碧桂園上半年又虧191億，債務重組成破局關鍵

碧桂園總債務中有1861.84億元發生違約或交叉違約。

01

中期虧損

8月29日，碧桂園（2007.HK）發布中期業績稱，上半年公司總收入約為725.7億元，同比減少約28.9%；凈虧損約為196.5億元，歸屬本公司股東應占凈虧損約為190.8億元。

中期業績公告

碧桂園稱，業績虧損主要有兩個方面因素影響，一方面是房地產開發項目結算規模明顯下降，且毛利率處于低位；另一方面是，結合行業、市場和經營環境變化，資產減值增加所致。

另外，公告顯示碧桂園境外債務重組工作正有序推進中，重組提案的主要條款已經協定。

截至2025年8月18日，持有現有公開票據本金總額逾77%的持有人已加入碧桂園重組協議。

碧桂園本次納入境外大重組范圍的外部有息債務本息約160億美元，股東貸款本息約12億美元，合計約172億美元

《小債看市》統計，目前碧桂園存續美元債12只，存續規模75.69億美元。

今年1月，碧桂園公布了境外債務重組提案的關鍵條款，主要解決現有債券債務、現有銀團貸款債務以及由碧桂園借入或擔保的若干其他貸款融資下的境外債務。

另外，碧桂園境內債主要由碧桂園地產集團有限公司發行，存續債券11只，存續規模130.25億元；此外碧桂園還存續3只境內債，存續規模53.7億元。

2023年8月，碧桂園旗下11只境內公司債券停牌，開啟境內債券的重組事宜，9只債券成功展期。

償債現金流

截至2025年6月30日，碧桂園總債務中有1861.84億元發生違約或交叉違約。

清盤呈請方面，呈請人于2024年2月27日向香港特別行政區高等法院提出對碧桂園的清盤呈請，內容有關呈請人與公司之間本金約16億港元的未支付定期貸款及應計利息。

呈請聆訊已多次延期并現已延期至2026年1月5日，高等法院未曾就將碧桂園清盤頒布清盤令，呈請人已向高等法院表示擬支持建議重組，并已加入重組支持協議。

02

銷售持續疲軟

從股權結構看，碧桂園的控股股東為必勝有限公司，持股比例為51.94%，公司實際控制人為楊惠妍。

股權結構圖

在行業銷售未明顯得到改善形勢下，碧桂園流動性仍持續緊張。

2023年年及2024年，碧桂園連同其合營企業及聯營公司，分別實現權益合同銷售金額1743億元和472億元。

今年上半年，碧桂園實現歸屬本公司股東權益的合同銷售金額約為167.5億元，合同銷售面積約205萬平方米。

在土地收儲方面，截至2024年年底，碧桂園與政府或相關城投公司達成收儲合作意向的地塊合計約19個，收儲土地對價合計約為23.8億元。

03

債務分析

近年來，由于業績虧損，碧桂園本就不高的毛利率持續走低。

2023年和2024年，碧桂園毛利率分別下降至-23.34%和-0.67%，今年上半年該指標為-8.9%，公司盈利能力持續惡化。

毛利率水平

截至2025年中，碧桂園總資產為9093.28億元，總負債8854.1億元，凈資產239.18億元，資產負債率高達97.37%。

《小債看市》分析債務結構發現，碧桂園主要以流動負債為主，占總負債的95%，債務結構不合理。

截至相同報告期，碧桂園流動負債有8386.84億元，其中主要為應付款項及應付票據，一年內到期的短期債務有2223.54億元。

相較于短債壓力，碧桂園流動性緊張，其賬上現金及現金等價物有62.82億元，與短債間存有巨大資金缺口，公司面臨很大短期償債壓力。

在備用資金方面，截至2022年末，碧桂園未使用銀行授信額度有2663億元，表面上看其財務彈性較高好。

銀行授信

除此之外，碧桂園還有非流動負債467.26億元，其長期有息負債合計68.49億元。

整體來看，碧桂園剛性債務規模有2292億元，主要以短期有息負債為主，帶息債務比為26%。

從融資渠道看，碧桂園主要依賴于銀行借款，在岸銀行借款占其總債務的半壁江山，此外公司還通過發債、股權、股權質押以及信托等方式融資，融資渠道多元化。

值得注意的是，2020年以來，由于外部融資環境收緊，碧桂園籌資流入資金無法覆蓋到期債務，其籌資性現金流凈額持續凈流出，公司面臨再融資壓力較大。

籌資性現金流凈額

另外，碧桂園對外擔保額度較大，存在一定擔保代償風險，若非并表地產項目去化和售價情況不及預期，其面臨一定或有負債風險。

在資產質量方面，碧桂園應收賬款和其他應收款規模較大，截至2025年6月末有2154.44億元，不僅對資金形成大量占用，還存在一定回收風險。