租購?fù)瑱?quán)探索8年遲遲難以推進，究竟堵在何處，它會動誰的蛋糕？

租購?fù)瑱?quán)探索了8年，如今被列入了行政法規(guī)。

2025年7月21日，國務(wù)院公布了《住房租賃條例》，自9月15日起施行。條例提到：國家鼓勵出租人和承租人依法建立穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系，推動租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。

實際上，我國從2017年就開始探索租購?fù)瑱?quán)。租購?fù)瑱?quán)的意思是，買房和租房享受同等的權(quán)利，包括孩子就近上學(xué)、看病、落戶、享受社區(qū)服務(wù)等權(quán)利。

2017年7月，廣州、深圳、南京等12城開展租購?fù)瑱?quán)試點；2019～2020年，國家又分兩批將北京、上海、重慶等24城納入試點，但探索普遍保守，進展緩慢。

為何現(xiàn)在國家要推租購?fù)瑱?quán)呢？

往近看，為了保民生。當(dāng)租購?fù)瑱?quán)了，租房成了一個好選項，年輕人不用再掏空“六個錢包”買房，就會更愿意消費、結(jié)婚、生孩子。

往遠看，為了樓市健康發(fā)展。如果買房附著大量權(quán)利，就容易被瘋炒，不利于樓市健康發(fā)展。推動租購?fù)瑱?quán)，讓房子回歸居住屬性，減少房價波動。

更長遠看，為了促進階層流動。如果高房價成了篩選居民的一道門檻，有能力買高價學(xué)區(qū)房的居民，其子女就能享受優(yōu)質(zhì)教育，形成從財富到教育的代際傳遞，就會擠壓靠個人努力改變命運的空間。

為何在當(dāng)下，我國要加大力度探索租購?fù)瑱?quán)呢？

1，亟須釋放消費潛力。今年二季度居民部門杠桿率高達61.1%，房貸占比超75%，擠壓了其他消費空間。

2，房地產(chǎn)進入深度調(diào)整期。供給端，我國有大量空置房，2024年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降了10.6%，已連續(xù)四年下滑。需求端，2024年全年居民中長期貸款為2.25萬億，是2014年以來最低值。一邊房價高，一邊百姓收入低，購房杠桿拉不動。當(dāng)買房發(fā)動機快要熄火，2～3億人的租房需求，就是唯一還能點火的增量市場。如果此時不推租購?fù)瑱?quán)，樓市將會失去最后一個“軟著陸墊”。

從國外看，美西方都已普遍實行了租購?fù)瑱?quán)。

在德國，租房家庭占比高達52.7%。法律規(guī)定，租房者憑居住登記和納稅，就可以和購房者享同等教育、醫(yī)療資源。

在美國，紐約市教育局規(guī)定，學(xué)生一旦注冊入學(xué)，即使家庭搬遷，仍然可以繼續(xù)在原學(xué)校就讀，租房者不受學(xué)區(qū)房產(chǎn)限制。

我國堵點在哪？主要是住房與教育、醫(yī)療等公共資源綁定得太深。

在我國，優(yōu)質(zhì)公共資源與戶籍制度以及“屬地管理”原則深度掛鉤。獲得戶籍最直接方式，就是擁有本地房產(chǎn)。由此形成了一個鏈條：買房才能落戶，落戶才能獲得優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)。而這個鏈接在過去二三十年間反復(fù)被強化。

20世紀(jì)90年代，我國住房商品化后，不少城市將“購房落戶”作為吸引人口、拉動樓市的重要政策。

2004年，隨著“就近入學(xué)”政策嚴(yán)格執(zhí)行，優(yōu)質(zhì)教育資源與住宅地址強制綁定，有了學(xué)區(qū)房的概念。

1998年，住房商品化與同年城鎮(zhèn)職工醫(yī)保同步啟動，住房和醫(yī)療資源的綁定逐步成型；2009年醫(yī)改后，隨著分級診療落地，社區(qū)建檔普遍要求憑房產(chǎn)證或居住證，房子和醫(yī)療的綁定關(guān)系被全面固化。

所以，過去的二三十年，社會普遍形成了“買房等于買優(yōu)質(zhì)資源入場券”的觀念。若現(xiàn)在推行租購?fù)瑱?quán)，等于將鏈條砸碎，買房好處大打折扣，進而會觸及多方利益。

一是學(xué)區(qū)房主。高價買了學(xué)區(qū)房，若學(xué)位不再排他，學(xué)區(qū)房價可能受沖擊。

二是開發(fā)商。拿地包含了學(xué)區(qū)溢價，但賣不出學(xué)區(qū)房的價格怎么辦？2024年1～11月全國住宅銷售面積同比跌16%，房企資金鏈?zhǔn)志o迫。

三是地方政府。沒了學(xué)區(qū)房光環(huán)，高價地還賣得動嗎？2024年，地方國有土地使用權(quán)出讓收入為48699億元，同比下降16%，已連續(xù)三年出現(xiàn)兩位數(shù)降幅。如果實行租購?fù)瑱?quán)，對地方政府將是雪上加霜。

四是租房人。租購?fù)瑱?quán)實行，一些好地段房子租金可能會大漲，進而將負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給租房人。

此外，還有一大問題值得探討，即優(yōu)質(zhì)教育和醫(yī)療資源是稀缺的。如果租購?fù)瑱?quán)，它們不再根據(jù)戶口+房產(chǎn)證來分配，那根據(jù)什么分配呢？一個新體系替代舊體系并不容易。

盡管，目前租購?fù)瑱?quán)被列入了行政法規(guī)，但還需要摸著石頭過河。短期內(nèi)各地會一城一策分散探索。比如，在教育資源分配上，廣州、深圳、上海等地正在探索積分入學(xué)；北京則在探索租房就近入學(xué)；南京、杭州、武漢等城市則普遍實行“備案即可入學(xué)”。但政策細(xì)節(jié)各不相同，各地正在用積分、年限、順位、搖號等鑰匙各開各的門。

到了某個時刻，市場可能會進入一個深度博弈階段，地方政府、學(xué)區(qū)房業(yè)主、開發(fā)商、重點學(xué)校和醫(yī)院、租房者、購房者都將參與其中，激烈爭奪主動權(quán)。讓我們保持關(guān)注吧。