上海也跟進優(yōu)化限購政策，2025年更大樓市刺激還會有嗎？

不出所料，上海也跟進調(diào)整了房地產(chǎn)限購政策。

8月25日中午，上海六個部門發(fā)布通知，明確放寬外環(huán)外套數(shù)限制、統(tǒng)一單身與家庭購房標準，同時同步優(yōu)化公積金政策、調(diào)整信貸政策、完善房產(chǎn)稅政策，多維度推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。《通知》自2025年8月26日起施行。

按理說，在一線城市中，樓市表現(xiàn)最好的就是上海了，但此次政策調(diào)整的背景，似乎也注定這是一場遲早要來的約定。雖然整體看，上海樓市表現(xiàn)穩(wěn)定，3月“小陽春”行情成色較足，但到了4月份起市場活躍度便有所下降，呈現(xiàn)區(qū)域冷熱不均態(tài)勢，持續(xù)回穩(wěn)向好面臨一定壓力。

比如8月15日公布的數(shù)據(jù)中，上海、烏魯木齊新房環(huán)比漲幅0.3%領跑全國，但在一線城市中，北京、上海、廣州和深圳二手房分別環(huán)比下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9%。由此可見，上海依然面臨著不小的壓力。

我們看一下這次政策的具體內(nèi)容。

外環(huán)外購房不限套數(shù)：但必須是符合之前上海限購條件，無論是滬籍家庭還是外地有1年以上社保家庭，都可以在外環(huán)線以外區(qū)域購買新建商品住房或二手住房，而且不再限制套數(shù)，充分釋放外環(huán)外改善型購房需求。

在這里可能還有疑問，那就是單身的該怎么辦？這次政策調(diào)整就包括這些，單身與家庭購房政策統(tǒng)一了，不再區(qū)分“單身家庭”與“已婚家庭”。

另外商業(yè)貸款方面，不再區(qū)分首套與二套住房，靈活確定每筆商貸的具體利率，進一步減輕購房者利息負擔。對于三套及以上者，具體問題具體分析，沒有明確細則，確保執(zhí)行層面的靈活性與適配性。所以，這里還留有余地。

還有就是公積金問題，提高個人住房公積金貸款額度。支持提取住房公積金支付購房首付款。支持住房公積金“又提又貸”。

因為政策調(diào)整了，加上上海有房產(chǎn)稅的說法，還規(guī)定，對符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅。購買第二套及以上住房的，進行合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。

整體來看，基本上跟首都的政策調(diào)整如出一轍，套用類似的版本，都沒有完全取消限購，而是對原有符合條件的可以在特定區(qū)域無限購買，也就是說，并沒有擴大符合限購條件的購買人群。

這也就決定了此次政策調(diào)整不會有太大影響，還是比較溫和的，畢竟該買的都買了，而且投機已經(jīng)消失，現(xiàn)在也沒那個環(huán)境了。剩下的主要還是刺激改善人群。

首都政策初衷是為了更好地滿足居民改善性住房需求，促進職住平衡，所以，目的也絕非要讓房價大幅上行。上海也是如此，否則就會直接取消社保年限了。

所以，這次上海的政策調(diào)整有力有節(jié)，目的還是促穩(wěn)，持續(xù)釋放購房需求，特別是改善需求，從而推動房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”、平穩(wěn)健康發(fā)展。從影響看，調(diào)整本身更重要，可以對市場的心理預期產(chǎn)生影響，對購房者信心恢復起到積極作用。

眾所周知，全國市場到了下半年表現(xiàn)有所減弱，但是8月18日國家已經(jīng)明確釋放強烈信號，“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢”。這就為后續(xù)刺激政策出臺埋下了伏筆。

所以，接下來會不會出臺更大力度的刺激政策呢？在我看來，有肯定會有的，但是力度可能不會超過去年。2025年經(jīng)濟基本面相比去年要好多了，過度依賴房地產(chǎn)的歷史不會重演了，另外2025年房地產(chǎn)本身的整體表現(xiàn)比2024年降幅收窄明顯，指望更大力度刺激政策不太現(xiàn)實。

該出的基本上也都出了，而且一線城市全面取消限購幾乎不太可能，值得期待的就是既有政策的落地，延續(xù)現(xiàn)有政策寬松基調(diào)，并在此基礎上進行深化和細化，房地產(chǎn)基本上已經(jīng)定型了，讓它慢慢修復吧。