“一把手”落馬！上海城投行至十字路口

苗野｜發自上海

又一位重量級國企掌門人在反腐風暴中落馬。

“公司董事長蔣曙杰被查，暫由陳慶江代行法定代表人、董事長工作，繼續維護好生產經營秩序。”8月20日，上海城投（集團）有限公司（下稱：上海城投）發布公告。

在此2日前，上海市紀委監委公布消息，上海城投黨委書記、董事長蔣曙杰涉嫌嚴重違紀違法，目前正接受紀律審查和監察調查。中央紀委國家監委網站同步轉發了蔣曙杰被查的消息。

這位2017年起執掌上海最大城市建設投資企業的掌門人突然落馬，震動了上海政商兩界。

上海城投表示，截至目前，公司各項業務均正常運轉，預計上述事項不會對公司生產經營、財務狀況及償債能力產生重大不利影響。

今年7月，中央第六巡視組進駐上海市，開展2個半月左右的巡視，此輪巡視將緊盯權力和責任，緊盯“一把手”和領導班子，緊盯群眾反映強烈的問題。

巡視組劍指“關鍵少數”，蔣曙杰被查正是發生在這一敏感時期，隨著調查深入，上海城投這座龐大的城市運營巨頭，或將迎來前所未有的風雨時刻。

風暴突至，掌舵人落馬

8月18日下午，上海市紀委監委以一份不足百字的通報投下反腐重磅消息，蔣曙杰涉嫌“嚴重違紀違法”，通報內容簡短卻字字千鈞。

旋即，上海城投“一把手”被查的消息瞬間傳遍全網。

61歲的蔣曙杰是江蘇蘇州人，擁有正高級工程師職稱。從政府部門到國有企業，蔣曙杰的職業生涯貫穿了上海城市建設的關鍵領域。

公開信息顯示，他曾任上海市建設和交通委員會副主任、上海市建設和管理委員會副主任等重要職務。2017年4月開始執掌上海城投，在此之前，他于2016年4月擔任上海交運集團股份有限公司黨委書記、董事長。

作為上海最大的政府投融資平臺之一，上海城投資產規模超7000億元，業務涵蓋路橋、水務、環境、置業四大板塊，承擔了全市80%以上的重大工程建設任務。

在蔣曙杰被查前三天，他最后一次公開露面是在集團上半年經濟運行分析會上，強調要“確保完成全年目標任務”。此次調查的具體原因尚未公布，但正值上海城投多個百億級項目推進的關鍵節點。

蔣曙杰并非上海城投近期唯一被查的高管。2024年12月2日，上海城投原副總裁胡欣涉嫌受賄一案，已由上海市監察委員會調查終結，移送檢察機關審查起訴。胡欣被上海市人民檢察院第一分院依法以涉嫌受賄罪逮捕。

值得一提的是，今年5月16日，蔣曙杰與國盛集團原副總裁陳為、儀電集團董事長毛辰等共同為上海市屬國企首單存量R4地塊并購盤活項目—“城投寬庭徐匯社區”啟幕。三個月后的8月11日，陳為涉嫌嚴重違紀違法被查，7天后蔣曙杰被查。

上海市紀委監委的通報僅用40余字披露了調查決定，卻足以讓這家承擔城市核心功能的國企面臨嚴峻考驗，上海城投的反腐風暴可能才剛剛開始。

增收不增利，地產承壓前行

在上海城投的眾多子公司中，上市企業城投控股的表現尤為引人關注。

2024年，城投控股交出了一份“增收不增利”的成績單，實現營業收入94.32億元，同比增長268.6%；歸母凈利潤僅為2.43億元，同比下降41.58%。

細分財務數據更為清晰地揭示了公司面臨的困境。公司毛利率同比下滑25.75個百分點至14.54%，主要原因是結算項目受制于房地聯動價毛利率偏低。房地產業務毛利率同比下降19.7個百分點至14.97%，其中上海區域結轉毛利率為13.95%；二是投資收益同比減少2.65億元。

城投控股的業績很大程度上依賴其明星項目露香園，這個與豫園、日涉園并列為上海三大名園的歷史風貌保護項目，已成為上海頂級豪宅的代表。

2002年，上海市政府將露香園區域改造任務交給黃浦區政府和上海城投，2009年露香園一期開工，露香園二期于2021年開工。

2024年，得益于露香園二期項目入市以及長寧區青溪云邸、楊浦區興華里等項目熱銷，城投控股實現簽約銷售額177.33億元，同比增長116%。

中指研究院分析認為，相比大幅增長的營業收入，城投控股近年凈利潤持續下降。未來開發板塊需把握開發節奏，聚焦銷售和回款，做好項目提前謀劃和布局，同步穩資金、穩增量。

但露香園“托舉”并非長久之計。從規劃來看，露香園二期可售住宅部分涉及A、B、C、D四個地塊。截至2025年4月23日，露璟庭（露香園B地塊）已售175套，去化率約為98.87%；香境里（D1高層）已售83套，去化率約為97.65%；A地塊（露香園·天譽）已售90套，去化率約60%。

市場人士認為，從城投控股的銷售結構來看，露香園二期銷售占比較大，但因該項目二期可售貨值不多，剩余房源主要以230平方米為主。再疊加其他項目簽約率不高，直接導致城投控股今年上半年銷售額萎縮，比如水尚華庭項目去化率只有24.03%。

2025年上半年，城投控股實現簽約銷售面積2.7萬平方米，同比下降47%；簽約銷售額30.8億元，同比減少62%。

華泰證券認為，結算放緩導致業績低于預期，市場供應放量導致去化趨緩是城投控股面臨的風險。

盡管市場環境不佳，城投控股在拓儲上仍保持積極態度。2024年在滬總拿地金額達到99.9億元，位列上海房企拿地金額榜第二位，僅次于招商蛇口。

2024年10月，城投控股以約70.8億元拿下黃浦區小東門街道6幅地塊。這些地塊位于上海老城廂區域，毗鄰豫園、城隍廟和外灘BFC，起拍價高達69.8億元。

按照7.92萬平方米總建筑面積計算，起拍樓板價達8.8萬元/平方米，比一街之隔的豫園股份聯合螞蟻集團拿下的7.2萬元/平方米的福佑“地王”還要高。

此外，城投控股還承接了閔行區浦江鎮杜行老街“城中村”改造和華漕鎮諸翟“城中村”改造等多個項目。截至2024年末，城投控股待開發土地建筑面積約82萬平方米，其中90%位于上海。

“上海城投控股在土地獲取和政策資源協同方面具有顯著優勢，考驗的是市場化開發與運營能力。”華東某房企內部人士認為，這些地塊開發體量大，項目總投資金額也大，對城投控股的土地消化和自主“造血”能力都提出了挑戰，在規劃上也對操盤手的全局視角與協調能力構成考驗。

市場人士認為，目前土儲可以支撐城投控股未來一段時間的推售計劃，但從上半年銷售趨勢看，市場仍需警惕下行風險。“上海豪宅熱銷并不意味著去化快，項目去化需結合區位、價格、產品等多重因素，城投控股需在現有項目開發和去化上面多下功夫。”

開源證券給予城投控股買入評級，認為其銷售規模有所下降，但待售項目充裕。需警惕上海銷售市場下行及公司城市更新拓展不及預期的風險。

隨著蔣曙杰被查，上海城投正站在發展的十字路口，也為城投控股繼續前行增添了不確定性。這家上海國企能否在行業逆周期中實現真正突破，考驗的是管理層在當前市場環境下的應對之道。