萬科，交出了上半年答卷…

2025上半年，房地產行業依舊在調整中前行。市場寒意未消，百強房企銷售規模同比下滑超40%，不少企業仍面臨較大的財務挑戰。

今年年初，萬科迎來了其發展歷程中的重要轉折點：大股東躬身入局，充實管理力量。

此后我們看到，大股東用實際行動堅定支持萬科渡過難關，這份支持成為了萬科在行業寒冬中前行的重要底氣。

近期萬科2025半年度業績報告出爐，濤哥看了下萬科的數據：

上半年萬科營收1053億，新盤普遍獲得熱銷，去化率超90%，在行業普遍承壓情況下，這樣的成績來之不易。

更值得關注的是，自2023年以來，萬科已累計盤活可售貨值近800億，走出一條堅韌的自救之路。

債務償還方面，萬科已如期完成243.9億公開債償還，2027年之前已無境外公開債到期。

當然，也不能忽視萬科當前面臨的挑戰，上半年凈虧損108.6億，壓力仍不小。

但總體來說，萬科在自身努力、國資股東以及各方支持下，正一步步走出低谷。

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開發業務：存量突圍與產品力制勝

開發業務依然是萬科的“壓艙石”，上半年萬科開發業務銷售收入近700億，在存量盤活和產品力打造上，展現出了強大的韌性和實力。

存量盤活是萬科近年的突圍重點，數據顯示，2023年以來，萬科已盤活項目64個，貢獻可售貨值約785億，累計實現新增銷售超200億。

僅在2025上半年，就通過存量盤活優化和新增產能近百億，盤活回款近60億。

濤哥發現，萬科的存量盤活術并非簡單的資產出售，而是形成一套系統性的打法。

對于商辦占比較高的地塊，萬科結合城市實際需要通過“收儲、調規、再出讓”的方式進行盤活，既解決了資源盤活問題，又實現了城市空間優化與功能完善。

比如在成都，萬科將3.8萬方商業資產置換為住宅項目，目前已開盤銷售，實現了多方共贏。

同時，萬科充分利用專項債政策，已向政府申報36個項目，其中15個已納入市級清單，近期天津某項目已與土地整理中心簽訂專項債收儲框架協議。

而在產品力打造上，萬科也始終堅持“好房子”標準，不斷迭代自身“三好”住宅產品標準。

經過多年技術積淀，萬科形成24項產品標準及約520項設計要求與技術措施，并在全國多個項目中推進落地。

去年熱銷120億的上海理想之地，作為萬科未來城市的首發項目，已成功入選住房和城鄉建設部全國首批好社區案例及上海市首批好房子案例。

今年1-6月萬科多地項目也實現熱銷，成都、溫州、天津等多項目首開去化超90%，廣州理想花地更是獲得廣州主城區銷售套數第一。

在交付方面，萬科上半年交付房屋超4.5萬套，超50個項目實現“交付即交證”，對產品與品質堅持高要求，是萬科能夠在市場中保持競爭力的核心原因。

不過我們也應清醒地看到，萬科開發業務仍面臨不小的壓力。銷售規模同比降幅較為明顯，萬科管理層解釋主要是因為新盤供應較少，以存量資源去化為主。

財報顯示，截至2025年中期，萬科未結算的待開發項目、在建項目和存量土地合計建面超6000萬方，尚可維持一定在建和存貨規模并為后續發展提供支撐。

2

經營服務業務：構建第二增長曲線

在房地產行業轉型的大背景下，經營服務業務已成為房企突破發展瓶頸、構建新增長極的重要方向。

萬科在經營服務領域布局較早，上半年經營服務業務繼續保持穩健增長，貢獻了穩定的收入和利潤來源。

萬物云作為萬科物業板塊核心平臺，上半年營收達182億，保持市場領先地位，核心凈利潤13.2億，同比增長10.8%，實現利潤增長大于營收增長的不俗表現。

濤哥注意到，萬物云首創的“彈性定價”模式正引起物業行業變革，目前萬科云合同住宅項目5178個，從規模到能力都保持絕對引領。

長租公寓是萬科經營服務領域的另一張王牌。上半年其長租公寓運營管理超27萬間，超13萬間房源已被納入保障性租賃住房，業務規模、效率、納保量保持行業第一。

商業業務同樣表現不俗，上半年客流、銷售、坪效等指標都穩步增長，整體出租率超93%，客流同比增長7.8%，銷售額同比增長7.2%。

物流業務出租率保持行業領先，萬緯物流累計開業項目約150個，物流倉儲業務實現了營業收入20.7億，同比增長6.7%。

更值得關注的是，萬科正加快建設經營性不動產的資產證券化通路，推動經營服務業務“由重變輕”。

據悉他們正建立面向未來發展模式的資產良性退出通道，包括REITs、PRE-REITs基金，構建經營業務完整的“投融管退”商業模式閉環。

總的來看，上半年萬科經營服務業務全口徑收入占營業收入的比例超過20%，未來還將進一步提高。經營服務業務成為萬科未來實現可持續發展的重要支撐，構建起了堅實的第二增長曲線。

3

大股東支持：從流動性支持到生態協同

今年初，大股東躬身入局，充實了萬科的管理力量。

半年多來，深鐵不僅為萬科提供了有力的流動性支持，更在業務協同、資源整合等方面展開深度合作，為萬科走出低谷、打開未來發展空間注入了強大動力。

流動性支持方面，深鐵集團用真金白銀展現了大股東的擔當，這個市場已有目共睹。

在深鐵集團和金融機構等多方支持下，萬科順利完成243.9億元公開債務償還，2027年前已無境外公開債到期，為公司改革化險創造了良好條件。

但深鐵對萬科的支持不止于資金層面，雙方在業務融合發展上的探索更具看點。

今年7月，萬科與深鐵攜手上線全球首例“機器人自主搭乘地鐵為商家配送貨”試點合作成功出圈，引發市場廣泛關注。這一創新不僅是科技應用的成功嘗試，更是雙方戰略融合、業務協同的生動體現。

濤哥看到，事實上雙方的融合發展已經在多個領域展開。今年4月萬科泊寓與深圳地鐵置業集團簽署了深鐵項目租賃運營合作框架協議，深化住房租賃領域的融合發展。

萬科商業也在全面深化與深鐵商業的合作，將共同探索實踐面向未來的軌交商業產品模型與創新運營模式。

除此之外，在TOD綜合開發、工程代建、基礎設施運維養、科技創新等方面，萬科與深刻也將啟動全面的深度合作，不斷發揮資源稟賦，探索新的發展機會。

從流動性支持到全方位業務協同，萬科與深鐵的融合發展正在邁向更深層次——

雙方融合不僅為萬科帶來了流動性支持，更重要的是通過資源整合和優勢互補，為萬科打開了長期發展的想象空間。

深鐵的軌道交通資源與萬科的房地產開發、城市服務能力相結合，將有望構建起“軌道+物業+科技”的創新生態，為萬科在新發展階段培育新的核心競爭力。

回顧萬科2025上半年的表現，在行業整體承壓的背景下，萬科通過自身努力和各方的支持，在改革化險以及融合發展的道路上取得了顯著進展。

雖然目前萬科仍存在凈利潤虧損、毛利率低位運行、銷售規模下滑問題，徹底化解風險仍需“以時間換空間”。但整體的趨勢和方向是健康并且樂觀的。

濤哥看來，萬科的轉型之路，是中國房地產行業從高速增長向高質量發展轉型的一個縮影。

在這個過程中，必然會經歷陣痛，但只要方向正確、措施得力，就一定能夠逐步走出困境，迎來新的發展機遇。

鳳凰涅槃非一日之功，萬科的改革化險和轉型發展也需要時間和耐心。

有理由相信，在自身努力和各方支持下，萬科能逐步走出低谷、重回健康軌道，成為房企轉型發展的成功案例。

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