綠城管理歸母凈利降五成至2.56 億,管理層稱國內代建競爭加劇、欲尋求“海外代建”

出品 | 搜狐財經

作者 | 王澤紅

代建行業的最新變化，“代建第一股”的財報如同一面鏡子。

8月25日上午，綠城管理（09979.HK）召開2025年中期業績發布會，董事會聯席主席郭佳峰、董事會聯席主席耿忠強、執行董事兼行政總裁王俊峰、執行董事聶煥新等高管出席。

財報顯示，這家代建龍頭上半年收入約13.74億元，同比下降17.7%；歸母凈利潤2.56 億元，同比降低48.9%；毛利率約為40%，較去年同期下降11.5個百分點。

上半年新拓代建面積約1989萬平方米，同比增長13.9%；新拓代建費約50億元，同比增長19.1%。當中，商業代建占到新拓總建筑面積的81%左右；來自金融機構、私營企業、國有企業委托方的業務量均較去年同期也有所增長。

“私企委托方的活躍度明顯提升，同比上漲8個百分點，達到了37%。這部分業務的亮點在于：一方面，商務條件相對更優；另一方面，民企的活躍將帶來廣闊的增量市場空間，我們預估這個板塊未來還將迎來更多機會。” 王俊峰解釋道。

由此，綠城管理上半年經營活動現金凈流入1.12億元，較去年同期增長45%；銀行結余及現金16.44億元，較2024年末上升8%；董事會宣派中期股息每股0.076元。

這也是其今年首次進行中期分紅，郭佳峰稱自IPO以來，綠城管理累計分紅已近30億港元，尤其在2022至2023年間，連續兩年實行高比例分紅，將每年盈利幾乎全部用于分配。

“今年以來，綠城管理新拓業務成績和經營性現金流均穩步提升，賬面資金充裕，董事會審慎決策實施首次中期分紅，既是對經營成果的信心體現，也是對股東持續回報承諾的落實。” 郭佳峰指出。

城投紅利減弱，代建行業面臨回調壓力

回顧上半年的發展，王俊峰稱2025年房地產市場持續承壓，城投紅利的減弱，加上部分委托方開工意愿薄弱，讓代建業務拓展面臨一定挑戰。

根據克而瑞的數據，占代建行業規模近半數的城投大客戶，近兩年拿地量銳減；今年上半年度城投拿地僅2200萬方，比去年同期再降5%。

代建行業從前兩年的高速增長，到如今開始面臨一些回調壓力。在此背景下，綠城管理也受到影響，王俊峰稱從兩個方面進行了分析：

一是來自房地產市場波動的滯后性影響。前幾年綠城管理能保持50%左右的高毛利的項目，這些項目經過這兩年陸續的交付，對當期的利潤率產生了一些影響，因為原來這些項目的毛利相對比較高。

“我個人認為現在這樣的利潤區間還是一個相對合理的區間，后續隨著政府救市措施的陸續開展，以及市場結構性機遇的加速顯現，綠城管理的新拓在保持規模的同時，商務條件和利潤也在不斷優化，所以對接下來的利潤預期，我們還是保持相對樂觀的。”

二是這幾年代建行業內部競爭非常強，所以很多項目的收費費率被壓低，加上部分委托方對成本控制更嚴格，導致整體利潤空間被壓縮。

“雖然數字上看同比下滑，但綠城管理的核心利潤率指標依然處于相對來說比較前列、比較健康的水平，毛利率40%、歸母凈利率約20%。而且，我們從現有存量及未來新增經過仔細測算，今年利潤的數據可能是現在及未來幾年當中壓力最大的一年。” 王俊峰強調道。

據他所說，綠城管理未來將從三個方面努力，推動利潤回歸合理向好的水平：

一是把握政策和市場的機會，提升新拓項目質量，篩選“高毛利+高確定性”的優質項目；同時精準對接委托方需求，提高簽約轉化率和重復委托率，這樣也能帶來更穩定的利潤來源。

二是運營方面要進一步提升管理能效和經營兌現度，提升項目轉化和兌現；

三是財務方面做到后端保收，該收的錢要盡快收回來，落袋為安。

背靠中交，探索“海外代建”

中交集團作為綠城中國的一大股東，未來是否與綠城管理展開合作，成為此次業績會的一大關注點。

已加入中交集團30年的耿忠強，今年4月被委任為綠城管理董事會聯席主席，進入董事會成為非執行董事。“希望能為綠城管理導入更多外部資源，尤其是嫁接中交的資源體系。”

“來到綠城管理集團以后，我也希望能作為一道橋梁，在中交進駐的國家當中，尋找與綠城管理相匹配的市場，探索‘海外代建’的可能性，在國內代建競爭越發激烈的背景下，能夠尋找到海外的業務增量。” 耿忠強透露道。

除此之外，中交的不少二級子公司，在國內也有不少城市更新項目以及片區開發項目。在這些項目當中，中交的強項是基礎設施的施工，但是在房地產代建開發這方面，則是綠城管理的強項。

“未來，我們可以通過持續輸出綠城管理在品牌、品質、效率等方面的優勢，探索更多合作的可能。從2024年至今，我們和中交已經合作了7個項目，我相信這塊會有更多合作空間。” 耿忠強補充道。

而在談及當下市場時，王俊峰分析稱，隨著規模房企布局代建業務基本完成，2025年上半年，已經不再有新的規模房企進入代建賽道。頭部代建企業的市場份額繼續擴大，集中度進一步提升，Top30以后的企業逐步出清，“頭部集中、尾部出清”的行業馬太效應凸顯。

“從政策層面看，今年存量收儲和地方化債政策加速落地，對行業來講蘊含著一定的機遇。” 王俊峰強調道。

截至6月底，綠城管理在手訂單總建筑面積為1.265億平方米，其中環渤海京津冀、長三角、珠三角、成渝四大城市群占比達77%；待啟動開發面積占比38.4%，比2024年底基礎上進一步降低5個百分點。