已經沒有利好可以“拉動房價”了？

2018年以來，上海哪里發展最快？

很多人會投票給黃浦、徐匯、前灘，確實，這些地方風頭正盛。

這些地方房價太貴，中產根本買不起好房子。

普通人能買得起的區域，哪里發展最快？

真如肯定是選項之一。

真如之前不太行，規劃爛尾好幾次。

2018年這版規劃一來，真如命運徹底改變。

后來提出了“偉大的一平方公里”概念，真如這次規劃快速落地。

真如地標-高尚領域一號寫字樓正式建成。

不過現在真如主角不是它，而是中海。

中海環宇城開業了，現在是北上海商業地標，持續霸占熱門榜前十。

順帶還開了一個位置最好的山姆，人流如織。

2023年真如去化辦公樓面積超過10萬方，2024年超過15萬方，招商成果僅次于徐匯濱江。

真如落戶的企業能級也不差，官方宣傳的有羅爾斯羅伊斯、元隆雅圖、賓尼法利納、沙馳集團、維邁科技等等。

真如城市面貌也翻新了，遠遠望去真的有副中心的氣象。

有這么多利好落地，真如的房價漲瘋了吧？

恰恰相反，真如房價表現非常一般。

2017年開盤的同價小區中，真如漲幅竟然墊底。

瑞虹新城確實好，但是不是這幾年變好的，近幾年就建成了太陽宮。

變化其實沒有真如大，房價漲幅卻遙遙領先。

金虹橋、大寧這幾年沒什么變化，漲幅也不錯。

光新板塊幾乎是被普陀放棄的區域，到處都是老破小。

除了開發了幾個樓盤沒什么規劃，當時寶華城市之星都賣不動。

現在漲幅依舊比親兒子真如高。

特別是品尊國際，品質也不錯，這幾年竟然破發了。

2017年上市的市區新房，破發的案例很少。

這么多利好，為什么就是帶不動真如的房價？

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真如現象，宣告了傳統房價分析的全面失效。

之前銷售、大V都怎么分析房價？

這里規劃了某某產業園，所以有潛力。

這里規劃了大商場，所以有潛力。

這里規劃了地鐵幾號線，所以有潛力。

我們想想也對啊，有新產業、新商業、新地鐵，房價肯定漲。

理想很豐滿，現實很骨感，追著這些東西買房的朋友都比較慘。

很多人說地鐵重要，9號線通車時確實帶動了松江，現在地鐵落地聲音都沒有。

去年年底機場聯絡線通車，大家都感覺嗎？地鐵線周邊的朋友，你們小區漲價了嗎？

2021年15號線通車，對顧村帶動作用很大。顧村本身是睡城，15號線連接了南大、真如、長風等產業區。

然而顧村的房價領跌上海，在外環外也算跌得多的。

保利葉上海2016年就賣4.5萬，最近竟然有兩房跌到了3.67萬。

如果你還覺得這些利好太小，那就看看國家級規劃大虹橋。

如果一個一個講利好，大虹橋最多了吧。

17號線通車、開市客建成、萬科廣場建成、華山醫院建成、元祖夢世界建成，西虹橋的企業總部一個接一個落地。

8年間仁恒西郊花園業主等來這么多利好，房價等來了破發。

2017年仁恒西郊花園新房賣6萬，現在成交單價只有5.8萬。

有人說大虹橋過氣了，現在是房價最谷底，高峰時漲幅不差。

現在炒作最火爆的區域是哪里？北上海首推寶山南大。

南大現在是寶山最火爆的板塊，沒異議吧？

15號線剛建成不久，華潤的大商場正在施工，華潤的新房十開十捷。

地標項目雙子塔如火如荼，連最火爆的宇數科技都來了，最近又有重大項目出讓。

你可以說南大不好，但是不能說南大不熱。

南大開發15年以來，現在絕對是炒作最高峰，當紅辣子雞。

2017年保利熙悅開盤單價5-5.2萬，現在只有4.4-4.6萬。

南大符合了之前炒作房價的所有要素，外環內、新地鐵、新產業、新商場、新界面、新公園……

然而房價就是漲不動。

反倒是沒什么規劃的地方房價漲了。

唐鎮沒什么落地規劃吧，三個標桿小區漲幅都不低，即使大幅降價后。

2017年大名城紫金九號單價6.4萬，現在暴降后還有8萬左右。

仁恒東郊、浦發檀府漲幅差不多，2017年你拿著600多萬買房，唐鎮漲幅上海前三。

房地產市場，已經變得大家都不認識。

再有專家、大V跟你講，樓盤規劃了什么地鐵、產業，所以房價要漲。

直接拉黑得了。

之前專家們經常講的利好，已經拉不動房價了。

哪些區域還有潛力？哪些房子還能保值？

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之前的所有分析，都是增量視角。

新地鐵、新產業、新商場、新界面、新公園都會帶來新客戶，所以房價漲。

現在帶不來了。

之前新地鐵重要，是上海沒多少地鐵，地鐵一通車，周邊迅速匯集剛需購買力。

現在需要坐地鐵上班的，早就住在地鐵邊了。

現在商業遍地開花，規模化的商場四五百個，需要高頻逛商場的居民現在有商場逛。

你修個地鐵、建個商場，改變不了他們生活區域。

有些區域確實來了新產業，這些企業來之前，辦公都在周邊。

騰訊在漕河涇搬去徐匯濱江，員工需要賣掉漕河涇的房子，買到徐匯濱江？

其實漕河涇就沒什么小區，騰訊員工有能力住徐匯濱江的，早就買過去了。

個別項目確實拉來了外區企業，無非是你搶我的，我搶你的，搶來搶去打個平手。

現在全社會都是招商思維，認認真真孵化企業的太少了。

招商都是存量競爭，對社會貢獻不大。

偶爾有點產業增量，新增買房需求立即被剛建好的新房對沖掉。

蓄水池里沒水了，你還拼命的安裝水龍頭，有意思么。

如果往細了看，確實還有帶動房價的因素。

比如徐匯江南新村，比2022年竟然還貴了不少，成交單價超過13萬。

原因也簡單，這里傳說要拆遷。

比如浦東楊鎮新村小區，一個月時間漲了140萬，因為這里劃了新學校。

很神奇的是，南大也有學區規劃。

寶山區南大實驗學校、南大實驗幼兒園等5所學校均已建成并投入使用。

市實驗性示范性高中上海師范大學附屬中學寶山分校也已竣工，等待交付使用。

南大為什么不漲？

楊鎮小區劃了復旦附屬，大家就一窩蜂過來，憑什么？

一方面是寶山居民對學區沒那么追捧，一方面是這個新學校大家預期不太高。

浦東居民天生的愛好學區，之前由由新村劃了一個掛名學校暴漲，2023年東力新村劃了明珠迎橋小學也暴漲100多萬。

拆遷+學區，是唯二的能拉動房價的利好。

拆遷跟賭博一樣，賭對了大賺一筆，還有人相信。

學區是部分居民硬性需求，不管長期怎么看，當下孩子要讀書，該買還是得買。

只有這兩方面，還足以改變部分居民決策，其他的已經沒多少人信了。

拆遷+學區也有一定風險，去年嶗山新村傳說拆遷，房價漲了一波，現在又說不拆了。

上面的東力新村短期漲了100多萬，后面學區溢價又慢慢下滑，現在只有幾十萬了。

上面提到的所有因素都有一個特點：著眼短期。

短期的利好很難改變大家決策，作用越來越小。

長期的利好還是在發揮作用。

黃浦、徐匯房價確實漲幅更高，靠的不是大家能列出來的某幾項利好，而是長期價值的兌現。

環二認為，未來我們要回到房地產本質，不要被營銷軟文帶偏。

還有哪些長期價值在影響房價，歡迎大家報名沙龍，我們詳細解讀。