武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場升級窗口期，智能終端產(chǎn)業(yè)鏈煥“新”引領(lǐng)

2025年上半年，武漢GDP為10592.80億元，按不變價格計(jì)算，同比增長5.5%，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好；其中新質(zhì)生產(chǎn)力加速發(fā)展，規(guī)模以上高技術(shù)制造業(yè)增加值增長15.7%，顯著高于全國9.5%的平均水平。

此外，煥新消費(fèi)*加速顯效，截止到6月底，武漢實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額4279.97億元，同比增長7.3%，增速位列全國消費(fèi)前十強(qiáng)城市第一。新質(zhì)生產(chǎn)力和煥新消費(fèi)共同驅(qū)動武漢經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級，為經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展注入更強(qiáng)動力，也為武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場注入新的動能。

*煥新消費(fèi)：通過以舊換新、更新?lián)Q代等方式，促進(jìn)消費(fèi)升級和經(jīng)濟(jì)增長的政策或現(xiàn)象。這包括大規(guī)模設(shè)備更新和消費(fèi)品以舊換新等措施，旨在推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。?

2025年政府安排3000億元超長期特別國債資金支持消費(fèi)品以舊換新加力擴(kuò)圍，較2024年增加1倍，其中有1500億左右是支持消費(fèi)品以舊換新，國補(bǔ)品類精準(zhǔn)支持智能終端產(chǎn)品的煥新升級，有效釋放市場需求，進(jìn)而拉動智能終端產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展。從今年一季度企業(yè)報告數(shù)據(jù)來看，以小米、聯(lián)想、長虹美菱、美的、格力和海爾等為代表的智能終端品牌季度營業(yè)額較2024年同期漲幅都保持在兩位數(shù)，并帶動上下游產(chǎn)業(yè)鏈需求。

智能終端是武漢重點(diǎn)布局的產(chǎn)業(yè)方向。早在2020年，武漢就提出《打造全球智能終端高地要有突破性舉措》，而2023年，武漢印發(fā)《武漢建設(shè)國家人工智能創(chuàng)新應(yīng)用先導(dǎo)區(qū)實(shí)施方案（2023—2025年）》三年方案，提出將從聚焦智能芯片、智能終端、智能網(wǎng)聯(lián)汽車、智能裝備等四個細(xì)分產(chǎn)業(yè)突破，到2025年，全市人工智能產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達(dá)到1000億元。目前，武漢已經(jīng)聚集了一大批智能終端行業(yè)產(chǎn)業(yè)頭部企業(yè)。

從供應(yīng)端來看，上半年，武漢工業(yè)生產(chǎn)恢復(fù)向好，新質(zhì)生產(chǎn)力集聚壯大，尤其是家用型智能終端產(chǎn)業(yè)加速擴(kuò)張。全市規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長5.1%，較2024年增速提升0.5%。其中，計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)增長15.4%。而規(guī)模以上高技術(shù)制造業(yè)增加值增長15.7%，產(chǎn)品中鋰離子電池和平板電腦產(chǎn)量同比分別增長98.9%和22.4%。

從需求端來看，上半年，全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額同比增長7.3%，高于全國平均水平2.3個百分點(diǎn)。尤其是與促消費(fèi)政策密切相關(guān)的家具類和家用電器類商品零售額同比分別增長219.8%、40.5%，家用電器類連續(xù)兩年快速上漲。

受政策支持，武漢的智能終端產(chǎn)業(yè)鏈供需兩端都呈現(xiàn)出加速發(fā)展的態(tài)勢。此外，電商和直播的蓬勃發(fā)展，也改變了智能終端企業(yè)的傳統(tǒng)銷售模式，加速營銷條線和渠道部門擴(kuò)大，從而促使部分傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)不再僅局限于產(chǎn)業(yè)園和工廠，也開始入駐辦公樓市場，為辦公樓市場注入新動能。

2025年上半年，武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場新增供應(yīng)依舊處于高位，市場持續(xù)承壓。在此背景下，業(yè)主方快速做出租賃策略調(diào)整，租金跌幅擴(kuò)大，越來越多的業(yè)主開始提供精裝和定制的產(chǎn)品。尤其是針對大面積客戶，除了租金更加優(yōu)惠，在產(chǎn)品和服務(wù)上也提出更多附加值服務(wù)，有效降低企業(yè)的升級或擴(kuò)張成本，為武漢智能終端企業(yè)的租賃需求提供了更有利條件。

從武漢上半年甲級辦公樓市場成交行業(yè)來看，成交排名前三的分別是科技互聯(lián)網(wǎng)、金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)，占比分別為33%、15%、13%。而制造業(yè)占比較2024年有明顯提升，占上半年甲級辦公樓市場總成交的9%。

值得關(guān)注的是，在細(xì)分領(lǐng)域中，智能終端產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)企業(yè)有效帶動武漢市場需求。近年來，受政策和消費(fèi)升級支持，智能終端產(chǎn)業(yè)鏈在辦公樓市場的活躍度整體呈現(xiàn)出波動中穩(wěn)步提升態(tài)勢，尤其是在2024年智能家電家居被納入“以舊換新”和國補(bǔ)范圍內(nèi)后，2025年，在不考慮智能終端產(chǎn)業(yè)鏈中的綜合性下游渠道和品牌代理企業(yè)的情況下，智能終端產(chǎn)業(yè)鏈的上游和中游企業(yè)在甲級辦公樓市場總成交中的占比達(dá)到10%的水平，較2022年提升6%。具體租賃情況如下：

· 智能家電

智能家電作為上半年智能終端產(chǎn)業(yè)的成交主力，占上半年智能終端產(chǎn)業(yè)鏈甲級辦公樓市場總成交的71%，部分智能終端頭部企業(yè)如海爾、小米以及格力均有大面積成交，有效拉動制造業(yè)在武漢甲級辦公樓市場的成交占比。在功能上以市場營銷和產(chǎn)品展示為主，面積需求較大，也有少量需求是研發(fā)部門。

· 智能軟件系統(tǒng)

開發(fā)系統(tǒng)和人工智能占上半年智能終端產(chǎn)業(yè)鏈甲級辦公樓市場總成交的18%，成交多集中在光谷子市場。

· 電商和直播

上半年，科技互聯(lián)網(wǎng)中的直播和電商需求活躍度有所上升，分別占武漢上半年甲級辦公樓市場總成交比例的7%和5%，較2024年均提升了4%，其中不乏智能終端企業(yè)的品牌合作渠道。

未來兩年，武漢甲級辦公樓市場的新增供應(yīng)預(yù)計(jì)依舊處于高位，而外部環(huán)境的快速變化持續(xù)影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)決策和租賃決策，成本驅(qū)動型的升級成交會持續(xù)主導(dǎo)市場成交，武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場直面挑戰(zhàn)，多個行業(yè)都在經(jīng)歷波動和調(diào)整，亟需新的動能來穩(wěn)定現(xiàn)有市場。據(jù)報道，2025年第三批690億元支持消費(fèi)品以舊換新的超長期特別國債資金已下達(dá)完畢，將于10月份按計(jì)劃下達(dá)第四批690億元資金，屆時將完成全年3000億元的下達(dá)計(jì)劃。在“以舊換新”政策的加碼支持下，汽車、家電等消費(fèi)有望得到提升，從而帶動智能終端行業(yè)提速發(fā)展。在此背景下，武漢辦公樓市場有望把握政策機(jī)遇，緩解目前的供需壓力。