上海也跟進(jìn)優(yōu)化限購政策，2025年更大樓市刺激還會(huì)有嗎？

不出所料，上海也跟進(jìn)調(diào)整了房地產(chǎn)限購政策。

8月25日中午，上海六個(gè)部門發(fā)布通知，明確放寬外環(huán)外套數(shù)限制、統(tǒng)一單身與家庭購房標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)同步優(yōu)化公積金政策、調(diào)整信貸政策、完善房產(chǎn)稅政策，多維度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。《通知》自2025年8月26日起施行。

按理說，在一線城市中，樓市表現(xiàn)最好的就是上海了，但此次政策調(diào)整的背景，似乎也注定這是一場(chǎng)遲早要來的約定。雖然整體看，上海樓市表現(xiàn)穩(wěn)定，3月“小陽春”行情成色較足，但到了4月份起市場(chǎng)活躍度便有所下降，呈現(xiàn)區(qū)域冷熱不均態(tài)勢(shì)，持續(xù)回穩(wěn)向好面臨一定壓力。

比如8月15日公布的數(shù)據(jù)中，上海、烏魯木齊新房環(huán)比漲幅0.3%領(lǐng)跑全國，但在一線城市中，北京、上海、廣州和深圳二手房分別環(huán)比下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9%。由此可見，上海依然面臨著不小的壓力。

我們看一下這次政策的具體內(nèi)容。

外環(huán)外購房不限套數(shù)：但必須是符合之前上海限購條件，無論是滬籍家庭還是外地有1年以上社保家庭，都可以在外環(huán)線以外區(qū)域購買新建商品住房或二手住房，而且不再限制套數(shù)，充分釋放外環(huán)外改善型購房需求。

在這里可能還有疑問，那就是單身的該怎么辦？這次政策調(diào)整就包括這些，單身與家庭購房政策統(tǒng)一了，不再區(qū)分“單身家庭”與“已婚家庭”。

另外商業(yè)貸款方面，不再區(qū)分首套與二套住房，靈活確定每筆商貸的具體利率，進(jìn)一步減輕購房者利息負(fù)擔(dān)。對(duì)于三套及以上者，具體問題具體分析，沒有明確細(xì)則，確保執(zhí)行層面的靈活性與適配性。所以，這里還留有余地。

還有就是公積金問題，提高個(gè)人住房公積金貸款額度。支持提取住房公積金支付購房首付款。支持住房公積金“又提又貸”。

因?yàn)檎哒{(diào)整了，加上上海有房產(chǎn)稅的說法，還規(guī)定，對(duì)符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅。購買第二套及以上住房的，進(jìn)行合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。

整體來看，基本上跟首都的政策調(diào)整如出一轍，套用類似的版本，都沒有完全取消限購，而是對(duì)原有符合條件的可以在特定區(qū)域無限購買，也就是說，并沒有擴(kuò)大符合限購條件的購買人群。

這也就決定了此次政策調(diào)整不會(huì)有太大影響，還是比較溫和的，畢竟該買的都買了，而且投機(jī)已經(jīng)消失，現(xiàn)在也沒那個(gè)環(huán)境了。剩下的主要還是刺激改善人群。

首都政策初衷是為了更好地滿足居民改善性住房需求，促進(jìn)職住平衡，所以，目的也絕非要讓房?jī)r(jià)大幅上行。上海也是如此，否則就會(huì)直接取消社保年限了。

所以，這次上海的政策調(diào)整有力有節(jié)，目的還是促穩(wěn)，持續(xù)釋放購房需求，特別是改善需求，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”、平穩(wěn)健康發(fā)展。從影響看，調(diào)整本身更重要，可以對(duì)市場(chǎng)的心理預(yù)期產(chǎn)生影響，對(duì)購房者信心恢復(fù)起到積極作用。

眾所周知，全國市場(chǎng)到了下半年表現(xiàn)有所減弱，但是8月18日國家已經(jīng)明確釋放強(qiáng)烈信號(hào)，“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)”。這就為后續(xù)刺激政策出臺(tái)埋下了伏筆。

所以，接下來會(huì)不會(huì)出臺(tái)更大力度的刺激政策呢？在我看來，有肯定會(huì)有的，但是力度可能不會(huì)超過去年。2025年經(jīng)濟(jì)基本面相比去年要好多了，過度依賴房地產(chǎn)的歷史不會(huì)重演了，另外2025年房地產(chǎn)本身的整體表現(xiàn)比2024年降幅收窄明顯，指望更大力度刺激政策不太現(xiàn)實(shí)。

該出的基本上也都出了，而且一線城市全面取消限購幾乎不太可能，值得期待的就是既有政策的落地，延續(xù)現(xiàn)有政策寬松基調(diào)，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行深化和細(xì)化，房地產(chǎn)基本上已經(jīng)定型了，讓它慢慢修復(fù)吧。