北京、上海接連松綁限購：房地產終究是越行越難了！

上海抄北京作業，我給差評！“滬三條”想救上海樓市，我看難行！
各位主子好，每周一叨，理性開炮，我是叨主周一叨。
要說，當下樓市最火的話題是啥？那自然是上海松綁祭出的“滬三條”了，那此次救市之謀，能否如“衛霍之功”挽大勢于將摧，成為救市奇兵呢？
先看“滬三條”，講了啥。用大白話把上海新政簡單歸納為以下六點：
1-外環外不限購，一年社保想買幾套買幾套。
2-即便外環外買了無數套，市區還是有首套房資格。
3-單身和家庭的政策一致。
4-公積金能付首付，最高可貸216萬。
5-貸款利率不看套數，每套都可以和銀行談最低利率。
6-非上海家庭買第一套房不用交房產稅。

外環外，外環外，為什么是外環外？
可以這么說，上海盡管是抄了北京五環外的作業，但從客觀數據來講，這次上海是對癥下藥。
首先，如今的上海樓市呈現出“分化持續擴大，核心地段溫和上漲，二手房以價換量，遠郊繼續陰跌”的特征。
中指研究院監測數據顯示，截至8月23日，上海市新建商品住宅（不含保障房）成交2.97萬套，其中外環外成交超1.8萬套，占比超60%。二手房方面，今年1—7月成交約12.7萬套，其中外環外成交約6.5萬套，占比約51%。新房、二手房市場中，外環外區域均為成交主力。
其次，從2024年“上海新建物業庫存套數”來看，2025年外環外住宅數據為52000套，占全市80%。也就是說，今年沒賣出去的新房，八成集中在外環外。
再次，外環外當前的庫存壓力非常大，去化周期約20個月，如嘉定區需要12.4個月，青浦區需要18.2個月。
換句話說，管你什么魔都上海，任你什么國際都市，在市場下行的巴掌里，新房和二手房的慘狀，也和其他城市一樣毫無二致。
所以，打開外環的限購之門，讓更多的人能夠進得來，才能解決供大于求的結構性矛盾。
于是有專家這樣評價，此次出臺的政策精準發力，對外環外區域放開購房額度，可以釋放購買力，進一步降低庫存。“當然，政策也能降低外環外二手房掛牌量，從而保持一、二手房之間的置換鏈條順暢運行，進一步釋放改善性住房需求。”
有藥，必然就有效果。上邊專家給定音，下邊官媒給定身。
據《中國經營報》報道，8月25日15時左右
，記者在撥打3次電話后終于接通，上海保利光合上城項目置業顧問張麗（化名）不停地解釋著：“不好意思，今天上午上海市出臺樓市新政后，我們不是在接電話就是在帶客看房，午飯還沒來得及吃。”
上午給藥，下午就爆。不得不說，這效果比偉哥都快。不過，這也足以說明，這大上海的吸引力，只需輕揮一揮手，有錢人就遍地走。
事實上，當北京那邊打開五環外限購后，上海繼續放開的預期，就在坊間傳動。而有些開發商，更像是看透了當政者的牌，因此提前押注一波政策利好。
就在剛剛過去的這個周末，最新的新房過會中，上海10個樓盤推出1154套房，10個盤中有8個在外環外。
看得出來，房企們家里余量著實吃緊了，都個個憋著大招，在等“金九銀十”的印鈔機開機。
但效果到底如何？又會持續多久呢？
讓我們不妨看下北京。8月北京發布《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》，宣布五環外不再限制購房套數、購房社保門檻降低，政策基本和上海差不多。
就在政策宣布十天后，北京新房成交1069套，環比增長37%，二手房帶看量大幅提升。
明眼人都知道，這成績來的不易。因為，這次京爺能放下限購的架子，可是花了15年的時間。
事物都有兩面性，北京五環外的限購打開后，二手房掛牌量卻持續增加，如今已超過16萬套，回龍觀更是出現了踩踏式拋售的風聲。
要知道，回龍觀可是北京普通人居住的方向標，那里一套90㎡的房子，短短幾天里平均降了快20萬。
所以，回到上面的問題：上海新政效果到底如何？又會持續多久呢？
效果肯定會有。能持續多久，還得看購買力端和市場預期的轉向。
畢竟，能買起上海房子的人終歸是少數，且如果市場下行的預期不變，人們購房的信心和動力也會嚴重打折。
有位大V給出了這樣的判斷：
1-我們要知道，當前整個行情基調已經變了。2000-2020年這20年，是東大樓市的歷史性牛市。2020年之后，這一輪歷史性牛市，就已經結束。
2-而接下來，很明顯樓市只有局部性的牛市。所謂局部性的牛市，其實就是部分城市、部分板塊的牛市。很難再出現過去20年那樣的普遍性的、各個級別城市房價都上漲的行情。
要我說，判斷這事也不復雜。
2023年12月15日，上海松綁“降首付”，

2024年5月27日，上海再松綁“支持多子女家庭合理住房需求”，

如今又又又松綁“擴充購買人群”…
咱就這么說，但凡之前的松綁藥，能管點事，都不會有今天的松綁之天恩！
朋友說，偉哥吃一次兩次行，但總靠藥挺著，自己就永遠硬不起來了。