求的港人前往大灣區置業是應對內地樓市疲軟的策略之一。

長實執行委員會及財務委員會委員兼企業業務發展部總經理馬勵志表示：“發展商仍專注于清理庫存，因而此時推出的房源，價格仍然較為優惠。”同時表態，“定價需匹配市場供需”，降價是應對去庫存和市場調整期的短期手段，非長期戰略。

上海中原地產分析師盧文曦認為：“在當前市場環境下，房企面臨去化壓力，尤其在高庫存區域，‘以價換量’是房企普遍采用的策略，通過特價房等方式，吸引買家，從而帶動整盤銷售。雖在一定程度上壓縮了短期利潤，但多得比如現得，有效加速了資金回籠和庫存去化，現金在手更為安全。”

同時他強調，打折促銷是開發企業正常銷售行為，以“撤資內地”等字眼博取流量，顯然是不可取的。結合其顯著低于同行的負債水平與高度多元化的業務結構，長實不僅能夠平穩應對行業波動，更為未來在周期底部把握逆勢投資機會創造了有利條件。

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土儲86%布局在內地

大灣區仍是重點區域

從中期報告數據來看，長實在內地持有的土地儲備規模達到5800萬平方呎，占其總土儲比例的86%，顯示出集團戰略重心依然深度聚焦于內地市場，尤其是大灣區，持續貢獻可觀的開發收益和銷售潛力。

長實在中期財報中明確表示，公司將積極順應市場變化，持續貫徹“貨如輪轉”的高周轉策略，加快住宅項目的推售節奏，提升資金使用效率。與此同時，集團仍秉持一貫的審慎投資理念，在維持低杠桿的基礎上，持續在核心城市和經濟高增長區域物色性價比優越的土地資源，為未來可持續發展奠定基礎。

最近，長實憑借其穩健的經營策略和優質的項目布局，獲評“2025年度投資價值地產企業”。其在北京、上海等重點城市的高品質項目不僅銷售表現亮眼，大灣區多城市的協同發展和戰略深耕也獲得行業高度認可，進一步鞏固了其作為頭部房企的品牌實力與市場信心。

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財務穩健，流動性充裕

凈負債率處于行業低位

截至2025年6月，長實凈負債率（負債凈額與總資本凈額比率）僅為5%，較2024年末進一步優化，持續處于行業極低水平；銀行結存及定期存款達330億港元，流動性充裕，財務結構穩健，展現出強勁的抗風險能力和財務彈性。

同時，長實獲標普“A/穩定”和穆迪“A2/穩定”信貸評級，財務穩健獲國際評級機構認可。

盡管物業銷售收益因促銷策略短期內有所承壓，但集團多元化的經常性收入業務有效緩沖了周期性波動。期內，租賃物業、酒店及服務套房以及基建與實用資產業務持續貢獻穩定現金流。

早前，花旗銀行報告指，長江基建集團牽頭出售英國鐵路車輛租賃公司Eversholt UK Rails權益，預計帶來可觀收益，進一步增強現金回籠能力。

管理層在中期業績會上明確表示，未來幾年物業發展業務的盈利貢獻占比可能有限，但投資物業租賃、酒店運營以及基建類經常性收入業務預計將保持強勁韌性和穩定增長。馬勵志強調：“集團手持充裕現金資源，將繼續秉持審慎原則，于香港及內地市場積極物色回報合理的優質投資機會。”

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理性看待房企促銷行為

關注長期價值與戰略定力

當前，內地房地產市場仍處于調整階段，但隨著核心城市持續推出寬松政策，購房需求正逐步釋放。大灣區“互聯互通”機制不斷深化，港人北上置業及養老趨勢日益顯著，為區域市場帶來結構性機會。

長實近期在大灣區推出的項目促銷活動，是企業在市場周期中的主動應對策略，旨在加速資金回籠、優化庫存結構，而非所謂“撤資內地”的信號。

事實上，長實內地土地儲備占比高達86%，其中大灣區更是其戰略布局的核心區域，顯示出長實對內地市場尤其是大灣區長期發展的堅定信心。

多家機構分析指出，在行業整體承壓的背景下，采取“以價換量”策略是房企普遍應對方式。長實憑借優質土儲、穩健財務和多元化業務結構，展現出較強的抗周期能力。其促銷行為應被理性看待，更應關注其長期的資產質量、戰略執行力及現金流管理能力。

展望未來，長實憑借其充?，F金、低負債率和持續優化的業務組合，在波動市場中把握投資機會，將進一步鞏固其作為頭部房企的市場地位與品牌影響力。

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