專家孟曉蘇：污名化房地產(chǎn)代價(jià)慘痛，我們要吸取日本教訓(xùn)

都知道日本“失去的30年”是伴隨著房地產(chǎn)的日益衰落，迄今為止，還沒有從陰影中完全走出來。

8月22日，號(hào)稱房地產(chǎn)之父的專家孟曉蘇發(fā)文表示，日本媒體污名化房地產(chǎn)代價(jià)慘痛，中國(guó)要吸取教訓(xùn)。日本輿論抨擊房地產(chǎn)業(yè)是“社會(huì)癌細(xì)胞”。主流報(bào)刊《朝日新聞》帶頭批判房地產(chǎn)，說抽干了制造業(yè)的血液，把產(chǎn)業(yè)空心化歸咎于房地產(chǎn)。

但在孟曉蘇看來，這些輿論徹底否定了居民合理的住房需求，使政策救助樓市失去了民意基礎(chǔ)。房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)本來就是密切關(guān)聯(lián)的，樓市破裂導(dǎo)致日本相關(guān)產(chǎn)業(yè)連帶崩塌。當(dāng)前中國(guó)的情況和日本房地產(chǎn)低迷初期很相近，需要警惕類似事情的陷阱。

的確，我們經(jīng)常能看到有人把我們的房地產(chǎn)跟日本的去比較，無論出于什么目的，我們都應(yīng)該吸取教訓(xùn)，當(dāng)然不可能完全照搬，畢竟兩個(gè)經(jīng)濟(jì)體是不一樣的，面臨的背景也不一樣。

對(duì)于孟曉蘇的苦惱，我是能理解的，但絕不能完全同意他的觀點(diǎn)。

是否污名化房地產(chǎn)這件事，我覺得應(yīng)該一分為二看待，首先房地產(chǎn)本身就有很多問題，這是不容置疑的。房地產(chǎn)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也醞釀了不少的隱患。

例子不用多說，現(xiàn)在稍微回憶下就令人毛骨悚然，當(dāng)年多少人鼓吹未來房?jī)r(jià)不可能下跌，因?yàn)椴辉试S下跌，那么大的開發(fā)商怎么可能不講信用？事實(shí)證明，老百姓的擔(dān)心都應(yīng)驗(yàn)了。

曾幾何時(shí)，房地產(chǎn)瘋狂如脫韁的野馬，高房?jī)r(jià)毀滅了年輕人的愛情，也毀滅了年輕人的想象力。年輕人大學(xué)一畢業(yè)就成為中年人。高房?jī)r(jià)把人都逼瘋了，為了房子，什么都豁出去了，甚至三觀。

高房?jī)r(jià)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和老百姓的消費(fèi)造成擠壓。資金進(jìn)一步脫實(shí)向虛，辛辛苦苦干一輩子的制造企業(yè)，不如在北上廣深買一套小房子。那個(gè)時(shí)候覺得房地產(chǎn)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面發(fā)揮了巨大貢獻(xiàn)，但同時(shí)也擠壓了消費(fèi)，更甚的是透支了太多太多。

當(dāng)然我不能說今天大家不想生完全跟高房?jī)r(jià)有關(guān)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度這是必然的結(jié)果。但高房?jī)r(jià)對(duì)生育的影響絕對(duì)不容小覷。數(shù)據(jù)表明，在房?jī)r(jià)增長(zhǎng)最快的地區(qū)，生育率下降最嚴(yán)重。數(shù)據(jù)顯示，25-29歲的育齡婦女中，房?jī)r(jià)每上漲10%，人口出生率便會(huì)下降1.5%。

客觀地說，高房?jī)r(jià)有可能背鍋，即使沒有被高房?jī)r(jià)困擾也會(huì)被其他問題所折磨，因?yàn)槟莻€(gè)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的時(shí)代，必然有一種東西來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而恰恰選擇了房地產(chǎn)。所以，特定時(shí)期特殊的需求，房地產(chǎn)本無錯(cuò)，錯(cuò)的是用的人。

如今房地產(chǎn)的標(biāo)簽很明顯，不用過多解釋，孟曉蘇覺得委屈，但這都是自己走的路，怨不得別人。但有一點(diǎn)，孟曉蘇說得對(duì)，不能極端化。有些人把房地產(chǎn)捧上了天，也有人把房地產(chǎn)說得一無是處。其實(shí)，至今房地產(chǎn)依然影響幾十個(gè)甚至上百個(gè)行業(yè)發(fā)展，關(guān)乎無數(shù)人就業(yè)問題是客觀事實(shí)，而且城鎮(zhèn)化也并沒有結(jié)束，所以，房地產(chǎn)未來還有潛力和機(jī)會(huì)，只不過我們要先把問題解決。

他認(rèn)為，不能“惡魔化”和“神圣化”房地產(chǎn)，當(dāng)年這種輿論極端化影響到了政策行為，使日本陷入到了行動(dòng)悖論。如果去救樓市，就被說是縱容投機(jī)，如果不去救樓市，就被批是放任危機(jī)，雖然最后推出了十輪財(cái)政刺激計(jì)劃，但資金卻被錯(cuò)配到了無效的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目上去了。

中國(guó)和日本房地產(chǎn)市場(chǎng)在特定歷史階段確實(shí)存在一些相似性，但受制于經(jīng)濟(jì)體制、政策調(diào)控及外部環(huán)境差異，其發(fā)展趨勢(shì)并不完全一致。我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)力度遠(yuǎn)強(qiáng)于日本，未來房地產(chǎn)更可能呈現(xiàn)“軟著陸”路徑，通過政策托底與市場(chǎng)出清逐步消化泡沫。現(xiàn)在市場(chǎng)的調(diào)整不就是這樣一個(gè)過程嗎？

盡管我這么說，但絕不代表我們就可以縱容房地產(chǎn)，相反，我們更應(yīng)該重視當(dāng)前房地產(chǎn)所面臨的問題，以及該如何在日本房地產(chǎn)問題上所得到的啟發(fā)和教訓(xùn)。

對(duì)于普通購(gòu)房者而言，需盡快放棄房?jī)r(jià)只漲不跌的投機(jī)思維，剛需和改善購(gòu)房者可選擇適度觀望或購(gòu)買核心城市核心地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，因?yàn)槭袌?chǎng)調(diào)整下，確實(shí)安全是第一要義。