太陽宮地塊調規，自揭其短

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

人紅是非多。土拍地塊，也是如此。

兩個多月來，北京一個“王炸”地塊調規，惹得群眾意見很大。

8月18日，朝陽區太陽宮0627地塊規劃實施方案的反饋意見出來了，30天內、多達614條，涉及到樓間距、用地性質、配建等多項問題。

這個紀錄的保持者，是來自豐臺區的金茂璞逸豐宜，7個工作日、689份意見。

只不過，兩者性質有所差異，6027地塊是規劃調整，而璞逸豐宜是報規圖公示。

但，它們有一個共性，大多數反饋意見是隔壁鄰居所貢獻的。

6027地塊的西北面和東北面，分別是安馨家園和中建玖合府。一個452戶、2019年交付；一個412戶、2025年交付。

對于6027地塊的到來，這兩個小區的老業主內心是忐忑的，一是擔心影響隱私，二是擔心房子被遮擋。

隨著反饋意見的公布，6027地塊自身的硬傷進一步暴露出來，有心拿地的開發商，更要仔細掂量掂量了。(詳見《北京明星地塊，有點尷尬》）

土地變性與減負

在7月30日，0627地塊已經進入北京第六輪供地清單，確定了用地規模1.94公頃、規劃地上建面5.04萬平米，容積率2.6。

這個指標，是調規而來的。

從6月18日公示的0627地塊規劃實施方案看，它被調規了，除了占地1.94萬平米不變，至少有五大變化：

1、編號變了：從“0210-627地塊”，變成“0215-0627地塊”；

2、性質變了：從“F1住宅混合公建用地”，變成了“二類城鎮住宅用地”；

3、規模變了：從5.93萬平方米，減少到了5.04萬平方米；

4、有增有減：原規劃住宅4.08萬平米，商業0.95萬平米，養老設施0.8萬平米（建成后無償移交）。

現規劃是，住宅增加2000平米至4.28萬平米，商業減少2000平米至0.75萬平米——另有0.55萬平米地下商業，養老設施取消；

5、容積率降了：從3.0下降至2.6。

這些變化，可以歸結為一個詞：減負，為房企拿地減負。（詳見《北京土拍調規，透出一絲隱憂》）

自揭兩個短處

為什么要這樣調規呢？答案就在那份反饋意見里。

1、有關土地變性問題

0627地塊的用地規劃性質，從原住宅混合公建用地（F1），明確為二類城鎮住宅用地（070102）。

它依據的是2025年的新用地分類標準，F類全部被取消了。原規定，F1住宅為主占70%，公建占30%。

為什么商業要從原來的0.95萬平米，縮減為0.75萬平米呢？

按照《北京市建設用地功能混合使用指導意見（試行）》規定，兼容功能的總地上建筑規模，不超過地上總建筑規模的15%。

6027地塊規劃地上建面為5.04萬平米，按照兼容功能占比上限15%計算，它的商業建面在0.75萬平米以內。

2、有關養老設施取消問題

0627地塊調規，最大的動作是，直接砍掉了0.8萬平米養老設施，將重新擇址布局。

理由有兩個1）項目用地面積較小、用地朝向不佳；2）地鐵振動對養老設施的影響以及養老與居住人群的流線干擾。

它自曝了該地塊的兩大硬傷。地塊朝向偏東南45%，浪費占地面積、樓棟不好排。

此外，地鐵震動太大，對養老設施有影響，難道對正常居住生活沒影響嗎？

強排方案預測

在調規方案里，0627地塊的備注里有三條內容：

1、不僅地上有0.74萬平米商業，地下也應建0.55萬平米，且應結合軌道站點設置；

2、地塊地下空間應與17號線和10號線連接；

3、地鐵10號線A出口和17號線風亭須改造，與項目結合建設。

這就是臨地鐵太近的幸福的煩惱。

根據高德地圖，花姐做了一張6027地塊地下鐵結構圖，發現17號線太陽宮站，有超過50%空間位于6027地下，且B站口直接在地塊的地上。

它不僅擠壓了6027地塊的地下空間，也占據了地上空間。

此外，6027地塊的西北和東北為已建成的安馨家園和中建玖合府，不能遮擋它們的正常采光。

這意味著，要做好6027地塊的強排，必須考慮三大問題：1、解決遮擋老社區問題；2、商業與地鐵連通的問題；3、防震防噪音問題。

反饋意見里顯示，擬布局小規模精品商業。花姐建議，它將地上2層、地下2層設置成商業街，不僅可以擋社區噪音，還可以把地鐵A口和G口與商業連接，有人氣。

一些開發商雄心勃勃想去拿地，但做了強排方案之后，還是主動放棄了，樓棟不好排。

花姐試著為6027地塊做了一個強排方案，僅供參考：

規劃五棟樓，11F一棟1單元、15F兩棟各1個單元、20F兩棟3個單元，戶型約為130平米、150平米、200平米三種。