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      上海也放開了!金九銀十還有什么大政策?

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      剛剛,上海出臺樓市新政。具體調整方向有以下4點:

      1、放開限購!外環外隨便買

      -上海戶籍居民家庭及成年單身人士;
      -非滬籍居民家庭及單身人士,需自購房之日前連續繳納社保或個稅滿1年。

      這兩類人外環外的房子,隨便買。

      等于是都放開了套數,但并沒有全部放松購房資格,還是在存量有資格的人群里放松。

      那這個效果就會跟北京一樣比較有限了,你想想已經有資格的有錢人現在誰會去郊區投資呢。


      2、公積金貸款額度漲,支持住房公積金“又提又貸。

      一是提高個人住房公積金貸款額度。

      住房公積金(含補充公積金)最高貸款額度上浮15%。

      首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元;

      多子女家庭首套上浮比例可疊加計算,從192萬元提高至216萬元;

      二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。

      二是支持提取住房公積金支付購房首付款。

      三是支持住房公積金“又提又貸”。

      現在公積金能貸出來更多錢,還支持公積金付首付,“又提又貸”。 放大了首付空間和貸款空間, 這樣能少貸一些商貸,也給購房者能省點錢。

      3、房產稅也松了!
      非滬籍家庭——
      第一套住房暫免征收房產稅!
      第二套以上,按人均60平扣除免稅面積。

      4、房貸利率不區分首套二套!銀行自己定!

      對于有購買力的人群,也能省下一點錢,假設500萬的房子,按照新政前二套利率為3.45% (主城),月供21215.27元。

      新政后和首套利率一樣,即3.05%,那么月供為 22312.91元,一個月能省下1000元的月供。30年下來可以省下39.51萬元的利息。


      放開限購的政策跟北京一樣,放開套數,沒有放開資格,還是在存量人群里面打轉。

      但是,這個效果怎么樣呢?我覺得還是有限,主要是外環外的吸引力已經在收縮了。

      今年,上海結構分化在持續擴大。一邊是新房限價松動、核心地段溫和上漲,另一邊是二手房以價換量、遠郊繼續陰跌

      今年想在上海買新房的,基本都在中外環扎堆,那里認購率蹭蹭往上漲。
      外郊環一帶,只有挑到地鐵口、商業好的核心板塊,房子還能出得掉;
      而郊環外,就直接涼了,認購率跌破三成,買房人基本不去了,這些板塊已經被市場判了“死刑”。


      有數據顯示,今年上海全市沒賣出去的新房,80.1%居然都在外環外!這也是限購放開的主要原因。


      二手市場,外環外也在經歷“踩踏式”下跌,老破小和次新房都在“割肉”出逃,。

      而新房八成以上都在外環外,供應太大,開發商只能繼續打折沖量,二手只能跟著往下滑;

      而且現在市區低于300萬的老破小越來越多,直接搶走了原本要去郊區的剛需。

      到2025年7月,上海300萬以內的二手房成交量已經上升58%了。而在2023年1月還是32%,在2024年是50%。


      (上海二手房成交結構)

      現在,限購僅僅只是放開限購數量,并沒有放開限購人群,也就是說,之前符合條件的家庭和單身人士你在外環外隨便買,想買幾套買幾套。不符合條件的想買也買不到。

      外環外對于符合條件的人,該買了也買了。放開套數,有這個資金的人,他們真的會去外環外沖個十套八套嗎?那還不如集中子彈到核心區去搞一套。

      上海樓市有這樣一句話,“外環十三套,遇到內環小開還是要低調的”。內環搞不到,中環也比外環外香。

      這個限購放開的效果如何,我們可以看下北京的。

      8月8日,北京放開五環外現購后, 北京五環之外的一些新房、二手房看房量有所回升,但幅度應該不是很明顯。

      8月9日至8月18日,北京新房成交1069套,環比增長約37%,但同比還是下降了約20%。

      二手房成交壓根沒起色,10天內二手房成交4039套,環比還了下降9%。

      而且掛牌量還在持續增加,現在北京的二手房掛牌量已經超過16萬套了。


      所以,短期一個月來看,上海可能會帶來一點外環外新房、二手房的成交量。但政策效應過了又還會繼續下跌。

      整體來看,上海政策就是跟在北京屁股后面,對馬上到來的“金九銀十”增加一些市場熱度。但下跌的趨勢是很難改變的。

      現在,房價震蕩式下跌,放松政策只是減緩一下房價跌幅,現在大家買了之后,最大的擔心就是買完會不會跌,信心很難修復,投資就難有多大的規模,都是剛需為主。

      現在北京和上海都放開了,接下來就看深圳了,估計很快深圳也要有政策了。

      去年9月26房地產出臺了比較大的政策,效果只維持了半年,隨著今年4月關稅戰這個黑天鵝的到來,以及有一些重磅政策并沒有落地,比如要地方拿資金去回購商品房,今年根本就沒有落地,所以效果半年就沒了。

      現在馬上九月了,今年房地產還會出臺大政策嗎?出是肯定會出,但是大概率不可能再出臺去年926那么大力度的政策了,今年4月之后,房地產的行情一直在下降,不管是成交量還是價格,都在雙雙下滑。

      而且8月18日,中央國常會上已經提出,要“采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢”,但力度為什么不會有去年那么大呢,請看我今晚櫻桃大財女的短視頻里會分析了。

      PS: 這周四櫻桃會做一場閉門直播,詳細跟大家講現在的樓市和經濟形勢,大家可以掃碼加我的VX。

      我的視頻號,也會更新最新的內容,人氣現在還行,可以順便關注起來。

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